Służebność powstaje w drodze umowy między przedsiębiorcą a właścicielem nieruchomości, która ma zostać obciążona. Obciążenie to nie ogranicza w żaden sposób prawa do rozporządzania nieruchomością obciążoną.

Służebność przesyłu

Szczególną formą służebności czynnej, określoną w art. 305¹-305⁴ kodeksu cywilnego, jest służebność przesyłu. Służebność przesyłu pozwala przedsiębiorcy korzystać w określonym zakresie z cudzej nieruchomości, na której znajdują się (lub będą się znajdować) będące własnością przedsiębiorcy, wybudowane przez niego urządzenia przeznaczone do przesyłu, doprowadzenia, odprowadzenia płynów, pary, gazu bądź energii elektrycznej. Zakres korzystania z cudzej nieruchomości musi być zgodny z przeznaczeniem urządzeń.

Służebność przesyłu powinna być ustanowiona w formie aktu notarialnego pomiędzy przedsiębiorcą przesyłowym a właścicielem nieruchomości. Umowa powinna szczegółowo określać zakres czynności, jakich może dokonywać przedsiębiorca przesyłowy na nieruchomości. Przy ustanawianiu służebności należy też określić zasady wynagrodzenia za służebność. W świetle prawa strony mogą ustanowić służebność przesyłu jako prawo nieodpłatne. Należy też pamiętać, że jeżeli przedsiębiorca przesyłowy nie dojdzie do porozumienia z właścicielem nieruchomości przy ustalaniu zasad korzystania z nieruchomości, to taka służebność może być ustanowiona w drodze orzeczenia sądowego.

Rozważając, czy umowę ustanowienia nieodpłatnej służebności należy wprowadzić do ksiąg rachunkowych, trzeba określić, czy spełnione są warunki zakwalifikowania jej do aktywów, tj. czy jednostka sprawuje kontrolę nad obciążoną nieruchomością.

Z definicji służebności wynika, że jest to umowa niedająca kontroli nad nieruchomością, na której ustanowiona jest służebność. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego służebność jest tylko prawem do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, a zatem przedsiębiorca nie kontroluje nieruchomości obciążonej. Nie są więc spełnione kryteria aktywów, które należałoby ujawnić w księgach rachunkowych. Nie mając prawa do dysponowania nieruchomością, jednostka nie może ujmować umów służebności w księgach.

Korzyści z nieodpłatnej służebności a przychód

Nieodpłatna służebność przesyłu w świetle prawa bilansowego nie może stanowić przychodu. Aby wystąpił przychód, konieczne jest zwiększenie wartości aktywów, co nie ma miejsca w przypadku ustanowienia służebności. Nieodpłatna służebność w podatku dochodowym jest traktowana inaczej niż w prawie bilansowym. Zawarcie umowy służebności bez określenia wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości ma skutki podatkowe. W opinii organów podatkowych przedsiębiorca przesyłowy jest zobowiązany ustalić na potrzeby podatku dochodowego przychód z tytułu nieodpłatnego świadczenia, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 u.p.d.o.p. (odpowiednio art. 14 ust. 2 pkt 8 u.p.d.o.f.). Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności:

(...)

2) wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez samorządowe zakłady budżetowe w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych oraz spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie (art. 12 ust. 1 pkt 2 u.p.d.o.p.).