IZBA SKARBOWA WE WROCŁAWIU ODPOWIEDZIAŁA GP

Możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych regulują przepisy następujących ustaw:

- w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej - ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych,

- w stosunku do osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą - ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przepisami obydwu wskazanych ustaw, odpisów amortyzacyjnych od budynków, budowli oraz lokali będących odrębną własnością dokonuje ich właściciel lub współwłaściciel. Skoro więc właścicielem wydzierżawianego lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa, to zgodnie z przepisami podatkowymi może ona dokonywać od tego lokalu w ciężar kosztów odpisów amortyzacyjnych.

Przepisy podatkowe nie wkraczają natomiast w sferę umów cywilnych zawieranych między spółdzielnią mieszkaniową, jako wydzierżawiającym posiadane lokale użytkowe, a dzierżawcami tych lokali. Kwestię zawierania takich umów regulują przepisy Działu II Dzierżawa ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z zasadą swobody zawierania umów, strony umowy dzierżawy same negocjują cenę dzierżawy. Jedną ze składowych ceny za dzierżawę może być amortyzacja danego lokalu użytkowego, jeżeli tak uzgodnią obie strony umowy dzierżawy. Rozstrzyganie sporów między stronami umowy dzierżawy dotyczących kwestii wysokości czynszu za dzierżawę, czy ponoszenia nakładów na dzierżawiony lokal nie należą do kompetencji organów podatkowych. Takie spory rozstrzygają bowiem sądy cywilne.

EKSPERT WYJAŚNIA

Andrzej Pośniak

doradca podatkowy w Kancelarii CMS Cameron McKenna

Rozliczanie kosztów związanych z wydzierżawianą nieruchomością zależy od tego, jaki sposób opodatkowania dany podatnik wybierze. Przychody z dzierżawy mogą być bowiem opodatkowane poza działalnością gospodarczą, na zasadach ogólnych (tj. według skali podatkowej) albo w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jak również w ramach działalności gospodarczej. W ostatnim z wymienionych przypadków, podatnik również może wybrać, czy tego typu przychody będą opodatkowane według skali podatkowej czy też podatkiem liniowym.

Co do zasady, we wszystkich wskazanych przypadkach, poza sytuacją, w której podatnik wybrał opodatkowanie przychodów z najmu według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, przychody z wynajmu nieruchomości mogą zostać pomniejszone o koszty uzyskania tego przychodu. W zależności od rodzaju poniesionych kosztów, podatnik będzie uprawniony do ich bezpośredniego zaliczenia w koszty uzyskania przychodów, albo też kosztami będą jedynie odpisy amortyzacyjne dokonane od wartości początkowej nabytych rzeczy lub praw. Jak można łatwo dostrzec, ten sposób rozliczania przychodów z najmu jest szczególnie korzystny dla tych podatników, którzy przewidują ponoszenie znacznych kosztów związanych z wynajmem swoich nieruchomości. Koszty te mogą znacznie przyczynić się do obniżenia podstawy opodatkowania, a co za tym idzie, podatku należnego.