Sprzedaż nieruchomości z gospodarstwa rolnego - opodatkowanie PIT
REKLAMA
REKLAMA
Nie każdy rolnik posiadający gospodarstwo rolne i planujący sprzedaż całości lub części tego gospodarstwa wie, że w niektórych przypadkach taka sprzedaż może zostać opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zwolnienie takiej sprzedaży wynika z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, zgodnie z którym zwolnione są od podatku dochodowego przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy jednak przychodu ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.
W kontekście treści tego przepisu ważne jest prawidłowe zdefiniowanie użytych w nim sformułowań tj. gospodarstwo rolne oraz ustalenie, co oznacza sformułowanie „utrata charakteru rolnego”.
Ilekroć w ustawie o PIT mowa jest o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym.
Zgodnie natomiast z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nie posiadającej osobowości prawnej.
Natomiast zgodnie z art. 1 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
Z uwagi na brzmienie tego ostatniego przepisu należy uszczegółowić jakiego rodzaju grunty wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, co zadecyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży tych gruntów.
Świadczenie usług rolniczych - podatkowe problemy praktyczne
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu a podatek dochodowy PIT
W tym celu należy sięgnąć do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454) oraz załącznika Nr 6 tego rozporządzenia.
Stosownie do § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia, do użytków rolnych zalicza się:
1. grunty orne, oznaczone symbolem - R,
2. sady, oznaczone symbolem złożonym z litery „S” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym założony został sad, np. S-R, S-Ł, S-Ps,
3. łąki trwałe, oznaczone symbolem - Ł,
4. pastwiska trwałe, oznaczone symbolem - Ps,
5. grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem złożonym z litery „B” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki, np. B-R, B-Ł, B-Ps,
6. grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr,
7. rowy, oznaczone symbolem - W.
Natomiast zgodnie z § 68 ust. 2 ww. rozporządzenia, grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione dzielą się na:
1. lasy, oznaczone symbolem - Ls,
2. grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem - Lz, lub, w przypadku zadrzewień śródpolnych, zaistniałych na gruntach objętych klasyfikacją gleboznawczą - symbolem złożonym z liter „Lz” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, np. Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps.
Z powyższej przytoczonych przepisów rozporządzenia wynika, że zarówno lasy oraz grunty zadrzewione i zakrzewione nie zostały wymienione jako grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, tj. nie zostały sklasyfikowane jako użytki rolne.
Natomiast zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może mieć zastosowanie jedynie w przypadku sprzedaży całości lub części nieruchomości, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, zakwalifikowanych jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych. W efekcie sprzedaż gruntów leśnych oraz gruntów zadrzewionych i zakrzewionych będzie podlegać opodatkowaniu na warunkach wynikających z ustawy o PIT.
Przykład
Przedmiotem sprzedaży jest grunt określony w ewidencji gruntów i budynków jako grunty rolne: w części o wielkości 1,74 hektara - oraz jako lasy i grunty leśne - w części o wielkości 0,64 hektara. Zatem do przychodu ze sprzedaży części nieruchomości stanowiącej grunt leśny nie może mieć zastosowania zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy o PIT.
Analizując treść art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT wskazać należy, że z powołanego przepisu wynika, że dla zaistnienia zwolnienia w nim przewidzianego muszą być spełnione łącznie dwie przesłanki. Pierwsza z nich polega na sprzedaży całości lub części gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Druga zaś przesłanka ma charakter negatywny, a polega na tym, że nie może nastąpić utrata charakteru rolnego tych gruntów w związku z ich sprzedażą.
Spełnienie pierwszej przesłanki w przypadku rolnika, będącego podatnikiem podatku rolnego, jest niejako bezdyskusyjne i nie powinny wystąpić na tym polu jakiekolwiek wątpliwości interpretacyjne. Ważne jest, by sprzedany grunt rolny mógł samodzielnie stanowić gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym. Jeśli stanowi, to tym samym możemy założyć, że pierwsza przesłanka została spełniona.
Natomiast oceniając spełnienie drugiej z wymienionych przesłanek należy zauważyć, że dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decyduje cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy, co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Chodzi tu o faktyczną a nie jedynie prawną utratę charakteru rolnego. Utrata charakteru rolnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania.
Utrata charakteru rolnego może wystąpić bezpośrednio po sprzedaży, ale może nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie sprzedaży stronom winny być wiadome cel zakupu i przeznaczenie gruntów.
Wynika to z tego, że ustawodawca warunkuje zastosowanie zwolnienia przedmiotowego od tego, by nie zmienił się charakter zbywanego gruntu, a nie jego status prawny. A o tym jaki charakter ma dany grunt decyduje natomiast sposób jego faktycznego wykorzystania.
Co rolnik może w takiej sytuacji zrobić?
Otóż może oczywiście uzyskać informacje bezpośrednio od nabywcy, czy jest rolnikiem, czy ma gospodarstwo rolne lub czy zakupiona nieruchomość będzie służyła powstaniu takiego gospodarstwa. Warto również zawrzeć w akcie notarialnym oświadczenie nabywcy o treści, że jest rolnikiem i zakupione grunty powiększą jego istniejące gospodarstwo rolne lub że nabywa grunty celem stworzenia takiego gospodarstwa.
W przeciwnym wypadku, jeżeli rolnik - zbywca gruntów nie będzie posiadał wiedzy na temat celu nabycia gruntów rolnych przez kupującego, to taka okoliczność może wyeliminować możliwość zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT.
Warto przy tym zauważyć, że zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych nie ma istotnego znaczenia fakt, że gmina w której znajduje się sprzedany grunt nie posiada na przykład miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź w planie zagospodarowania przestrzennego grunty te położone są na terenie rolnym. Okoliczność ta świadczy jedynie o statusie prawnym gruntu, nie wskazuje natomiast na zamiary, z jakimi nabywca gruntu dokonał jego zakupu, ani na sposób faktycznego wykorzystania tego gruntu.
Warto zatem zawczasu zadbać o uzyskanie odpowiednich informacji na temat przyszłych zamiarów nabywcy lub przynajmniej dołożyć wszelkiej staranności, by w przyszłości przed organami podatkowymi można było się wykazać wiedzą o celu nabycia gruntów przez nabywcę.
Warto również stosowne oświadczenie zawrzeć już w akcie notarialnym. W razie kontroli podatkowej w tym zakresie, zbywca będzie mógł wykazać dołożenie wszelkiej staranności w prawidłowym ustaleniu podstaw do zwolnienia takiej sprzedaży od opodatkowania podatkiem dochodowym.
Pamiętajmy również, że grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione nie są klasyfikowane jako grunty rolne, zatem nie mogą korzystać ze zwolnienia ustanowionego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT.
REKLAMA
- Czytaj artykuły
- Rozwiązuj testy
- Zdobądź certyfikat