| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Księgowość > Rachunkowość > Sprawozdawczość > Wycena nieruchomości dla celów sprawozdawczości finansowej

Wycena nieruchomości dla celów sprawozdawczości finansowej

Chcemy zainwestować w fundusz nieruchomości. Jak prawidłowo wyceniać nieruchomości inwestycyjne do raportowania finansowego funduszu? Na jakie czynniki powinniśmy zwrócić uwagę? Jak czytać i interpretować wyniki wycen nieruchomości? Czy poprawna metodologia wyceny może dawać mylne wyniki?

Wymóg prezentacji wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych w sprawozdaniach finansowych przygotowywanych zarówno zgodnie z polską ustawą o rachunkowości, jak i zgodnie z międzynarodowymi standardami rachunkowości, skutkuje sporządzaniem dla tych aktywów periodycznych wycen (rocznych, półrocznych lub nawet kwartalnych). Z racji specyfiki nieruchomości inwestycyjnych wartość godziwa w takim wypadku to wartość szacowana z zastosowaniem podejść rynkowych. Metodologia wyceny jest opisana zarówno w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i szerzej skomentowana w Krajowych Zasadach Wyceny przygotowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Raportowane wartości nieruchomości w przypadku funduszy inwestycyjnych stanowią główną podstawę wyceny spółek celowych posiadających te nieruchomości i tym samym przekładają się na bieżącą wartość certyfikatów inwestycyjnych tych funduszy. Można więc założyć, że usankcjonowane zasady wyceny, prosta struktura spółek celowych oraz publicznie dostępne wyniki wyceny certyfikatów powinny dawać klarowny obraz sytuacji dla inwestorów i nie dziwić uczestników rynku rezultatami na zamknięciu funduszu. Jak pokazały wydarzenia związane z zamykaniem i procesem dezinwestycji głównych funduszy nieruchomościowych na rynku polskim, powyższej wskazane okoliczności w praktyce nie dają gwarancji i pewności zwrotu z inwestycji.

Na przykładzie wybranych inwestycji poczynionych w latach 2006–2016 można by odnieść wrażenie, że inwestowanie w nieruchomości się nie opłaca. Czy można powiedzieć, że wyceny były robione w tym wypadku niepoprawnie lub też interpretacja ich wyników i aplikacja do wyceny certyfikatów powinna dogłębniej analizować ryzyko związane z aktywami? Szukanie winnych trwa. Warto jednak poznać pewne obiektywne czynniki, które wpłynęły na oderwanie się metodologii od rzeczywistości.

Życie na kredyt kosztuje

Fundusze inwestycyjne rzadko opierają swoje zakupy w 100 proc. na kapitale własnym (kapitał udziałowców funduszu). Pozostała część ceny zakupu finansowana jest kredytami bankowymi. Dla celu wyceny nieruchomości zobowiązania z tytułu hipoteki nie są podstawą do korekty wartości nieruchomości. Jednak zobowiązanie takie koryguje wartość udziałów spółki, faktycznie przekładając się na wartość certyfikatów inwestycyjnych – koryguje ją w dół. W skrajnym przypadku może się nawet okazać, że wartość nieruchomości pozostanie na tym samym poziomie lub nieznacznie nawet wzrośnie, a wartość udziałów w spółce spadnie z racji np. zwiększonego kosztu finansowania lub też niekorzystnej zmiany kursu dla kredytów walutowych. W perspektywie trwania funduszu, która wynosiła nawet 10 lat, zmiany na rynku finansowym (np. bazowych LIBOR czy WIBOR) przekładające się na koszt finansowania są bardzo prawdopodobne i niestety przy wysokim udziale kapitału obcego będą podnosić wrażliwość inwestycji.

DCF, czyli projekcja przyszłych przepływów

Podejście dochodowe oparte na dyskontowaniu przyszłych przepływów dochodów wymaga prognozowania przychodów i kosztów w oparciu o aktualną komercyjną sytuację na nieruchomości oraz w oparciu o dane rynkowe. Przykładowo w sytuacji, kiedy w budynku występują pustostany zakłada się, że efektywne zarządzanie pozwoli na wynajęcie budynku do poziomu zachowującego ewentualnie tylko poziom rynkowego pustostanu. Chyba że występują inne przesłanki, np. ewidentnie obniżony standard lub brak funkcjonalności części powierzchni, które nie pozwalają na takie założenie.

Periodyczny charakter wycen stanowi samoistną weryfikację poprawności założeń już w kolejnym okresie raportowania finansowego. [przykład]

Widać to wyraźnie na przykładzie. Pokazuje on, że założenia do wyceny przekładające się na szacunkową wartość aktywa stanowią tylko prognozę rynkową i mogą się różnić od faktycznych wyników osiąganych na nieruchomości.

Okazuje się, że założenie poczynione w najlepszej wierze i oparte na danych rynkowych, po roku okazuje się nieprawdziwe, bo powierzchnia nadal jest pusta w 30 proc. Czy doszło więc w tym wypadku do błędu w wycenie? Czy zakładany wzrost wartości nieruchomości był błędny?

Podobne zarzuty mogą padać w sytuacji, kiedy zdolność nieruchomości do obsługi zadłużenia jest analizowana w oparciu o prognozowane przepływy z wyceny, a nie faktyczny wpływ z bieżących umów najmu. W takiej sytuacji okazuje się, że brak rezerw na pokrycie zobowiązań kredytowych generuje znaczne straty na wynikach spółki celowej. A raportowana wartość nieruchomości niezależnie od tego może rosnąć.

W takich wypadkach można by zarzucić stosowanie zbyt mało ostrożnościowego podejścia do wyceny. A przecież z drugiej strony niedawno zmodyfikowany MSSF 13 definiujący wartość godziwą promuje zasadę „najlepszego i największego wykorzystania” nieruchomości. Więc dokonując wyceny należy zakładać, że zarządzający obiektem będzie podejmował tylko najlepsze decyzje optymalizujące wartość nieruchomości, zgodnie z realiami rynkowymi na dzień wyceny.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Jak więc poradzić sobie z tymi dwoma rzeczywistościami: wycenową i kasową? Wymaga to zapewne dodatkowej analizy wartości przez osoby zarządzające taką spółką, dobrego rozumienia podstaw wyceny i dokonania ewentualnych korekt na poziomie spółki celowej, które pozwolą na jak najbardziej prawdziwą prezentację wyników wyceny. Potrzebna jest do tego bliska współpraca rzeczoznawcy z zarządzającym funduszem i połączenie wiedzy teoretycznej z praktycznymi informacjami o spółce i jej aktywach. W świetle powyższego niebezzasadny wydaje się wymóg wprowadzony przez dyrektywę Parlamentu Europejskiego (2011/61/EU) z 2011 r. obligujący podmiot zarządzający oraz wyceniający do wspólnej odpowiedzialności za sporządzenie wycen aktywów funduszy.

Portfel a pakiet

Z praktyki dotychczasowych wycen nieruchomości należących do funduszy wynika, że były one sporządzane jako wyceny indywidualnych aktywów stanowiących własność wyodrębnionych spółek celowych. Jakkolwiek nieruchomości te nie są ze sobą funkcjonalnie połączone, to jednak niezbędne jest uwzględnienie faktu, że należą do jednego podmiotu oraz iż specyfika funduszu zakłada wyjście z inwestycji, sprzedaż tego pakietu nieruchomości w jednym momencie (okresie czasu).

Przygotowując bieżące wyceny portfela, należałoby więc uwzględnić wszelkie potencjalne interakcje między nieruchomościami (synergie, ale też i kanibalizm), które powinny być przeanalizowane, z uwzględnieniem percepcji tych zjawisk przez inwestorów, traktujących portfel jako jedno aktywo inwestycyjne.

reklama

Polecamy artykuły

Narzędzia księgowego

POLECANE

WYWIADY

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Jednolity Plik Kontolny

Eksperci portalu infor.pl

Łukasz Chmielniak

Specjalista prawa karnego gospodarczego, autor bloga Białe kołnierzyki

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »
Notyfikacje
Czy chcesz otrzymywać informacje o najnowszych zmianach? Zaakceptuj powiadomienia od ksiegowosc.Infor.pl
Powiadomienia można wyłączyć w preferencjach systemowych
NIE
TAK