| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Księgowość > Podatki > Podatki osobiste > PIT > PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości - koszty spadkobierców

PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości - koszty spadkobierców

Przy sprzedaży nieruchomości podstawą opodatkowania PIT jest dochód (różnica między przychodem i kosztami jego uzyskania). Jednak konkretne przepisy, które tworzą tę zasadę, mogą prowadzić do rażącego pokrzywdzenia osoby, która nabyła nieruchomość w drodze dziedziczenia.

Podatek przychodowy: problem konstytucyjny?

Niezależnie od tej ostatniej uwagi, przepisy ustawy o PIT nie pozostawiają raczej złudzeń: jeżeli nie dojdzie do nadzwyczajnego zbiegu okoliczności, trzeba się liczyć z tym, że zadłużenie związane z odziedziczoną nieruchomością nie zostanie uwzględnione w kalkulacji dochodu ze sprzedaży.

W efekcie może się okazać, że środki uzyskane od nabywcy będą mniejsze niż spłata przejętego zadłużenia powiększona o podatek dochodowy.

Ilustruje to poniższa, przykładowa (uproszczona) kalkulacja:

Tabela 1

A

Przychód

600.000 zł

B

Spłata długu spadkowego

500.000 zł

C

Wolne środki (faktyczny zysk spadkobiercy)

(B-C)

100.000 zł

D

Dochód (podstawa opodatkowania)

(A - 0)

600.000 zł

E

Podatek dochodowy

(19% x D)

114.000zł

F

Wolne środki po opodatkowaniu

(C – E)

(-14.000 zł)

Jak wynika z kalkulacji, podatek dochodowy płacony przez osobę sprzedającą odziedziczoną nieruchomość może być wyższy od faktycznego zysku takiej osoby. Jest to skutek ograniczenia kosztów, zapisanego w art. 22 ust. 6d ustawy o CIT, a także innych przepisów, o których była mowa powyżej.

Wszystkie te przepisy dają taki rezultat, że – w wielu sytuacjach – spadkobierca płaci podatek przychodowy zamiast podatku dochodowego. Daje to pewne przesłanki do wniesienia skargi konstytucyjnej, w której zostałby postawiony zarzut, że ustawa o PIT dyskryminuje spadkobierców.

Skoro ponoszą oni ekonomiczne koszty nabycia nieruchomości, to nie ma powodów, by odmawiać im prawa do odliczenia na równi z resztą podatników. Tym bardziej, że ochrona dziedziczenia to, przynajmniej w teorii, ważny cel polskiego systemu prawnego.

Cel ten został wymieniony w dwóch przepisach Konstytucji (art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 2), co powinno prowadzić do wniosku, że ilekroć ustawodawca nakłada restrykcje na spadkobierców, powinien to czynić ze szczególną ostrożnością.

Ucieczka w ulgi

Trzeba jednak pamiętać, że rachuby na wygranie sporu podatkowego za pomocą skutecznej skargi konstytucyjnej mogą być zawodne z uwagi na przewlekłość takiej procedury. Zanim ktokolwiek się na nią zdecyduje powinien pomyśleć o rozwiązaniach prostszych, takich jak ucieczka w ulgę podatkową.

Pierwsza ulga, która może być wzięta pod uwagę, to zwolnienie dla sprzedaży nieruchomości, dokonywanej po upływie pięciu lat od zakończenia roku, w którym nieruchomość została nabyta.

Po drugie, jeśli sprawa dotyczy nieruchomości nabytych w latach 2007-2008, można skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej. Jej sens sprowadza się do tego, że przychód ze zbycia nieruchomości jest całkowicie wolny od podatku, jeżeli – przed datą zbycia – zbywca był zameldowany na pobyt stały w budynku lub lokalu, którego dotyczy transakcja, przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy.

Jeżeli nieruchomość została nabyta w 2009 r. lub później, możliwe jest skorzystanie z ulgi przewidzianej dla osób, które ponoszą wydatki na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

Minusem wymienionych ulg jest to, że spadkobierca nie zawsze ma czas lub środki, by z nich skorzystać. Jak wspomnieliśmy powyżej, zdarza się, że musi sprzedawać swoją nieruchomość w pośpiechu, by uregulować zobowiązania kredytowe.

Dlatego w wielu przypadkach nie może czekać na upływ 5-letniego okresu, po którym działa pierwsza z wymienionych ulg czy nawet rocznego okresu, po którym mógłby skorzystać z ulgi meldunkowej. W opisywanych tu sytuacjach nierealny jest też pomysł korzystania z ulgi dla osób ponoszących wydatki na własne cele mieszkaniowe, z uwagi na brak wolnych środków.

Jeżeli wszystkie inne drogi są zamknięte, można złożyć wniosek o umorzenie zaległości podatkowej. Niestety, nie można go złożyć z wyprzedzeniem, przed nadejściem terminu zapłaty podatku (30 kwietnia następnego roku po roku, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości).

Trzeba poczekać na upływ tego terminu i dopiero wtedy starać się o umorzenie podatku, który stał się wymagalny. W szczególnie uzasadnionych sytuacjach organ podatkowy może umorzyć podatek, choć nigdy nie ma takiego obowiązku.

Ulga meldunkowa przysługuje żonie i mężowi

PIT od dochodu ze sprzedaży nieruchomości – zwolnienie na modernizację mieszkania

Jak rozliczyć w PIT sprzedaż polskiej nieruchomości odziedziczonej w 2010 r. przez osobę zamieszkałą w USA?

Stare dobre czasy

Na początku tego artykułu pośrednio sugerowaliśmy, że trudności spadkobierców rozpoczęły się wraz ze zmianą, jaka nastąpiła od 1 stycznia 2007 r., kiedy – zamiast 10% podatku od przychodu – wprowadzono 19% podatek od dochodu.

A jak sytuacja spadkobierców wyglądała wcześniej?

Okazuje się, że w ogóle nie musieli płacić podatku dochodowego, bo mogli skorzystać z całkowitego zwolnienia przewidzianego dla sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny. Te stare zasady nie mają już większego znaczenia.

Do niedawna mogły być stosowane do nieruchomości nabytych przed 2007 r., ale od 1 stycznia 2012 r. sprzedaż takich nieruchomości w ogóle nie jest opodatkowana z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym była mowa w śródtytule o ulgach.

Wybór przepisów

Ustawa o PIT (w brzmieniu aktualnym)

Art. 10.

1. Źródłami przychodów są:

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

Art. 19.

1. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych

rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

3. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

4. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33 % od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Art. 22

6c. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

6d. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Art. 30e.

1. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

2. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

4. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw  majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

5. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

6. Przepisy ust. 1–4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1) budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;

2) przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Piotr Kaim - doradca podatkowy

reklama

Narzędzia księgowego

POLECANE

WYWIADY

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Jednolity Plik Kontolny

Eksperci portalu infor.pl

Jarosław Olszewski

Elektrofarm

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »