REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Charakter prawny umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

 Julia Regulska
Aplikantka radcowska
radca prawny
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Umowa pośrednictwa – czy ważny skutek, czy staranne działanie? Dyskusja nad tym, czy umowa pośrednictwa jest umową skutku, czy starannego działania trwa tak długo, jak długo funkcjonują przepisy art. 179 i n. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, które regulują zasady wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Nie jest to w żadnej mierze dyskurs wyłącznie teoretyczny, strony stające po przeciwnych stronach w sporze właśnie w tym, w ich opinii dychotomicznym podziale, upatrują podstawy do oceny, czy umowa pośrednictwa została prawidłowo wykonana, a pośrednikowi należy się z tego tytułu wynagrodzenie.

Autopromocja


Ustawowa konstrukcja umowy pośrednictwa


W świetle przeważających poglądów komentatorów prawa oraz utrwalonej linii orzeczniczej Sądu Najwyższego umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest uznawana za kontrakt starannego działania.

Za uznaniem zasadności takiego twierdzenia przemawia już sama treść art. 180 ust. 1 UgN. Powołany przepis wskazuje, iż pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów udzielających podmiotom trzecim prawa do dysponowania nieruchomościami osób trzecich (umowy najmu i dzierżawy) lub też przenoszących po prostu własność nieruchomości (umowy zbycia i nabycia własności). Wobec powołanego brzmienia przepisu wypada stwierdzić, że umowa pośrednictwa jest umową o świadczenie wyspecjalizowanych usług, jeżeli przez to pojęcie rozumiemy wszelkie czynności, do których wykonania jedna ze stron zobowiązuje się wobec drugiej.

Niesprzedane mieszkania w księgach rachunkowych dewelopera

Dokonując analizy przepisu, należy przyjąć, że ustawodawca kształtując w ten, a nie inny sposób jego brzmienie, za kwintesencję treści stosunku pośrednictwa uznał właśnie jego „wykonywanie”, nie zaś ostateczne doprowadzenie do skutku, jakim byłby obrót nieruchomością. Czynność wykonywania jest co prawda aktywnością ukierunkowaną na cel, lecz w swojej istocie nie obejmuje warunku jego zrealizowania. Zakładając więc, że ustawodawca przewidywałby konieczność osiągnięcia przez pośrednika określonego rezultatu, do redakcji przepisu użyłby raczej sformułowania „wykonanie” czynności.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Za wskazanym rozumieniem treści stosunku pośrednictwa zdaje się przemawiać również norma zawarta w art. 180 ust. 5 ugn, który stanowi, że wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi za czynności pośrednictwa, nie zaś za doprowadzenie do sprzedaży. Przystępując więc do oceny poprawności realizacji usługi pośrednictwa badaniu należy, jak się wydaje, poddać stopień staranności podejmowanych przez pośrednika działań, a nie sam ich wynik.

Kiedy zawrzeć umowę z biegłym rewidentem

Sąd Najwyższy w wydawanych przez siebie w tym zakresie orzeczeniach potwierdzał wyraźnie ten sposób rozumienia przepisu zaznaczając, że umowa pośrednictwa to umowa polegająca przede wszystkim na działaniu w imieniu innej osoby w celu skojarzenia osób zainteresowanych transakcją sprzedaży nieruchomości, jak również stworzenia im potencjalnej możliwości zawarcia umowy (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 listopada 2007 r. w sprawie o sygn. akt: I SA/Wa 1287/07).

Jak powszechnie bowiem wiadomo powodzenie transakcji związanych z obrotem nieruchomościami jest uzależnione od wielu czynników, w szczególności postawy stron przyszłej umowy, ich sytuacji finansowej i życiowej, jak również działań podmiotów trzecich takich jak banki oraz ogólnej tendencji panującej na rynku. Wskazana wielość podmiotów uczestniczących w obrocie, a także nieprzewidywalność sytuacji może więc utrudnić lub nawet uniemożliwić dojście do skutku transakcji, mimo najlepszej woli i staranności pośrednika.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe


Transformacja umowy


Przywołane regulacje ustawowe zdają się tworzyć całkiem przejrzystą strukturę. Jednak, jak to zwykle bywa praktyka wytwarza obok własne wzorce. I tak w zakresie swojej konstrukcji, umowy pośrednictwa doznają pewnych modyfikacji. Ustawodawca określając zasady formułowania umów pośrednictwa zarysował wyłącznie ich szkielet i ustalił formę. Jednak takie kwestie, jak między innymi ustalenia w zakresie zasad i wysokości wynagrodzenia, w oparciu o swobodę umów zgodnie z art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.), pozostawił w gestii stron umowy. I tak w jednym ze swoich orzeczeń Sąd Najwyższy wskazał, że umowa pośrednictwa określona ustawą jest co prawda umową starannego działania, którą strony są władne jednak przekształcić w umowę rezultatu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 kwietnia 2010 roku, sygn. akt: IV CSK 464/09).

 

Do takiej transformacji prowadzić może ustalenie, że wynagrodzenie pośrednika będzie płatne, na przykład w chwili zawarcia przez strony umowy najmu, czy też umowy przenoszącej własność. Mimo, że wskazane rozwiązanie zdaje się odnosić wyłącznie do sposobu zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia, w rzeczywistości też określa kryterium, na podstawie którego strony oceniać będą okoliczność wykonania lub nie wykonania umowy. W takim układzie na plan dalszy zejdzie kompletność i fachowość wykonanych przez pośrednika czynności, tu liczyć się będzie przede wszystkim to, czy skojarzone przez pośrednika strony zawarły ostatecznie pożądane przez siebie umowy.


Umowa pośrednictwa jako umowa mieszana


Przymierzając się do całościowej oceny problemu w zakresie charakterystyki umowy pośrednictwa nie sposób uznać, że dzisiejsze umowy można zakwalifikować w stu procentach do jednej lub drugiej kategorii umów. Niekwestionowane jest stanowisko, że pośrednicy wykonując zawarte umowy zobowiązani są do zachowania najwyższej staranności w podejmowanych działaniach i w każdym układzie powinni dążyć do jak najpełniejszego wykonania obowiązków umownych.

Jednak w przypadku, gdy w umowie zostanie ustalone, że pośrednik otrzyma swoją prowizję na przykład w dniu podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, rozstrzygającą przesłanką do ustalenia obowiązku zapłaty stanie się w zasadzie okoliczność, czy do zawarcia takiej umowy przez skojarzone przez pośrednika strony faktycznie doszło, czy też nie. W takim układzie więc  to pośrednik zostanie obarczony odpowiedzialnością za pomyślne sfinalizowanie umowy, mimo że racjonalnie rzecz oceniając, nie jest to w żaden sposób uzasadnione biznesowo.

Zapraszamy na forum Księgowość

Julia Regulska, radca prawny

 

 

 

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Kancelaria Gach, Hulist, Mizińska, Wawer

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Polska ustawa o kryptoaktywach od 30 czerwca 2024 r. Założenia i cel nowych przepisów [omówienie projektu]

    Projekt ustawy o kryptoaktywach ma zaimplementować do krajowych przepisów rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/1114 z dnia 31 maja 2023 r. w sprawie rynków kryptoaktywów oraz zmiany rozporządzeń (UE) nr 1093/2010 i (UE) nr 1095/2010 oraz dyrektyw 2013/36/UE i (UE) 2019/1937 (Dz. U. UE. L. z 2023 r. Nr 150, str. 40 z późn. zm.) (dalej: MiCA) określające zasady regulacji i nadzoru emisji, handlu i świadczenia usług związanych z kryptowalutami. Rozporządzenie obowiązuje już od 29 czerwca 2023 r., ale w pełni zacznie być stosowane dopiero w grudniu 2024 r. Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie nowych rozwiązań w obszarze sektora rynku kryptoaktywów, mających na celu realizację zadań wynikających z rozporządzenia MiCA, w szczególności w zakresie skutecznego nadzoru i ochrony inwestorów. Według ustawodawcy podjęcie działań zmierzających do realizacji ww. celów zapewni rozwój rynku w perspektywie wieloletniej oraz bezpieczeństwo przez rozszerzenie kompetencji nadzorczych. Za projekt ustawy odpowiada Podsekretarz Stanu Ministerstwa Finansów. 

    Rozlicz się przez internet. Dzięki usłudze Twój e-PIT szybko i łatwo rozliczysz swój PIT

    Okres rozliczeń rocznych PIT trwa do końca kwietnia. Dzięki usłudze Twój e-PIT udostępnionej przez Ministerstwo Finansów w e-Urzędzie Skarbowym (e-US) możesz szybko i wygodnie rozliczyć swój PIT. Zwłaszcza jeśli masz Profil Zaufany. Jeśli nie masz – założysz go od ręki.

    PIT 2024. Czy można rozliczyć podatki bez Profilu Zaufanego?

    Sezon rozliczeń podatkowych jest w pełni. Dzięki usłudze e-PIT dostępnej na stronie Ministerstwa Finansów, możesz  szybko rozliczyć swój PIT. Resort zaleca, aby z rozliczeniem nie zwlekać.

    Co można sobie odliczyć od podatku 2024? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu PIT?

    Co można odliczyć z podatku PIT? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu w 2024 roku?

    Kto może wyjechać do sanatorium z ZUS-em w 2024 roku? Jak uzyskać skierowanie? Ile trzeba czekać?

    Nie tylko Narodowy Fundusz Zdrowia kieruje do miejscowości uzdrowiskowych, ale także Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Z leczenia może skorzystać każdy ubezpieczony, który jest zagrożony utratą zdolności do pracy. Warunkiem jest jednak, by rehabilitacja poprawiła rokowania stanu zdrowia i przyczyniła się do powrotu do aktywności zawodowej.

    Limit pomocy de minimis dla MŚP 2024 - podwyżka od 1 maja

    Ministerstwo Finansów przygotowało projekt rozporządzenia, na podstawie którego MŚP nadal udzielana będzie pomoc de minimis w formie gwarancji BGK spłaty kredytu lub innego zobowiązania - napisał resort w OSR do projektu. Rozporządzenie wdroży w życie unijne przepisy wprowadzające nowy wyższy limit takiej pomocy dla jednego przedsiębiorstwa w ciągu 3 lat.

    Ulga sponsoringowa a koszty uzyskania przychodów z zysków kapitałowych

    Po koniec 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że podmioty osiągające przychody z zysków kapitałowych również mogą odliczać koszty wspierania sportu, edukacji i kultury, na podstawie art. 18ee, niezależnie od tego czy koszty te zostaną przyporządkowane do przychodów z zysków kapitałowych czy pozostałych przychodów.

    Rozrachunki w księgowości wsparte sztuczną inteligencją. Nadchodzi nowe

    Czy sztuczna inteligencja może wspomóc księgowym w rozrachunkach? Dzięki wykorzystaniu mechanizmów sztucznej inteligencji programy księgowe pozwalają na dużą automatyzację procesów w tym zakresie.

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Składki ZUS wspólników spółki z o.o. (jednoosobowej i wieloosobowej). Kto i kiedy nie zapłaci składek?

    Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych oraz ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych różnicują pozycję wspólników spółki z o.o. w zakresie podlegania ubezpieczeniom społecznym i ubezpieczeniu zdrowotnemu w zależności od tego, czy spółka jest jednoosobowa czy wieloosobowa.

    REKLAMA