| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Księgowość > Poradniki > Jak dokonać rocznego rozliczenia dochodów z najmu

Jak dokonać rocznego rozliczenia dochodów z najmu

O tym, że wynajmowanie lokalu na cele użytkowe lub mieszkaniowe stanowi dobre źródło dochodu, nikogo nie trzeba przekonywać. Pieniądze uzyskane z wynajmu stanowią często dla osób, których jedynym źródłem utrzymania są uzyskiwane wynagrodzenia ze stosunku pracy, dosyć pokaźny zastrzyk gotówki. Co prawda, osoby takie nie mają w ciągu roku zbyt wielu obowiązków związanych z wynajmem, ale po zakończeniu roku podatkowego muszą się ostatecznie rozliczyć z dochodów uzyskanych z tego tytułu oraz z dochodów otrzymanych za pośrednictwem płatnika ze stosunku pracy. W takim przypadku nie będzie to już formularz PIT-37, ale PIT-36, czyli ten, który składają osoby prowadzące działalność gospodarczą.

Przychody uzyskiwane z najmu za granicą

W praktyce bywa obecnie i tak, że przychody z najmu uzyskiwane są w Polsce przez osoby zagraniczne (osoby, które nie są polskimi rezydentami, bo nie mają tu miejsca zamieszkania), lub też gdy osoby mające zamieszkanie w Polsce uzyskują przychody z najmu nieruchomości położonych za granicą. Istotne zatem staje się pytanie o to, gdzie i na jakich zasadach przychody takie należy rozliczyć?

Otóż ogólna zasada jest taka, że najem opodatkowany jest w tym państwie, w którym znajduje się wynajmowana nieruchomość. To podstawowa zasada przewidziana w umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania. I tu ważna uwaga. Jeśli poza takimi dochodami Polak nie uzyska za granicą innych dochodów, nie musi dochodów z najmu rozliczyć w Polsce. Rozlicza je tylko za granicą.

Ustalenie wysokości przychodów z najmu

Istotne znaczenie ma także ustalenie momentu uzyskania przychodów z najmu. Ma to znaczenie przy rozliczaniu tych przychodów, które dotyczą co prawda roku, który rozliczany jest w rocznym zeznaniu, ale które faktycznie uzyskiwane są w roku następnym, np. gdy czynsz za grudzień płacony jest w styczniu lub gdy wskutek opóźnienia się najemcy z zapłatą czynszu zaległa opłata za 2008 rok lub jego część trafia do rąk wynajmującego w roku 2009.

Co do zasady, w przypadku umów zawieranych bezpośrednio między wynajmującym a najemcą ustawa o PIT nie przewiduje jakichś szczególnych zasad ustalania momentu powstania przychodu. Oznacza to, że co do zasady obowiązuje w tym przypadku ogólna reguła wyrażona w art. 11 ustawy o PIT. A ten przewiduje, że przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W konsekwencji osoba utrzymująca się z najmu nieruchomości lub czerpiąca z tego tytułu dodatkowe dochody ma obowiązek rozliczenia się z nich dopiero po tym, jak faktycznie zostanie jej zapłacony ustalony czynsz. Nie wystarczy zatem sam upływ terminu zapłaty. Konieczne jest, by pieniądze albo trafiły do jej rąk, albo też zostały postawione do jej dyspozycji w jakikolwiek inny sposób. A zatem tak długo jak długo, najemca zalega z czynszem, wynajmujący nie musi od niego płacić podatku (lub zaliczek).

W ustawie o PIT uregulowano także pewne szczególne przypadku odnoszące się generalnie do sytuacji, gdy czynsz w imieniu i na rzecz wynajmującego pobierany jest od najemcy przez inny podmiot. W tym przypadku odpowiednie uregulowania można znaleźć w przepisach art. 16a oraz art. 14 ust. 2b ustawy o PIT.

Pierwszy z tych przepisów przewiduje, że przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą (a więc taki najem, który nie jest traktowany jak działalność gospodarcza), stosuje się odpowiednio przepis art. 14 ust. 2b ustawy, z pewną modyfikacją, o której za chwilę. Z kolei przepis, do którego jesteśmy w ten sposób odsyłani, stanowi, że w przypadku umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, do przychodów wynajmującego lub wydzierżawiającego nie zalicza się kwot wypłaconych przez osobę trzecią z tytułu przeniesienia wierzytelności. I tu następuje wspomniana wcześniej modyfikacja. Gdy rzecz cała dzieje się w ramach działalności gospodarczej, opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu wymagalności zapłaty. To oznacza, że jeśli upłynął termin płatności, przychód powstaje, nawet jeśli nie nastąpiła jeszcze zapłata.

W przypadku prywatnego najmu jest inaczej. Opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty. A zatem dopóki zapłata faktycznie nie nastąpi, przychód nie powstaje. Nie ustala się zatem od niego dochodu i nie płaci od tego dochodu podatku (lub zaliczek, jeżeli rzecz cała ma miejsce w trakcie roku, przed terminem rozliczenia rocznego).

reklama

Narzędzia księgowego

POLECANE

WYWIADY

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Jednolity Plik Kontolny

Eksperci portalu infor.pl

Tomasz Błotnicki

Of Counsel jednej z warszawskich kancelarii prawniczych

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »