Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

SPIS TREŚCI

• Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w interpretacjach organów podatkowych
  • Po upływie pięciu lat nie ma podatku
  • Sprzedaż działek po podziale nie jest działalnością
  • Założenie firmy nie wpływa na rozliczenia prywatne
  • Przy sprzedaży nieruchomości uwzględnia się koszty
  • Sprzedaż prywatnego domu podlega 2-proc. PCC
  • Polską nieruchomość rozlicza się w Polsce
  • Dostawy nieruchomości nie rejestruje się w kasie

Autopromocja

Sprzedaż mieszkania po upływie pięciu lat od momentu jego nabycia jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Krakowie z 6 grudnia 2007 r.

SYGN. AKT DO/415-67/07/AŚ

Autopromocja

VAT 2024.
Komentarz

Sprawdź

JAKI PROBLEM ROZSTRZYGNĄŁ URZĄD

Czy odpłatne zbycie składników majątkowych stanowiących współwłasność małżeńską, a następnie podzielonych na wskutek zniesienia współwłasności małżeńskiej i sprzedaż wyodrębnionego w ten sposób lokalu mieszkalnego nie będzie spełniało negatywnych przesłanek uzyskania przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Mieszkanie zostało kupione w 1999 roku, a sprzedane w 2006 roku.

ODPOWIEDŹ URZĘDU

Autopromocja

Komplet 3 publikacji

VAT 2024 + PIT, CIT i Ryczałt ewidencjonowany 2024 + Ordynacja podatkowa, NIP 2024

Sprawdź

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 28 ust. 1 i 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w 2006 roku, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu.

Autopromocja

Ordynacja podatkowa, NIP 2024

Sprawdź

Natomiast na podstawie kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. Zatem przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest tożsame z nabyciem tej rzeczy.

Z istoty współwłasności, zarówno łącznej, jak i ułamkowej wynika, że nie jest się właścicielem całości danej rzeczy. Stąd też wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowane powinny być w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą, jak też stan jej majątku osobistego. Zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości jest realizacją uprawnienia przysługującego podatnikom. Nie jest ono nabyciem nieruchomości, jeśli w wyniku tej czynności nie następuje powiększenie majątku. W naszym przypadku po dokonaniu zniesienia współwłasności i ustanowieniu odrębnej własności podatnik nie powiększył swego majątku.

Oznacza to, że uzyskany przez podatnika przychód ze sprzedaży powyższej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu 10-proc. zryczałtowanym podatkiem dochodowym od sprzedaży nieruchomości, gdyż wnioskodawca był właścicielem nieruchomości od 1999 roku, a zbycie zostało dokonane w 2006 roku, tj. po upływie pięcioletniego okresu od pierwotnego nabycia nieruchomości. Warunek do objęcia zwolnieniem przedmiotowym z podatku dochodowego od osób fizycznych uzyskanego przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości będzie spełniony.

OPINIA

Autopromocja

VAT 2024. Komentarz

Sprawdź

TOMASZ RYSIAK

prawnik w Kancelarii Magnusson

W przedmiotowej interpretacji naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Krakowie prawidłowo uznał, że skutkiem zniesienia współwłasności nieruchomości jest nabycie jej części przez podatnika, jeżeli w wyniku podziału następuje zwiększenie majątku podatnika. Zgodnie z stanowiskiem podatnika wskazanym w interpretacji, majątek podatnika nie uległ powiększeniu wskutek dokonanego podziału współwłasności. Dlatego też urząd prawidłowo uznał, że datą, od której należy liczyć pięcioletni okres niezbędny do zwolnienia od zryczałtowanego podatku od sprzedaży nieruchomości, jest data nabycia współwłasności przez podatnika i jego współmałżonka. Należy jednak wskazać, że odmienne stanowisko w zakresie podatkowych skutków zniesienia współwłasności zajął np. naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu w interpretacji z 30 stycznia 2007 r. (nr PD-2/415-2/07) stwierdzając, że zniesienie współwłasności, wskutek którego podatnik staje się jedynym właścicielem nieruchomości, nie powoduje jej nabycia.

Autopromocja

Rozliczamy najem. Przykłady, wypełnione druki

Sprawdź

Sprzedaż działek przez podatników, po ich podziale przez gminę, nie nosi znamion działalności gospodarczej. To zbycie majątku osobistego.

Decyzja w sprawie interpretacji prawa podatkowego dyrektora Izby Skarbowej w Olsztynie z 21 grudnia 2007 r.

sygn. akt PBF/4117-005-19/07

JAKI PROBLEM ROZSTRZYGNĘŁA IZBA

W 1980 roku podatniczka wraz z mężem otrzymała od rodziców męża gospodarstwo rolne. Po śmierci męża w 1991 roku spadek po nim nabyły żona oraz dzieci. W 2006 roku rada gminy uchwaliła plan zagospodarowania przestrzennego, według którego część gruntów gospodarstwa rolnego przeznaczona została pod budownictwo mieszkaniowe. W styczniu 2007 r. dokonano podziału części gospodarstwa rolnego na 20 działek budowlanych. Dotychczas sprzedano dwie działki budowlane. Czy sprzedaż działek, które powstały w wyniku zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego w gminie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

ODPOWIEDŹ IZBY

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania do 31 grudnia 2006 r.) stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W opisanym przypadku dokonywana przez podatników sprzedaż działek budowlanych wydzielonych z posiadanych gruntów rolnych nie miała znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie bowiem z tym przepisem działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacząją działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową; polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż; polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

W konsekwencji podjęte przez podatników działania nie wykraczają poza czynności konieczne do zbycia majątku osobistego. Zatem brak jest podstaw do uznania, że prowadzą działalność handlową w tym zakresie.

Skoro więc sprzedaż przedmiotowych działek nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym jest sprzedaż nieruchomości lub ich części przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży dwóch działek, uzyskanych w wyniku podziału części gospodarstwa rolnego na 20 działek budowlanych, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż od momentu nabycia przedmiotowych nieruchomości do dnia ich sprzedaży upłynął termin pięcioletni.

OPINIA

KATARZYNA BIEŃKOWSKA

doradca podatkowy w Dewey & LeBoeuf

Przedmiotowa interpretacja wskazuje, że po raz kolejny organy podatkowe próbowały doszukiwać się znamion działalności gospodarczej w transakcjach, które realizowane są przez osoby fizyczne w zakresie ich majątku osobistego

W myśl art. 5a pkt. 6 ustawy o PIT przez działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł przychodów wymienionych w tej ustawie (w tym z nieruchomości).

Często zdarza się, że osoby fizyczne decydują się np. na budowę własnego domu lub pozbywają się całości lub części ziemi. Czasem po prostu ulegają zmianie życiowe plany i działki stają się zbędne. Poszukiwanie w takich działaniach znamion działalności gospodarczej tylko dlatego, że sprzedawanych jest kilka działek (co ma świadczyć o rzekomej ciągłości i zorganizowaniu) jest nieporozumieniem. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości, które były własnością zbywcy przez wiele lat. Sprzedaż majątku osobistego nie powinna być uznawana za przejaw działalności gospodarczej (zarówno na gruncie podatku dochodowego, jak i VAT - w tym zakresie też powstawało wiele kontrowersji), a w konsekwencji za uzasadnione należy uznać stanowisko, że przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (co miało miejsce w przedmiotowej sprawie), nie podlegają opodatkowaniu.

Zarejestrowanie indywidualnej działalności gospodarczej nie spowoduje, że sprzedaż domu wybudowanego na potrzeby prywatne będzie stanowiła przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków-Krowodrza z 28 września 2007 r.

sygn. akt PD-2/415-40/07

JAKI PROBLEM ROZSTRZYGNĄŁ URZĄD

Podatniczka nabyła w drodze darowizny działkę o przeznaczeniu rolno-budowlanym o pow. 34 arów. Podatniczka zamierza dokonać podziału geodezyjnego tej działki oraz działki sąsiadującej niebędącej jej własnością, aby wytyczyć drogę konieczną oraz wydzielić sześć odrębnych działek celem wybudowania na nich sześciu domów. Trzy z nich należeć będą do podatniczki. Dwa spośród trzech domów, względnie dwie niezabudowane działki, podatniczka zamierza sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Natomiast jeden z wzniesionych budynków podatniczka zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, przy czym podatniczka nie wyklucza sprzedaży również tej nieruchomości, lecz po wcześniejszym wykorzystaniu jej na osobiste potrzeby mieszkaniowe. Czy zarejestrowanie pozarolniczej działalności gospodarczej będzie miało wpływ na sposób opodatkowania sprzedaży domu wybudowanego na potrzeby własne?

ODPOWIEDŹ URZĘDU

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8) lit. a) ustawy o PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeśli nie następuje w ramach wykonywanej działalności gospodarczej.

Wobec tego przychód ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej wcześniej przez sprzedającego na cele mieszkaniowe, nabytej lub wybudowanej z takim zamiarem nie podlega wyłączeniu ze źródła przychodu, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, przy czym koszty budowy domu przeznaczonego na potrzeby własne nie mogą obciążać kosztów uzyskania przychodu działalności gospodarczej.

OPINIA

ADAM MARIUK

menedżer w firmie Deloitte

Ustawa o podatku dochodowy od osób fizycznych wyróżnia dwa odrębne od siebie źródła przychodów - działalność gospodarczą oraz odpłatne zbycie, w tym odpłatne zbycie nieruchomości. W pewnych sytuacjach odpłatne zbycie nieruchomości może jednak zawierać się w działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika - w sytuacjach gdy obrót nieruchomości wchodzi w zakres prowadzonej działalności. Taki zakres działalności nie oznacza jednak, że zbycie każdej nieruchomości, której właścicielem jest podatnik, zawsze będzie powodowało powstanie przychodu z działalności. Taka sytuacja nie będzie miała miejsca w przypadkach, gdy podatnik zbywa nieruchomość poza prowadzoną działalnością. Taka właśnie sytuacja miała miejsce w omawianej interpretacji - podatnik część nieruchomości zbył w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, a oprócz tego wybudował dom na własne potrzeby. A zatem sprzedaż takiego domu nie miała związku z prowadzoną działalnością, co oznacza, że uzyskane przychody należy zakwalifikować do przychodów z odpłatnego zbycia.

Podatnicy są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej, rolnej, niezabudowanej. Przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek spółki osobowej, w której podatnik posiada 90 proc. udziału. Nieruchomość stanowi w spółce środek trwały. Była ona przedmiotem wkładu niepieniężnego, a do czasu wniesienia do spółki nie wykorzystywano jej na cele związane z działalnością gospodarczą. W spółce do celów rozliczeń w zakresie podatku dochodowego prowadzona jest podatkowa księga przychodów i rozchodów. Co będzie stanowiło przychód, a co będzie kosztem uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości?

ODPOWIEDŹ URZĘDU

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi.

W myśl art. 24 ust. 2 ustawy o PIT dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b) ustawy o PIT. W pozostałych przypadkach dochodem lub stratą z odpłatnego zbycia tych składników majątku jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a jak wynika z postanowień art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT - wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych z zastrzeżeniem pkt 2, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, dokonanych od tych środków i wartości.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia gruntów nabytych w postaci wkładu niepieniężnego będących składnikami majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztem uzyskania przychodu będzie ich wartość początkowa ustalona zgodnie z postanowieniami art. 22g ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT, tj. ustaloną przez wspólników na dzień wniesienia wkładu lub udziału, wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej, z dnia wniesienia wkładu. Zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy o PIT amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Mając na uwadze przedstawiony przez pana stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego, należy uznać, iż przedstawione przez pana stanowisko jest prawidłowe, postanowiono więc jak w sentencji.

OPINIA

JOANNA PATYK

konsultant podatkowy w BDO Numerica

Przedmiotowa interpretacja dotyczy często spotykanego w praktyce problemu związanego z określeniem, co jest przychodem z prowadzonej działalności gospodarczej przez osoby fizyczne, a co przychodem z majątku prywatnego podatnika. W omawianym przypadku nieruchomość gruntowa niezabudowana została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych i stanowi środek trwały spółki osobowej. Zawarcie umowy spółki cywilnej przez osoby fizyczne jest traktowane z kolei na równi z prowadzeniem działalności przez te podmioty. Podkreśla to również fakt, że wspólnicy spółki cywilnej są zobowiązani, w związku z zawarciem umowy spółki cywilnej, do dokonania zgłoszenia do ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez urzędy miasta. Wspólnicy dokonują zgłoszenia według właściwości miejscowej określonej zgodnie z ich miejscem zamieszkania. Zatem urząd w omawianej interpretacji prawidłowo zakwalifikował przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości jako przychód z tytułu prowadzonej działalności. Prawidłowo też wskazał sposób dokonania rozliczeń w podatku dochodowym z tytułu przedmiotowej transakcji.

Podatniczka otrzymała w 1992 roku w drodze darowizny działkę rolno-budowlaną o powierzchni 0,34 ha. Z uwagi na specyfikę tej działki, a także działki sąsiada uniemożliwiającą wykorzystanie ich na cele budowlane, podatniczka postanowiła dokonać zamiany części swojej działki z częścią działki sąsiada w ten sposób, aby w przyszłości dokonać podziału geodezyjnego zamienionych działek na trzy odrębne z możliwością zabudowy. W tym też zamiarze wraz z sąsiadem przewiduje dokonać podziału geodezyjnego działek i wytyczyć pomiędzy nimi drogę konieczną. Ponadto do końca 2006 roku wraz z sąsiadem podatniczka uzyskała decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) oraz pozwolenie na budowę na połączonych działkach sześciu domów jednorodzinnych wolno stojących o powierzchni 140 mkw. każdy, przy czym trzy należeć będą do podatniczki, a trzy do sąsiada. W 2006 roku wykonano też prace przygotowawcze, takie jak: wykonanie wjazdu na działki, wytyczenie drogi koniecznej, doprowadzenie mediów. Podatniczka rozpoczęła również budowę domu jednorodzinnego na własne potrzeby na jednej z wytyczonych działek. Nie wyklucza zamiaru sprzedaży w niedalekiej przyszłości wybudowanego dla siebie domu wraz z przynależną działką oraz pozostałych dwóch działek w obecnym stanie lub też po ich zabudowie domami mieszkalnymi. Czy sprzedaż domu wykorzystywanego dla potrzeb własnych podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też VAT?

ODPOWIEDŹ URZĘDU

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tj. Dz.U. z 2007 roku nr 68, poz. 450) podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2 proc.

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy spółki i jej zmiany,

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych, wyłącza z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedaż nieruchomości tylko w przypadku opodatkowania jej podatkiem od towarów i usług. W naszym przypadku podatniczka oprócz działalności polegającej na budowie budynków mieszkalnych na sprzedaż buduje również budynek celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i nie wyklucza jego sprzedaży w niedalekiej przyszłości.

W związku z tym podatniczka z tytułu ewentualnej sprzedaży budynku mieszkalnego wykorzystywanego uprzednio do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i niezwiązanej z prowadzeniem działalności gospodarczej będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

OPINIA

MICHAŁ ZWYRTEK

starszy konsultant w dziale doradztwa podatkowego Pricewaterhouse-Coopers (biuro w Katowicach)

O powstaniu obowiązku podatekowego decydować będzie przede wszystkim charakter, w jakim działa osoba dokonująca sprzedaży. Opodatkowaniu VAT podlegają - co do zasady - wyłącznie te czynności, które dokonywane są przez podatnika VAT, a więc podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W stosunku do sprzedaży nieruchomości - na co wskazują sądy administracyjne w swoich ostatnich wyrokach - powinna to być działalność realizowana w formie zorganizowanej, a więc poprzedzona zakupem dokonanym celem odsprzedaży oraz wskazująca na zamiar jej kontynuowania. Warto także podkreślić, że fakt dokonania sprzedaży nieruchomości jednorazowo nie oznacza automatycznie, że nie będziemy mieli do czynienia z działalnością gospodarczą. Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają natomiast te transakcje sprzedaży, które nie są związane z obrotem profesjonalnym, tj. nie są wykonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Niestety, z uwagi na niezwykle szeroką definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT trudno sformułować uniwersalną receptę pozwalającą na rozstrzygnięcie, który podatek znajdzie zastosowanie w konkretnej sytuacji. Co do zasady jednak należy uznać, że sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu odsprzedaży, lecz z zamiarem spożytkowania na potrzeby własne, powinna być opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 7 polsko-amerykańskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania dochody z nieruchomości, włączając opłaty i inne płatności z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych i zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji taką nieruchomością lub prawami, z których wynikają takie opłaty i inne płatności, mogą być opodatkowane przez to umawiające się państwo, w którym ta nieruchomość lub zasoby naturalne są położone. Dla celów umowy odsetki od zobowiązań zabezpieczonych na nieruchomości lub zabezpieczonych prawem dochodzenia na opłatach lub innych płatnościach z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych nie będą traktowane jako dochód z nieruchomości.

Oznacza to, że dochód osoby posiadającej miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Stanach Zjednoczonych z tytułu sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i w Polsce. Jednak w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania należy zastosować przewidzianą w art. 20 ust. 2 umowy metodę unikania podwójnego opodatkowania (metoda odliczenia proporcjonalnego).

OPINIA

MICHAŁ GRZYBOWSKI

doradca podatkowy, Wardyński i Wspólnicy

Interpretacja ministra finansów potwierdza metodę unikania podwójnego opodatkowania dochodów ze zbycia nieruchomości wynikającą z umowy pomiędzy Polską i Stanami Zjednoczonymi. Metoda ta przewiduje, że w przypadku osoby mającej miejsce zamieszkania w USA, osiągającej dochody ze zbycia nieruchomości położonej w Polsce, zarówno Polska, jak i Stany Zjednoczone mają prawo opodatkować taki dochód. Jednak podatek zapłacony w Polsce może zostać odliczony od zobowiązania podatkowego obliczonego zgodnie z amerykańskimi przepisami podatkowymi (metoda odliczenia proporcjonalnego). Odpowiedź na pytanie, czy de facto dana osoba zapłaci podatek w Polsce oraz w jakiej wysokości zależy od wielu czynników, np. kiedy nieruchomość została nabyta, jak długo jest własnością podatnika, czy jest nieruchomością mieszkalną. Możliwa jest bowiem sytuacja, że ostatecznie przychód ze zbycia nieruchomości będzie zwolniony z opodatkowania w Polsce, np. ze względu na fakt skorzystania z tzw. ulgi meldunkowej, a w konsekwencji podatnik-rezydent podatkowy w USA zapłaci podatek jedynie w Stanach Zjednoczonych.

W komentarzu do przedstawionej interpretacji warto dodać, że od 1 kwietnia 2006 r. dostawa nieruchomości na rzecz osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej jest bezwarunkowo zwolniona z obowiązku ewidencjonowania za pomocą kas rejestrujących. Przed tym dniem dostawa nieruchomości również korzystała ze zwolnienia z ewidencjonowania, jednak pod wyraźnym warunkiem, że zapłata za dostawę w całości następowała na rachunek bankowy podatnika za pośrednictwem poczty lub banku. Tak więc jeśli pytanie podatnika w omawianej interpretacji rzeczywiście dotyczyło zdarzenia przyszłego to planowana przez niego sprzedaż nieruchomości mogła być w całości rozliczona w gotówce. Warto w tym miejscu jeszcze wspomnieć, że sprzedaż ta również nie musiała być potwierdzona fakturą VAT, chyba że nabywca nieruchomości sobie by tego zażyczył. Należy natomiast pamiętać, że przy sprzedaży nieruchomości bezwzględnie musi zostać dochowana właściwa forma sprzedaży, jaką zawsze w takich przypadkach jest akt notarialny.

Przygotowała EWA MATYSZEWSKA

Źródło: Gazeta Prawna [Tygodnik Podatkowy] nr 121 (2234), 23 czerwca 2008 r.