REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak wprowadzić do ewidencji księgowej wynajęty lokal

REKLAMA

Lokal mieszkalny, który od 10 lat jest używany na cele biurowe, nigdy nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Jeżeli właściciel lokalu rozszerzy swoją działalność o wynajem, to czy część wynajmowaną należy wprowadzić do ewidencji środków trwałych? Czy odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać przez cały ustalony okres ekonomicznej użyteczności? Czy - jeżeli skończy się umowa najmu - można przestać dokonywać tych odpisów?
RADA
Amortyzacji podlegają środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością, jeżeli podatnik podejmie taką decyzję. W celu dokonania odpisów amortyzacyjnych należy ustalić wartość początkową środka trwałego. Jeżeli wartość początkowa została ustalona metodą uproszczoną, określoną w art. 22g ust. 10 updof – podatnik jest zwolniony z obowiązku wprowadzenia środka trwałego do ewidencji. Odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać do momentu zakończenia umowy najmu.

UZASADNIENIE
W pytaniu nie określono, czy lokal mieszkalny stanowi odrębną własność, czy też jest to spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu mieszkalnego. Odpowiedź dotyczy zatem obu form własności, ponieważ ustawodawca traktuje je odmiennie.
Lokal mieszkalny można amortyzować, jeśli spełnia on kryteria środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jeżeli lokal stanowi odrębną własność podatnika, należy go zakwalifikować do środków trwałych, jeśli mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego – do wartości niematerialnych i prawnych.

Charakterystyka wynajmowanych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

UWAGA!
Podatnik może podjąć decyzję o tym, że nie będzie dokonywał odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, które służą prowadzonej działalności gospodarczej albo które są wynajmowane na podstawie umowy najmu.
Jeżeli jednak podatnik zdecyduje się na amortyzację środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, niezwykle istotne jest określenie wartości początkowej lokalu mieszkalnego, ponieważ stanowi ona podstawę do obliczenia i dokonywania odpisów amortyzacyjnych.
W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych określono kilka metod ustalania wartości początkowej. W przypadku lokali mieszkalnych można ją ustalić:
• na zasadach ogólnych (art. 22g ust. 1 i 8 updof),
• metodą uproszczoną (art. 22g ust. 10 updof).
Wycena lokalu mieszkalnego na zasadach ogólnych
Wycena na zasadach ogólnych polega na ustaleniu:
• ceny nabycia – jeśli lokal był nabyty w drodze kupna,
• wartości rynkowej z dnia nabycia – jeżeli lokal podatnik otrzymał w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Przykład 1
Podatnik kupił na własność mieszkanie o powierzchni użytkowej 80 m2. Zapłacił za nie 160 000 zł brutto. Ponieważ podatnik nie jest płatnikiem podatku VAT, wartość mieszkania przyjmuje się w kwocie brutto. Koszty notarialne wyniosły 2200 zł. Wartość początkowa, według której mieszkanie zostanie przyjęte do ewidencji, wynosi 162 200 zł.

Przykład 2
Podatnik otrzymał lokal mieszkalny w drodze darowizny. Jego wartość rynkowa wynosi 200 000 zł. W umowie darowizny wartość mieszkania została określona na 160 000 zł. Wartość początkowa mieszkania, jaką należy przyjąć do dokonywania odpisów amortyzacyjnych będzie wynosiła 160 000 zł.

UWAGA!
Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia, dopuszczalne jest ustalenie ceny przez samego podatnika z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu stopnia ich zużycia.
Należy również pamiętać o tym, że jeśli podatnik skorzystał z odliczeń od dochodu wydatków poniesionych na budowę, powinien to uwzględnić przy ustalaniu ceny nabycia lokalu mieszkalnego. Tym samym kosztem uzyskania przychodów będą odpisy amortyzacyjne tylko od tej części wartości mieszkania, która nie została odliczona w ramach ulg podatkowych.
Uproszczona metoda wyceny lokalu mieszkalnego
Uproszczona metoda wyceny lokalu mieszkalnego polega na przyjęciu w każdym roku podatkowym wartości stanowiącej iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł. Oznacza to, że za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą do celów podatku od nieruchomości. Powierzchnię użytkową wyznacza się mierząc po wewnętrznej długości ściany wszystkich kondygnacji poza klatkami schodowymi i szybami dźwigowymi. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%. Jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. Piwnice zalicza się również do powierzchni użytkowych.

Przykład 3
Podatnik wynajmuje część mieszkania. Powierzchnia użytkowa wynajmowanego lokalu wynosi 80 m2. Wartość początkowa ustalona uproszczoną metodą wynosi 79 040 zł (80 × × 988 zł).

Odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie rocznych stawek amortyzacyjnych stanowiącym załącznik nr 1 do ustawy.

UWAGA!
Odpisów amortyzacyjnych od ustalonej wartości początkowej dokonuje się wyłącznie metodą liniową.
Dla lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność podatnika stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%.
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stawka amortyzacyjna wynosi odpowiednio:
• 2,5% – jeśli wartość lokalu mieszkalnego została ustalona na zasadach ogólnych,
• 1,5% – jeżeli wartość początkowa została ustalona metodą uproszczoną.
Możliwe jest amortyzowanie lokalu wyższą stawką – maksymalnie do 10%, jeżeli zostaną spełnione warunki pozwalające zaliczyć lokal do używanych środków trwałych. Podatnik powinien udowodnić, że przed nabyciem lokal był wykorzystywany co najmniej przez 60 miesięcy. W takim przypadku podatnik może indywidualnie ustalić stawkę amortyzacyjną dla środków używanych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że okres amortyzacji dla budynków (lokali) i budowli nie może być krótszy niż 10 lat (z wyjątkami określonymi w art. 22j ust. 1 pkt 3 updof).
Podwyższoną 10-procentową stawkę roczną można stosować również w przypadku ulepszonych środków trwałych, jeżeli przed wprowadzeniem tych środków do ewidencji środków trwałych wydatki na ich ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Wyższe odpisy amortyzacyjne można zastosować tylko w przypadku lokali będących własnością podatnika, a nie do spółdzielczego prawa do lokalu.

Przykład 4
Podatnik kupił mieszkanie za 85 000 zł. Na remont i adaptację tego lokalu wydał 28 000 zł. Ponieważ kwota ta przekracza 30% wartości początkowej można zastosować wyższą stawkę amortyzacyjną – maksymalnie do 10%.

W celu zaliczenia odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów należy prowadzić właściwą ewidencję. Sposób prowadzenia ewidencji został określony w art. 22n updof.
Jeżeli wartość lokalu mieszkalnego lub spółdzielczego prawa do lokalu została ustalona metodą uproszczoną, to zgodnie z przepisami ustawy prawa te nie podlegają ewidencji.
UWAGA!
Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 22a–22o updof, tzn. odpisy od tych środków, które zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych.
Zarówno spółdzielcze prawo do lokalu, jak i lokal mieszkalny będący środkiem trwałym, należy wprowadzić do ewidencji wartości niematerialnych i prawnych lub środków trwałych najpóźniej w miesiącu przekazania do używania, zaś odpisy amortyzacyjne należy ewidencjonować od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wprowadzono je do ewidencji.
Jeżeli przedmiotem najmu jest część lokalu mieszkalnego, do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć tylko te odpisy amortyzacyjne, które przypadają na tę właśnie część.

Przykład 5
Podatnik posiada lokal mieszkalny o powierzchni 100 m2. Jeden pokój, o powierzchni 20 m2, został wynajęty. Cena nabycia mieszkania wynosiła 200 000 zł. Wynajęty pokój stanowi 20% całej powierzchni użytkowej. Miesięczny odpis amortyzacyjny wyliczono następująco:
• wartość początkowa wynajętego pokoju (200 000 × 20%) 40 000 zł
• stawka amortyzacyjna 1,5%
• roczny koszt amortyzacji (40 000 × 1,5%) 600 zł
• miesięczny koszt amortyzacji (600 : 12 miesięcy) 50 zł
W podatkowej księdze przychodów i rozchodów amortyzację środków trwałych należy zaewidencjonować w kolumnie 14.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 updof kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, tak więc jeśli podatnik przestanie wynajmować lokal, powinien również zaprzestać dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Maryla Piotrowska
księgowa, licencja MF

• art. 22 ust. 1 i 8, art. 22a–22o ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 46, poz. 328
• art. 4. ust. 2 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – j.t. Dz.U. z 2002 r. Nr 9, poz. 84; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 179, poz. 1484


Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Biuletyn Rachunkowości

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Rozlicz się przez internet. Dzięki usłudze Twój e-PIT szybko i łatwo rozliczysz swój PIT

    Okres rozliczeń rocznych PIT trwa do końca kwietnia. Dzięki usłudze Twój e-PIT udostępnionej przez Ministerstwo Finansów w e-Urzędzie Skarbowym (e-US) możesz szybko i wygodnie rozliczyć swój PIT. Zwłaszcza jeśli masz Profil Zaufany. Jeśli nie masz – założysz go od ręki.

    PIT 2024. Czy można rozliczyć podatki bez Profilu Zaufanego?

    Sezon rozliczeń podatkowych jest w pełni. Dzięki usłudze e-PIT dostępnej na stronie Ministerstwa Finansów, możesz  szybko rozliczyć swój PIT. Resort zaleca, aby z rozliczeniem nie zwlekać.

    Co można sobie odliczyć od podatku 2024? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu PIT?

    Co można odliczyć z podatku PIT? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu w 2024 roku?

    Kto może wyjechać do sanatorium z ZUS-em w 2024 roku? Jak uzyskać skierowanie? Ile trzeba czekać?

    Nie tylko Narodowy Fundusz Zdrowia kieruje do miejscowości uzdrowiskowych, ale także Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Z leczenia może skorzystać każdy ubezpieczony, który jest zagrożony utratą zdolności do pracy. Warunkiem jest jednak, by rehabilitacja poprawiła rokowania stanu zdrowia i przyczyniła się do powrotu do aktywności zawodowej.

    Limit pomocy de minimis dla MŚP 2024 - podwyżka od 1 maja

    Ministerstwo Finansów przygotowało projekt rozporządzenia, na podstawie którego MŚP nadal udzielana będzie pomoc de minimis w formie gwarancji BGK spłaty kredytu lub innego zobowiązania - napisał resort w OSR do projektu. Rozporządzenie wdroży w życie unijne przepisy wprowadzające nowy wyższy limit takiej pomocy dla jednego przedsiębiorstwa w ciągu 3 lat.

    Ulga sponsoringowa a koszty uzyskania przychodów z zysków kapitałowych

    Po koniec 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że podmioty osiągające przychody z zysków kapitałowych również mogą odliczać koszty wspierania sportu, edukacji i kultury, na podstawie art. 18ee, niezależnie od tego czy koszty te zostaną przyporządkowane do przychodów z zysków kapitałowych czy pozostałych przychodów.

    Rozrachunki w księgowości wsparte sztuczną inteligencją. Nadchodzi nowe

    Czy sztuczna inteligencja może wspomóc księgowym w rozrachunkach? Dzięki wykorzystaniu mechanizmów sztucznej inteligencji programy księgowe pozwalają na dużą automatyzację procesów w tym zakresie.

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Składki ZUS wspólników spółki z o.o. (jednoosobowej i wieloosobowej). Kto i kiedy nie zapłaci składek?

    Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych oraz ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych różnicują pozycję wspólników spółki z o.o. w zakresie podlegania ubezpieczeniom społecznym i ubezpieczeniu zdrowotnemu w zależności od tego, czy spółka jest jednoosobowa czy wieloosobowa.

    Zmienia się odpowiedzialność związana z klasyfikacją towarów. Przewoźnicy mogą zapłacić mandat karny

    Znajomość prawidłowej klasyfikacji towarów to podstawa właściwego zgłoszenia celnego w procedurach celnych wywozowych i przywozowych, a także przy określaniu stawki cła i podatku VAT w sprzedaży wewnątrz UE. Wprowadzany właśnie w życie unijny Import Control System 2 nakłada na przewoźników nowe obowiązki. – Firmy transportowe biorą pełną odpowiedzialność za towar wprowadzany na obszar Unii Europejskiej. Muszą posiadać wszystkie dane na temat stron transakcji i HS kodów towarów – wyjaśnia Joanna Porath, właścicielka agencji celnej AC Porath.

    REKLAMA