| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Księgowość > Poradniki > VAT w obrocie nieruchomościami

VAT w obrocie nieruchomościami

Zgodnie z generalną zasadą dostawa nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT. To, czy od sprzedaży nieruchomości zapłacimy VAT, zależy jednak od tego, czy transakcje zbycia są wykonywane w ramach działalności gospodarczej i jaka jest ich częstotliwość. W dzisiejszym Przewodniku wyjaśniamy szczegółowo, kiedy tego typu transakcje będą podlegały VAT, a kiedy będą z niego zwolnione. Warto zwrócić na tę kwestię szczególną uwagę, gdyż budzi ona kontrowersje.

VAT nie jest przychodem

Podatek od towarów i usług należny z tytułu sprzedaży nieruchomości nie stanowi przychodu będącego przedmiotem opodatkowania zryczałtowanym 10-procentowym podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości. Warto zwrócić uwagę na pewne orzeczenie sądu w tym zakresie.

Podatnik trafił do Naczelnego Sądu Administracyjnego po tym, jak organy podatkowe określiły mu zryczałtowany podatek dochodowy od przychodu ze sprzedaży nieruchomości oraz odsetki za zwłokę. Zaległość powstała dlatego, że organy podatkowe za podstawę opodatkowania przyjęły cenę nieruchomości zawierającą VAT. W ich ocenie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażana w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży. Cena zawiera VAT i w 1999 roku ustawa nie przewidywała jej pomniejszenia o podatek.

Podatnik wniósł skargę do NSA, zarzucając, że stanowisko organów podatkowych zakłada nieracjonalność ustawodawcy. Nie można bowiem pobierać podatku od podatku. Omawiana regulacja posługuje się pojęciem kosztu sprzedaży, w którym mieści się zarówno opłata od czynności cywilnoprawnych, jak i VAT. Koszty sprzedaży nie są wliczone do podstawy opodatkowania. Skarżący zwracał uwagę, iż aktualna regulacja wyraźnie wskazuje na wyłączenie VAT z podstawy opodatkowania i stanowi sprecyzowanie woli ustawodawcy.

NSA przyznał rację skarżącemu (wyrok NSA z 14 stycznia 2003 r., SA/Bd 35/03, niepublikowany).

Koszty sprzedaży, do których odwołują się przepisy ustawy o PIT, stanowią wydatki pozostające w związku z dokonaną sprzedażą.

Sąd podkreślił, że zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Stosownie do art. 19 ust. 1 przychodem tym jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży. Jak podkreślono w uzasadnieniu, stanowisko organów podatkowych błędnie utożsamia cenę określoną w umowie z przychodem ze wskazanego źródła. Nie odnosi się natomiast do zarzutów skarżącego, że należny VAT odprowadzony do urzędu skarbowego stanowi koszt sprzedaży nieruchomości, pomniejszający przychód.

Koszty sprzedaży, do których odwołuje się omawiana regulacja, stanowią wydatki pozostające w związku przyczynowym z dokonaną sprzedażą.

Jak przypomniał NSA, jako jeden z przykładów takich wydatków w piśmiennictwie podaje się opłatę skarbową. Skarżący słusznie zwraca uwagę na brak podstaw do wymierzania podatku od podatku i odmiennego traktowania podatku od czynności cywilnoprawnych (odliczonego od podstawy opodatkowania) od VAT. W ocenie sądu zarówno w jednym, jak i w drugim przypadku nie sposób traktować zobowiązania podatnika do wpłaty podatku na rzecz Skarbu Państwa jako przychodu, a tym bardziej jego dochodu. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych reguluje opodatkowanie osób fizycznych, a nie dochodów Skarbu Państwa. Zgodnie z art. 1 ustawy o VAT podatek ten stanowi dochód budżetu państwa. Nie ma więc wątpliwości, że VAT należny z tytułu sprzedaży nieruchomości nie stanowi przychodu będącego przedmiotem opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

WAŻNE

22 proc. wynosi stawka VAT od sprzedaży nieruchomości przez podatników nieprowadzących działalności gospodarczej

WAŻNE

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego należy traktować jak towar. Czynność sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa spełnia kryteria dostawy towarów. Obrót tym prawem jest formą prawną rozporządzania towarem

WAŻNE

Użytkowanie wieczyste ustanowione zostało w 2003 roku. Gmina od 1 maja 2004 r. zawierała VAT w samej opłacie. W sytuacji gdy VAT został zawarty w opłacie, czyli faktycznie nie została ona podwyższona, to osoba niebędąca podatnikiem VAT nie ma powodów do wystąpienia wobec gminy z roszczeniami o zmianę wysokości opłaty

WAŻNE

Możliwa jest korekta podatku naliczonego, jeśli nabyta nieruchomość, która początkowo nie służyła działalności opodatkowanej, zmieni swoje przeznaczenie i związana będzie z czynnościami opodatkowanymi

WAŻNE

Zwolnienie z podatku od towarów i usług dotyczy wyłącznie wynajmu powierzchni na cele mieszkaniowe

PONOWNE ZWOLNIENIE

Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może dopiero po upływie trzech lat, licząc od końca miesiąca, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia.

PODSTAWA PRAWNA

• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

• Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 z późn. zm.).

Opracowali: EM, MGM, AT, BSV, KT

Źródło: Gazeta Prawna [Tygodnik Podatkowy] nr 97(2219), 19 maja 2008 r.

reklama

Narzędzia księgowego

POLECANE

WYWIADY

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Jednolity Plik Kontolny

Eksperci portalu infor.pl

INDEPENDENT TAX ADVISERS Doradztwo Podatkowe Sp. z o.o.

Doradcy podatkowi

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »