| INFORFK | INFORRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | SKLEP
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Księgowość > Podatki > Ryczałt > Najem i dzierżawa > Ryczałt od najmu w 2013 - nadal się opłaca, ale nie wszystkim

Ryczałt od najmu w 2013 - nadal się opłaca, ale nie wszystkim

Do 21 stycznia 2013 r. mają czas na wybór opodatkowania w formie ryczałtu ewidencjonowanego (8,5% przychodów) podatnicy, którzy w 2012 roku uzyskiwali dochody z najmu prywatnego opodatkowane na zasadach ogólnych PIT. Te osoby, jeżeli chcą płacić w 2013 roku ryczałt od przychodów z najmu prywatnego (niezwiązanego z działalnością gospodarczą), muszą złożyć oświadczenie o wyborze ryczałtu do swojego urzędu skarbowego najpóźniej w tym dniu. Czasem jednak warto pozostać, przy opodatkowaniu dochodów z najmu wg skali podatkowej, uwzględniającej poniesione koszty.

Przepisy wskazują termin 20 stycznia na złożenie tego oświadczenia ale w 2013 roku ten dzień wypada w niedzielę. A zgodnie z art. 12 § 5 ordynacji podatkowej jeżeli ostatni dzień terminu wypada w sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy (niedziele i święta*) - termin przesuwa się na następny dzień pod dniu lub dniach wolnych od pracy.

Chcesz otrzymywać więcej aktualnych informacji? Zapisz się na newsletter!

19,90 złFaktury 2014 - PDF


Polecamy poradnik: Przewodnik po zmianach przepisów 2013/2014


Zatem w 2013 roku oświadczenie o rezygnacji z opodatkowania dochodów z najmu na zasadach ogólnych PIT (skala podatkowa PIT) i o jednoczesnym wyborze ryczałtu ewidencjonowanego, jako formy opodatkowania przychodów z najmu prywatnego trzeba złożyć najpóźniej 21 stycznia.

Więcej na ten temat i wzór oświadczenia o wyborze ryczałtu od przychodów z najmu

Gdy rozpoczynamy najem mieszkania w trakcie roku i chcemy płacić ryczałt od przychodów z tego tytułu musimy złożyć oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu - albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Oświadczenie o płaceniu ryczałtu przez jednego z małżonków trzeba ponawiać

Skala podatkowa od dochodów, czy ryczałt od przychodów - co się komu opłaca

Wynajmujący mieszkania powinni zastanowić się, która forma opodatkowania jest w ich konkretnym przypadku najkorzystniejsza. Dostępne dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania nieruchomości są dwa bardzo odmienne sposoby rozliczeń z fiskusem:

1) za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),
2) na zasadach ogólnych (stawki progresywne 18% i 32%).

Home Broker postanowił w tym pomóc wskazując główne czynniki, na które należy zwrócić uwagę dokonując wyboru. 

Jedynie przychody z najmu prywatnego można opodatkować stawką 8,5%

Przychód to nie dochód

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że najbardziej atrakcyjną formą rozliczeń dla podatnika byłoby płacenie podatku o stawce 8,5%, a nie 18 i 32%. Diabeł jak zwykle tkwi jednak w szczegółach.

Niższa stawka naliczana jest od przychodu, a więc po prostu od kwoty otrzymywanego przez właściciela czynszu. W przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych (stawka 18 i 32%) podstawą do obliczenia podatku jest nie przychód, ale dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Jakie to mogą być koszty? Odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, amortyzacja, podatki od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, opłaty eksploatacyjne płacone do wspólnoty lub spółdzielni, a nawet koszty związane z zawarciem umowy najmu (np. notarialne lub prowizja pośrednika).

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

W efekcie może się okazać, że podatek rozliczany na zasadach ogólnych będzie pomimo wyższej stawki faktycznie kwotowo niższy niż w przypadku rozliczania ryczałtem ze stawką 8,5%. Zobrazujemy tę zależność na trzech przykładach. W każdym z nich zakładamy, że lokal przeznaczony na wynajem jest wart 300 tys. zł, a z tytułu jego wynajmu można otrzymać 18 tys. zł w skali roku. W poszczególnych wariantach różny będzie jednak poziom ponoszonych kosztów. Dla uproszczenia zakładamy, że opłaty eksploatacyjne obciążają najemcę, więc są dla właściciela nieruchomości neutralne podatkowo.

Niskie koszty faworyzują ryczałt

I tak w pierwszym wariancie przyjmijmy, że właściciel nie będzie remontował mieszkania i nie posiada kredytu na jego zakup, a w efekcie do kosztów może zaliczyć jedynie amortyzację (4500 zł rocznie) i podatek od nieruchomości (dla lokalu o powierzchni 50 m kw. z niewielkim udziałem w gruncie pod budynkiem można je oszacować na 55 zł w skali roku).

W takim układzie dochód do opodatkowania będzie na poziomie 13,4 tys. zł. Uwzględniając tę wartość w zeznaniu rocznym podatnik podniesie swoje zobowiązanie wobec fiskusa o 2420 zł w przypadku rozliczania na zasadach ogólnych w pierwszej skali podatkowej i 4302 zł w drugiej skali. Podatnikowi bardziej opłacałoby się więc w tym przypadku opodatkowanie ryczałtem. Należny w takim przypadku podatek wyniósłby bowiem 1530 zł.

Warianty amortyzacji lokali mieszkalnych

Właściciele mieszkań mogą zastosować stawkę amortyzacji lokalu na poziomie 1,5% wartości prawa własności do lokalu rocznie. Dla porównania gdy osobie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu możliwe byłoby skorzystanie ze stawki 2,5%. Dzięki takiemu zabiegowi dochód do opodatkowania obniżyłby się rocznie dodatkowo o 3 tys. zł w przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł.

Skutkowałoby to zmniejszeniem kwoty należnej fiskusowi, a nie miałoby żadnego bezpośredniego wpływu na faktycznie ponoszone koszty. Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania na wynajem jest więc dla właściciela korzystniejsze podatkowo niż zakup prawa własności. W jeszcze lepszej sytuacji są ci, którzy kupują mieszkania pod wynajem na rynku wtórnym z co najmniej 5-letnim stażem. W tym przypadku stawka amortyzacji może wynieść nawet 10%.

Roczne obciążenia podatkowe z przychodów z tytułu wynajmowania lokalu (Wariant I)

Wyszczególnienie

Ryczałt 8,5%

Podatek na zasadach ogólnych (wg skali)

stawka 18%

stawka 32%

Roczne przychody z najmu

18 000 zł

Koszty uzyskania przychodu

Amortyzacja

4 500 zł

Podatek od nieruchomości

55 zł

Przychód / dochód do opodatkowania

18 000 zł

13 445 zł

Należny podatek

1 530 zł

2 420 zł

4 302 zł

POLECANE ARTYKUŁY

TERMINARZ

WRZ01
TydzieńPWŚCPSN
361234567
37891011121314
3815161718192021
3922232425262728
4029300102030405

Narzędzia księgowego

Eksperci infor.pl

Agencja Rozwodowa DIVORCED

Portal

Zostań ekspertem Infor.pl »