| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Księgowość > Poradniki > Opodatkowanie najmu mieszkania

Opodatkowanie najmu mieszkania

Opodatkowanie najmu mieszkania może mieć kilka form. Wszystko będzie zależało od wyboru formy opodatkowania oraz od sposobu uzyskiwania dochodów z najmu - w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lub poza nią. Jeśli wynajmujący nie zdecyduje się na wybór ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu poza działalnością ze stawkami 8,5 lub 20 proc., będzie musiał płacić od uzyskiwanych z tego tytułu dochodów podatek dochodowy od osób fizycznych według zasad ogólnych ze stawkami 19, 30 i 40 proc.

Koszty do uwzględnienia

Od 1 stycznia 2007 r. doprecyzowano w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych definicję kosztów uzyskania przychodów. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu. Pojęcie wszelkie koszty, użyte w cytowanym przepisie, jest pojęciem szerokim. Obejmuje wszelkie wydatki ponoszone przy prowadzeniu działalności gospodarczej pod warunkiem, że pomiędzy tymi wydatkami a przychodem zachodzi związek przyczynowo-skutkowy tego typu, że poniesione wydatki mają wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu.

Zasady te dotyczą także uwzględniania poniesionych wydatków w przypadku najmu mieszkania jako kosztów podatkowych. Podobnie jak przy innych wydatkach, które mają stanowić koszt podatkowy między poniesionym wydatkiem a osiąganym przychodem, musi istnieć swoisty związek przyczynowo-skutkowy. Dokładnie chodzi o to, aby poniesione nakłady miały bezpośredni lub chociaż pośredni wpływ na uzyskanie przychodów podatników lub zabezpieczały źródła przychodów. Zatem o zaliczeniu w poczet kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z wynajmowaniem mieszkania (które nie zostały ujęte w katalogu wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów zawartym w art. 23 ustawy o PIT) decyduje przede wszystkim ich związek z uzyskanym przychodem - ustalenie, czy poniesiony wydatek przyczynił się lub mógł się przyczynić do osiągnięcia przychodu.

Rozważając przy umowie najmu, co kosztem podatkowym być może, a co nie, warto podeprzeć się orzecznictwem sądowym, które wskazuje na konkretne przykłady ponoszonych wydatków związanych z najmem i uwzględniania ich w kosztach.

NSA w wyroku z 21 marca 2001 r. (sygn. akt I SA/Gd 2310/98; niepublikowany) wyjaśnił, że naprawa izolacji budynku należy do tego rodzaju czynności, od których zależy stan techniczny całego wynajmowanego budynku. Koszt ich nie może zatem obciążać zgodnie z umową najemcy, bowiem nie jest związany z bieżącą konserwacją i nie dotyczy bieżących napraw pomieszczeń. W takiej sytuacji skoro podatnik prace izolacyjne wykonywał w trakcie trwania umowy najmu, to wydatek z nimi związany jest kosztem uzyskania przychodów z najmu.

W innym wyroku sąd wyjaśnił, jakie zasady można stosować przy przerzucaniu kosztów na najemcę. Zdaniem NSA organy podatkowe zbyt arbitralnie potraktowały wydatek poczyniony przez podatniczkę na zakup narzędzi, które służyły skarżącej do utrzymania wynajmowanej nieruchomości w odpowiednim stanie. Sąd uznał też, że należy zgodzić się ze skarżącą, że wycinanie krzewów i gałęzi drzew należy do uprawnień właścicielskich. Uprawnienia podmiotów podatkowych do odliczania kosztów od przychodów nie mogą być przenoszone w drodze umów cywilnych na inne podmioty. A zatem są pewne granice przerzucania kosztów na najemców - wyrok z 13 listopada 1997 r. (sygn. akt I SA/Ka 694/96; niepublikowany).

O kosztach związanych z najmem wypowiadały się także organy podatkowe w wydawanych interpretacjach. Przykładowo Izba Skarbowa w Gdańsku w piśmie z 23 maja 2006 r. (nr BI/4117-0017/06) wyjaśniła, że wydatki związane z najmem i użytkowaniem lokalu mieszkalnego, jeśli nie są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, stanowią wydatki o charakterze osobistym (wynajęte mieszkanie służy zaspokojeniu podstawowych potrzeb życiowych), których nie zalicza się do kosztów uzyskania przychodów.

Organy podatkowe, często zajmują się również kwestią tego, czy różnego rodzaju opłaty, np. podatek od nieruchomości, opłata za wieczyste użytkowanie, wpłaty na fundusz remontowy stanowią koszty uzyskania przychodu z najmu. W jednej z nowszych interpretacji na ten temat (z 27 kwietnia 2007 r., nr 1439/df/i-789/07/AK) wyjaśniono, że jeżeli z zawartej umowy wynika, że podatnik będzie ponosić koszty podatku od nieruchomości, opłacać wieczyste użytkowanie gruntu, wpłacać na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej oraz ponosić koszty związane z remontem i naprawami lokalu mieszkalnego, to wszystkie te wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu przy ustalaniu dochodów z najmu w momencie ich poniesienia.

Z kolei odpowiadając na pytanie, czy należy zaliczyć do przychodów z tytułu najmu opłaty eksploatacyjne i administracyjne (woda zimna i ciepła, ścieki, elektryczność) ponoszone przez najemcę, jeden z urzędów wyjaśnił, że składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty za wodę, ścieki, energię), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu świadczenia w naturze i inne nieodpłatne świadczenia, o których mowa w ustawie o PIT, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego (interpretacja nr US.1431/DGI/412/6/2/07/MP).

reklama

Narzędzia księgowego

POLECANE

WYWIADY

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Jednolity Plik Kontolny

Eksperci portalu infor.pl

ratalnie.com

Ratalnie.com to marka należąca do Lloyd Financial. Jest odpowiedzią na zapotrzebowanie rynku na łatwo dostępne pożyczki gotówkowe opierające się na polskim kapitale.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »