| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Księgowość > Podatki > Podatki osobiste > PIT > PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości - koszty spadkobierców

PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości - koszty spadkobierców

Przy sprzedaży nieruchomości podstawą opodatkowania PIT jest dochód (różnica między przychodem i kosztami jego uzyskania). Jednak konkretne przepisy, które tworzą tę zasadę, mogą prowadzić do rażącego pokrzywdzenia osoby, która nabyła nieruchomość w drodze dziedziczenia.

Spłata kredytu nie jest nakładem

Przypomnijmy: zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o PIT, osoba, która sprzedaje nieruchomość odziedziczoną (szerzej: nabytą nieodpłatnie), może potrącić m.in. koszt w postaci własnych nakładów, które podniosły wartość nieruchomości.

Niektórzy podatnicy nawiązują do tej zasady i twierdzą, że spłata kredytu, zwłaszcza taka, która jest połączona ze zniesieniem hipoteki – jest nakładem, który podnosi wartość nieruchomości; choćby dlatego, że po zniesieniu hipoteki, łatwiej taką nieruchomość sprzedać. Gdyby ten tok rozumowania został zaakceptowany, art. 22 ust. 6d ustawy o PIT dawałby podstawę do uznania, że spłata kredytu może być zaliczona do kosztów uzyskania przychodów.

Niestety, organy podatkowe jednogłośnie odrzucają ten pogląd.

Uważają, że wprowadzając wymóg podniesienia wartości nieruchomości, ustawodawca miał na myśli „substancję nieruchomości”, a więc grunt, budynki, budowle itd. Dlatego uznają, że – w tym kontekście – do nakładów można zaliczyć wydatki na ulepszenie, modernizację i remont.

Jednocześnie, takie kategorie, jak hipoteka, kredyt, czy inne obciążenia nie należą do „substancji” nieruchomości. Dlatego organy podatkowe twierdzą, że likwidacja tych obciążeń nie zwiększa wartości nieruchomości, więc poniesione na ten cel wydatki nie mogą być zaliczane do kosztów podatkowych.

Tego typu sprawy kończą się z reguły rozstrzygnięciem organów podatkowych, a podatnicy rzadko przenoszą je do sądu. Jeżeli to robią – bodaj zawsze przegrywają.

Niedawne przykłady takich rozstrzygnięć to wyrok WSA w Bydgoszczy z 19 lipca 2011 r. (sygn. I SA/Bd 343/11) oraz wyrok tego samego sądu z 28 lutego 2012 r. (I SA/Bd 1105/11). Wyroki te dotyczyły nieco innych stanów faktycznych niż sytuacja spadkobiercy spłacającego kredyt związany ze sprzedawaną nieruchomością - ale wskazane w nich zasady można odnieść także do niej.

Spłata kredytu nie jest kosztem sprzedaży

Zdarza się, że spadkobiercy sprzedający obciążone nieruchomości podejmują inne próby obrony swoich interesów. Starają się przekonać, że wartość spłaconego zadłużenia może pomniejszać przychód (skoro nie może być zaliczana do kosztów).

Stosowana przez nich argumentacja nawiązuje do art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, zgodnie z którym przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie, pomniejszona o koszty sprzedaży.

Warto podkreślić, że wspomniane koszty sprzedaży nie mają nic wspólnego z kosztami nabycia, jakie są zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. Są to koszty związane z samą transakcją odpłatnego zbycia.

Zgodnie z utrwalonym poglądem organów podatkowych i sądów administracyjnych, należą do nich koszty, które muszą być poniesione, żeby transakcja doszła do skutku, jak np. wydatki na wycenę nieruchomości, prowizję pośrednika, taksę notarialną, opłatę za sporządzenie umowy, podatek od czynności cywilnoprawnych lub koszty ogłoszeń prasowych związanych ze zbyciem.

Spadkobiercy, jak też inne osoby sprzedające nieruchomości obciążone długami hipotecznymi, bronią niekiedy poglądu, że do kosztów sprzedaży można dodać spłatę długu, która poprzedza transakcję. Próby te nie przyniosły na razie sukcesu i nic nie wskazuje, że kiedykolwiek przyniosą.

Jedno z ostatnich orzeczeń na ten temat to wyrok WSA we Wrocławiu z 9 maja 2012 r. (sygn. I SA/Wr 260/12). W wyroku tym, jak też w innych podobnych, jeszcze raz odzywa się ogólne przekonanie, że skutki transakcji na nieruchomościach nie mają związku z historią zadłużenia, nawet jeśli to zadłużenie dotyczy tych samych nieruchomości.

Podatek od dochodu ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości

Cena rynkowa to wartość „substancji”

Zdarzają się też próby swoistego manipulowania ceną sprzedaży. Skoro podstawową pozycją składającą się na przychody sprzedającego jest cena nieruchomości wyrażona w umowie, to strony kształtują umowę w taki sposób, że cena jest na relatywnie niskim poziomie, ale za to kupujący zobowiązuje się – poza zapłatą ceny – do uregulowania zobowiązań kredytowych sprzedającego.

Gdyby taki opis transakcji został zaakceptowany przez organy podatkowe, sprzedający zrealizowałby swoje cele: doprowadziłby do spłaty kredytu za pomocą środków kupującego, a jednocześnie środki kupującego przeznaczone na ten cel nie byłyby uwzględnione w przychodach podatkowych.

Niestety, ta droga także zawodzi, choć daje najwięcej szans na sukces. Organy podatkowe mogą bowiem odwołać się do poglądu NSA, wyrażonego w podobnej sytuacji, że przejęcie długu przez kupującego może być samo w sobie potraktowane jako przychód po stronie sprzedającego.

Inna sprawa, że przy takim ujęciu sprawy może się zmienić klasyfikacja i zamiast przychodu ze sprzedaży nieruchomości, podatnikowi przypisany zostanie przychód opodatkowany na zasadach ogólnych – por. m.in. dwa wyroki NSA z 5 września 2008 r. (sygn. II FSK 757/07 i II FSK 758/07).

Częściej jednak organy podatkowe zwracają uwagę, że cena uwzględniona przy kalkulacji przychodu nie powinna, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiegać od wartości rynkowej sprzedawanej nieruchomości (art. 19 ust. 1 zdanie 2).

Tymczasem przez wartość rynkową uważa się wartość „substancji”, bez pomniejszania o długi. Z drugiej jednak strony, organy podatkowe uznają czasami, że rynkowa wartość nieruchomości może ulec obniżeniu, jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką. Nie oznacza to akceptacji dla mechanicznego odejmowania i uznania, że wartość rynkowa jest równa wartości „substancji” pomniejszonej o górną granicę zabezpieczenia hipotecznego.

Chodzi raczej o to, by uwzględniać takie czynniki, jak fakt, że dysponowanie nieruchomością obciążoną hipotecznie jest utrudnione, co wpływa na jej wartość. Trzeba jednak podkreślić, że stanowisko organów podatkowych nie jest w tym zakresie klarowne i w praktyce, w nadzwyczajnych okolicznościach, podatnik może je skłonić do wydania interpretacji, która okaże się korzystna.

reklama

Narzędzia księgowego

POLECANE

WYWIADY

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Jednolity Plik Kontolny

Eksperci portalu infor.pl

Kancelaria Prawna Cyman i Wspólnicy sp. k.

Kancelaria prowadzi kompleksową obsługę prawną przedsiębiorców i osób nieprowadzących działalności gospodarczej w obszarach kontraktów, rozwiązywania sporów i zastępstwa procesowego, windykacji w kraju i za granicą, nieruchomości i budownictwa, podatków, spraw korporacyjnych, stosunków pracowniczych, zamówień publicznych, restrukturyzacji i upadłości, rynków finansowych i finansowania działalności gospodarczej, a także stosunków międzynarodowych i prawa europejskiego.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »