| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Księgowość > Podatki > Ryczałt > Najem i dzierżawa > Ryczałt od najmu w 2013 - nadal się opłaca, ale nie wszystkim

Ryczałt od najmu w 2013 - nadal się opłaca, ale nie wszystkim

Do 21 stycznia 2013 r. mają czas na wybór opodatkowania w formie ryczałtu ewidencjonowanego (8,5% przychodów) podatnicy, którzy w 2012 roku uzyskiwali dochody z najmu prywatnego opodatkowane na zasadach ogólnych PIT. Te osoby, jeżeli chcą płacić w 2013 roku ryczałt od przychodów z najmu prywatnego (niezwiązanego z działalnością gospodarczą), muszą złożyć oświadczenie o wyborze ryczałtu do swojego urzędu skarbowego najpóźniej w tym dniu. Czasem jednak warto pozostać, przy opodatkowaniu dochodów z najmu wg skali podatkowej, uwzględniającej poniesione koszty.

Kredyt może przechylić szalę na korzyść opodatkowania wg skali podatkowej

Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć odsetki od kredytu na zakup nieruchomości. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł zadłużenie na 25 lat w złotym bez wkładu własnego, przy oprocentowaniu 5,7%, wymagać będzie opłacania odsetek w średniej wysokości 10 539 zł rocznie (będą one wyższe na początku kredytowania i niższe pod koniec).

Uwzględnienie tych kwot przy określaniu dochodu do opodatkowania spowodowałoby obniżenie się podatku do wysokości 523 zł w przypadku opłacania podatku 18% na zasadach ogólnych i 930 zł, gdy podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy. W efekcie, w założonym przypadku, opłacanie podatku według skali, a nie w formie ryczałtu byłoby rozwiązaniem optymalnym podatkowo.

Roczne obciążenia podatkowe z przychodów z tytułu wynajmowania lokalu (Wariant II)

Wyszczególnienie

Ryczałt 8,5%

Podatek na zasadach ogólnych wg skali

stawka 18%

stawka 32%

Roczne przychody z najmu

18 000 zł

Koszty uzyskania przychodu

Amortyzacja

4 500 zł

Podatek od nieruchomości

55 zł

Przeciętna roczna wysokość odsetek od kredytu hipotecznego (zaciągniętego w PLN na 25 lat na całą wartość nieruchomości)

10 539 zł

Przychód / dochód do opodatkowania

18 000 zł

2 906 zł

Należny podatek

1 530 zł

523 zł

930 zł

Odświeżenie, czy remont lokalu i zakup wyposażenia także obniżą podatek

Wyżej wymienione koszty nie zamykają jednak katalogu tych, które mogą obniżyć wysokość kwot wpłacanych na rachunek fiskusa. Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć wydatki na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania. Należy oczywiście pamiętać, że na potrzeby rozliczeń podatkowych trzeba posiadać dokumenty potwierdzające poniesienie kosztów np. remontu czy zakupu mebli.

Warto zauważyć, że wydatki na te cele są przeważnie znaczące. Może się więc okazać, że podatnik planujący remont i zakup wyposażenia w danym roku podatkowym nie zapłaci podatku, o ile oczywiście rozliczać się będzie na zasadach ogólnych. Obrazuje to przykład w wariancie trzecim, gdzie do kosztów uzyskania przychodu zaliczono amortyzację, podatek od nieruchomości, odsetki od kredytu oraz dodatkowo 5 tys. zł na częściową wymianę mebli i odświeżenie nieruchomości. W tym wariancie roczny podatek naliczany na zasadach ogólnych wyniósłby 0 zł, podczas gdy ryczałt płacony od przychodu wciąż pozostaje na niezmienionym poziomie 1530 złotych.

Roczne obciążenia podatkowe z przychodów z tytułu wynajmowania lokalu (Wariant III)

Wyszczególnienie

Ryczałt 8,5%

Podatek na zasadach ogólnych wg skali

stawka 18%

stawka 32%

Roczne przychody z najmu

18 000 zł

Koszty uzyskania przychodu

Amortyzacja

4 500 zł

Podatek od nieruchomości

55 zł

Przeciętna roczna wysokość odsetek od kredytu hipotecznego (zaciągniętego w PLN na 25 lat na całą wartość nieruchomości)

10 539 zł

Wydatki na nowe meble i odświeżenie lokalu

5 000 zł

Przychód / dochód do opodatkowania

18 000 zł

-2 094 zł

Należny podatek

1 530 zł

0 zł

0 zł

Podatek zależy od zapisów umowy

Na koniec warto jeszcze podkreślić, że wysokość obciążeń podatkowych może także zależeć od sformułowań znajdujących się w umowie najmu. Warto w jej treści jasno wyodrębnić kwotę stanowiącą opłatę za najem i tę, którą co prawda będzie trafiać na konto właściciela, ale faktyczny ich ciężar ekonomiczny ma obciążać najemcę. Chodzi tu o opłaty z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz).

Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC:

(...) przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast otrzymane przez wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat za media, wodę, energię elektryczną, gaz - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca - nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Ustalenie jednej kwoty (jako suma powyższych kosztów) spowodowałoby, że fiskus od tej właśnie sumy zażądałby podatku opłacanego w formie ryczałtu. Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 2000 zł, z czego 400 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być jasno określona w kwocie 1600 zł. 

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker

reklama

Narzędzia księgowego

POLECANE

WYWIADY

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Jednolity Plik Kontolny

Eksperci portalu infor.pl

Profesjonalny Wywiad Gospodarczy „Skarbiec” Sp. z o.o.

Profesjonalny Wywiad Gospodarczy „Skarbiec” Sp. z o.o. – spółka zależna Kancelarii Prawnej Skarbiec R. Nogacki Sp.K. specjalizuje się w rozwiązaniach z zakresu szeroko rozumianego wywiadu i kontrwywiadu biznesowego skierowanych głównie do średnich i dużych firm.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »