REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nieruchomości inwestycyjne - według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej

Jacek Kaczka
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Jak rozróżnić nieruchomości wykorzystywane na własne potrzeby od nieruchomości klasyfikowanych do kategorii inwestycyjnych według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej? Jakie modele wyceny można zastosować w odniesieniu do nieruchomości inwestycyjnych i jak wpłynie to na obraz sytuacji majątkowej i finansowej prezentowanej w sprawozdaniu finansowym jednostki gospodarczej?
Wraz z poprawą ogólnej sytuacji finansowej wielu podmiotów gospodarczych oraz obserwowanym w ostatnich latach dynamicznym wzrostem cen nieruchomości na polskim rynku wiele firm decyduje się na lokowanie wolnych środków pieniężnych w nieruchomości. Aktywa te w praktyce gospodarczej nie są wykorzystywane na własne potrzeby, lecz utrzymywane w celach inwestycyjnych - przyrostu ich wartości lub uzyskiwania innych pożytków. W przypadku niektórych nieruchomości posiadanych przez jednostki, podstawowym źródłem dochodu są przychody z najmu powierzchni lokalowej, a procent powierzchni wykorzystywanej na własne potrzeby w stosunku do ogólnej powierzchni danej nieruchomości jest nieznaczny.
Wraz ze wzrostem zainteresowania tego rodzaju inwestycjami warto więc przyjrzeć się, w jaki sposób nieruchomości inwestycyjne są ujmowane i wyceniane w sprawozdaniach finansowych sporządzanych zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej. Możliwe do zastosowania modele różnią się bowiem od siebie, a zastosowanie odmiennych zasad wyceny - przy znacznym wzroście cen rynkowych nieruchomości obserwowanym w Polsce w ostatnich latach - może spowodować, że obraz sytuacji majątkowej i finansowej, przedstawiany w sprawozdaniu finansowym, będzie się znacząco różnił. Ma to miejsce w sytuacji posiadania przez jednostki gospodarcze aktywów inwestycyjnych nabywanych kilka lat temu, w przypadku których cena nabycia jest dużo niższa od bieżącej ceny rynkowej. Poniżej przedstawione zostaną podstawowe zasady ujmowania i wyceny nieruchomości inwestycyjnych w sprawozdaniach finansowych sporządzanych zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej.
Definicja nieruchomości inwestycyjnej wg MSR 40
Zgodnie z definicją zawartą w Międzynarodowym Standardzie Rachunkowości 40 „Nieruchomości inwestycyjne”, do kategorii tej zalicza się nieruchomości (grunty, budynki lub części budynku), które właściciel lub leasingobiorca (w leasingu finansowym) traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości. Konieczne jest jednocześnie, aby nieruchomość ta nie była zajmowana przez właściciela, a więc utrzymywana w posiadaniu ze względu na jej wykorzystanie przy produkcji, dostawach towarów lub świadczeniu usług, a także w celach administracyjnych.
Cechą odróżniającą nieruchomości inwestycyjne od innych nieruchomości, zaliczanych do środków trwałych, jest więc m.in. uzyskiwanie z nich przepływów środków pieniężnych (np. z tytułu czynszów), które są w znacznej mierze niezależne od pozostałych przepływów z działalności gospodarczej, uzyskiwanych w związku z wykorzystaniem innych aktywów.
Nieruchomości mogą więc być klasyfikowane w bilansie do różnych kategorii aktywów, a ich ujmowanie i wycenę będą regulować różne Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej. Przykładowo, wymogi MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” stosuje się do nieruchomości wykorzystywanych przez jednostki gospodarcze na własne potrzeby (np. dla celów produkcji), w okresie dłuższym niż jeden rok. Z kolei, w przypadku nieruchomości wytwarzanych w ramach zwykłej działalności (np. w jednostkach gospodarczych branży budowlanej), w celu odsprzedaży będą miały zastosowanie postanowienia MSR 2 „Zapasy”. Dla długoterminowych umów o usługi budowlane realizowanych na zlecenie osób trzecich należy stosować MSR 11 „Umowy o usługę budowlaną”.
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Definicja wynikająca z MSR 40 jest zbliżona do ogólnego pojęcia inwestycji zawartego w ustawie o rachunkowości. Zgodnie z tą definicją, inwestycje to aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości, uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści.
Chociaż definicja zawarta w MSR 40 nie pozostawia wątpliwości co do rodzaju aktywów, jakie mogą być zaliczane do kategorii inwestycji w nieruchomości, wątpliwości takie pojawiały się w oparciu o literalne brzmienie definicji zawartej w ustawie o rachunkowości. Dotyczyło to m.in interpretacji zapisu o nieużytkowaniu aktywa przez jednostkę. Pojawiały się opinie, iż przeznaczenie nieruchomości zgodnie z działalnością statutową danej jednostki oznacza w praktyce jej użytkowanie. O klasyfikacji danego aktywa do kategorii środków trwałych lub inwestycji w nieruchomości miał w tym przypadku decydować zapis określający przedmiot działalności danej jednostki w umowie czy statucie. Podejście takie nie jest jednak zgodne z nadrzędną zasadą przewagi treści ekonomicznej nad formą prawną, a także z wcześniej przytaczanymi zapisami MSR 40, który wyraźnie oddziela pojęcie nieruchomości inwestycyjnej od nieruchomości zajmowanej przez właściciela. Podkreślenia wymaga także fakt, że Komitet Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (IASC) nie zidentyfikował potrzeby rozróżniania sposobu wyceny nieruchomości ze względu na rodzaj jednostki gospodarczej. Zdaniem IASC, nieruchomości inwestycyjne posiadane przez spółki specjalizujące się w inwestowaniu w takie nieruchomości powinny być traktowane w taki sam sposób, jak nieruchomości posiadane przez inne jednostki gospodarcze. Jednolite podejście w tym przypadku zapewnia bowiem porównywalność sprawozdań finansowych różnych podmiotów.
Podsumowując powyższe rozważania, do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się między innymi:
• grunty utrzymywane w posiadaniu ze względu na spodziewany, długoterminowy wzrost ich wartości,
• budynki, które nie są wykorzystywane przez daną jednostkę, przeznaczone do oddania w leasing operacyjny.
Do nieruchomości inwestycyjnych nie będą z kolei zaliczane m.in.:
• budynki i budowle w trakcie budowy; do czasu przyjęcia ich do wykorzystywania wykazywane są w pozycji „Środki trwałe w budowie”,
• budynki, w których lokale nie są użytkowane przez jednostkę, lecz wynajmowane, niemniej jednak wraz z wynajmem jednostka gospodarcza świadczy znaczące usługi,
• grunty i wzniesione na nich budynki lub lokale, stanowiące przedmiot bieżącej działalności i przeznaczone na sprzedaż, np. w działalności developerskiej; koszty poniesione na budowę takich nieruchomości rozliczane są zgodnie z zasadami dotyczącymi rozliczania długoterminowych umów o usługi budowlane.
Klasyfikacja do kategorii nieruchomości inwestycyjnych - aspekty praktyczne
W praktyce gospodarczej zdarza się, że część nieruchomości (np. jedno czy dwa piętra budynku) wykorzystywane są przez jej właściciela na własne potrzeby. Pozostała część służy pozyskiwaniu przychodów z czynszów lub jest utrzymywana ze względu na przyrost wartości rynkowej. W takiej sytuacji części składowe powinny zostać odrębnie wykazane w oddzielnych pozycjach bilansowych (odpowiednio jako środki trwałe oraz nieruchomości inwestycyjne) tylko wtedy, gdy mogą one zostać wydzielone i odrębnie sprzedane lub odrębnie oddane w leasing finansowy. W przeciwnym razie nieruchomość taka klasyfikowana jest zwykle do środków trwałych. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy jedynie nieznaczna część nieruchomości wykorzystywana jest na własne potrzeby jej właściciela (np. w produkcji, dostawach towarów, przy świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych). Zasady klasyfikacji przedstawiono poniżej.
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Przy ocenie przesłanek mających na celu zapewnienie prawidłowej klasyfikacji składnika aktywów w sprawozdaniu finansowym (środki trwałe lub nieruchomości inwestycyjne) należy mieć na uwadze także nadrzędne zasady rachunkowości, w tym zasadę przewagi treści ekonomicznej nad formą prawną. W praktyce może się bowiem zdarzyć, że jednostka gospodarcza udostępniająca nieruchomość stronie trzeciej świadczy jednocześnie dodatkowe usługi. Przykładem mogą być usługi dotyczące ochrony i utrzymania obiektu, świadczone przez właściciela na rzecz najemców. Zgodnie z nadrzędną zasadą przewagi treści ekonomicznej nad formą prawną, powyższy składnik aktywów będzie zaliczony do nieruchomości inwestycyjnych jedynie w sytuacji, gdy usługi te nie są znaczące z punktu widzenia całej transakcji najmu. W przeciwnym przypadku, ze względu na znaczący zakres dodatkowo świadczonych usług, nieruchomość traktuje się jako zajmowaną przez właściciela i zalicza do kategorii środków trwałych. Przykładem mogą być np. znaczące co do wartości usługi zarządzania hotelem, świadczone przez właściciela nieruchomości hotelowej.
Należy podkreślić, iż w praktyce gospodarczej, przy świadczeniu usług także przez podwykonawców, często nie jest łatwe określenie, czy dodatkowe usługi są znaczące, a co się z tym wiąże - czy nieruchomość jest zajmowana przez właściciela. W wielu przypadkach konieczna jest dogłębna analiza charakteru zawieranych umów (np. z podwykonawcami) oraz określenie, który z podmiotów (właściciel czy podwykonawcy) w praktyce ponosi ryzyko wahań przepływów pieniężnych generowanych w związku z funkcjonowaniem danej nieruchomości.
Wycena nieruchomości inwestycyjnych
Zgodnie z zapisami MSR 40, nieruchomości inwestycyjne mogą być wyceniane w oparciu o jeden z dwóch modeli: wartości godziwej lub ceny nabycia. Należy podkreślić, że wybór określonego modelu wyceny powoduje konieczność stosowania go w odniesieniu do wszystkich nieruchomości inwestycyjnych należących do danej jednostki gospodarczej.
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wartość godziwa
W przypadku wyboru modelu wartości godziwej, jednostka gospodarcza wycenia na dzień bilansowy posiadane nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej (wartości rynkowej), którą ustala na poziomie najbardziej prawdopodobnej ceny możliwej do uzyskania na rynku na dzień bilansowy. W tym przypadku stosuje się założenie, że wymiana, będąca podstawą ustalenia powyższej ceny, odbywałaby się na zasadach rynkowych pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niezależnymi stronami transakcji. Transakcja przeprowadzona na warunkach rynkowych to taka, której strony nie są ze sobą w żaden szczególny sposób powiązane, co mogłoby prowadzić do ustalenia ceny nietypowej dla rynku.
Ponieważ w praktyce kierownik jednostki gospodarczej nie posiada odpowiedniej wiedzy w zakresie wyceny nieruchomości, konieczne jest skorzystanie z usług niezależnego rzeczoznawcy. Powinno to także zapewnić brak zastrzeżeń co do prawidłowości wyceny ze strony biegłego rewidenta badającego sprawozdanie finansowe.
Najczęściej wartość godziwa ustalana jest w oparciu o bieżące ceny rynkowe podobnych nieruchomości inwestycyjnych (zbliżony stan techniczny i lokalizacja), pod warunkiem że w danej miejscowości występuje aktywny rynek na tego typu aktywa.
W przypadku braku aktualnych cen pochodzących z aktywnego rynku wykorzystuje się także informacje pochodzące z innych źródeł, w tym m.in.:
• aktualne ceny występujące na aktywnym rynku nieruchomości o innym charakterze, będących w innym stanie i inaczej zlokalizowanych - po dokonaniu korekty uwzględniającej istnienie tych różnic,
• niedawne ceny z mniej aktywnego rynku, po skorygowaniu ich o wszelkie zmiany warunków ekonomicznych, które nastąpiły od czasu przeprowadzenia analizowanych transakcji zawartych w tych cenach.
W odniesieniu do nieruchomości inwestycyjnych generujących korzyści w postaci przychodów z najmu, przy ustalaniu wartości godziwej uwzględnia się prognozy zdyskontowanych przepływów środków pieniężnych oparte na wiarygodnych szacunkach przyszłych przepływów, uwzględniając podpisane przez właściciela nieruchomości umowy najmu.
Określając wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnych, nie uwzględnia się przyszłych nakładów na środki trwałe i wartości niematerialne służących ulepszeniu lub udoskonaleniu nieruchomości oraz nie bierze się pod uwagę przyszłych korzyści, jakie zostaną ewentualnie uzyskane w wyniku poniesienia tych nakładów.
Zdarza się też, że jednostka gospodarcza nie jest w stanie wiarygodnie i regularnie (co najmniej na każdy dzień bilansowy) ustalać wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej. Może to mieć miejsce wówczas, gdy porównywalne transakcje rynkowe zawierane są rzadko przy jednoczesnym braku możliwości zastosowania alternatywnej metody wyceny (na przykład projekcji zdyskontowanych przepływów środków pieniężnych). W takich przypadkach wyceniając nieruchomość inwestycyjną należy zastosować podejście wzorcowe określone w MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” aż do momentu zbycia danej nieruchomości.
Model ceny nabycia
Po początkowym ujęciu nieruchomości jednostka gospodarcza, która wybrała model ceny nabycia, powinna wyceniać wszystkie należące do niej nieruchomości inwestycyjne zgodnie z podejściem wzorcowym określonym w MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”, czyli według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia, pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne i odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Podejście to, co do zasady (za wyjątkiem np. amortyzacji części składowych, dozwolonej w MSR), jest zgodne z modelem wyceny środków trwałych, stosowanym zgodnie z polskimi zasadami rachunkowości.
Skutki zastosowania konkretnego modelu wyceny
Warto na koniec podkreślić, iż w zależności od przyjętego modelu wyceny, mając na uwadze obserwowany w ostatnich latach znaczący wzrost cen nieruchomości, obraz sytuacji finansowej oraz majątkowej danej jednostki, wykazywanej w sprawozdaniu finansowym, może być różny. W przypadku posiadania nieruchomości inwestycyjnych nabytych kilka lat temu, w odniesieniu do których nastąpił znaczny przyrost wartości rynkowej lub znacząco wzrosły spodziewane korzyści ekonomiczne z ich użytkowania (np. istotny wzrost poziomu czynszów z najmu), zastosowanie wyceny według wartości godziwej może istotnie wpłynąć na wartość kapitałów własnych. Poprawie ulegają wówczas również niektóre wskaźniki analizy finansowej (np. wskaźnik zadłużenia oraz rentowności). Z kolei, zastosowanie w tym przypadku modelu ceny nabycia sprawia, że wartość netto nieruchomości wykazana w bilansie (historyczna cena nabycia pomniejszona o odpisy amortyzacyjne) będzie znacząco odbiegać od jej bieżącej wartości rynkowej.
Skutki przeszacowań nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej wpływają bezpośrednio na wynik okresu, w którym przeszacowanie miało miejsce, a więc na poziom zysku netto wykazywanego w sprawozdaniu finansowym.
W przypadku stosowania polskich zasad rachunkowości (wymogi ustawy o rachunkowości), wzrost wartości inwestycji zaliczanych do aktywów trwałych nie wpływa na wynik finansowy okresu, lecz jest wykazywane w korespondencji z kapitałem z aktualizacji wyceny.
 
Podstawa prawna:
• Międzynarodowy Standard Rachunkowości 40 „Nieruchomości inwestycyjne”,
• Międzynarodowy Standard Rachunkowości 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”.
Jacek Kaczka
autor jest biegłym rewidentem, dyrektorem Kancelarii Biegłego Rewidenta „JK REVI-CONSULT”
Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Prawo Przedsiębiorcy

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Polska ustawa o kryptoaktywach od 30 czerwca 2024 r. Założenia i cel nowych przepisów [omówienie projektu]

    Projekt ustawy o kryptoaktywach ma zaimplementować do krajowych przepisów rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/1114 z dnia 31 maja 2023 r. w sprawie rynków kryptoaktywów oraz zmiany rozporządzeń (UE) nr 1093/2010 i (UE) nr 1095/2010 oraz dyrektyw 2013/36/UE i (UE) 2019/1937 (Dz. U. UE. L. z 2023 r. Nr 150, str. 40 z późn. zm.) (dalej: MiCA) określające zasady regulacji i nadzoru emisji, handlu i świadczenia usług związanych z kryptowalutami. Rozporządzenie obowiązuje już od 29 czerwca 2023 r., ale w pełni zacznie być stosowane dopiero w grudniu 2024 r. Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie nowych rozwiązań w obszarze sektora rynku kryptoaktywów, mających na celu realizację zadań wynikających z rozporządzenia MiCA, w szczególności w zakresie skutecznego nadzoru i ochrony inwestorów. Według ustawodawcy podjęcie działań zmierzających do realizacji ww. celów zapewni rozwój rynku w perspektywie wieloletniej oraz bezpieczeństwo przez rozszerzenie kompetencji nadzorczych. Za projekt ustawy odpowiada Podsekretarz Stanu Ministerstwa Finansów. 

    Rozlicz się przez internet. Dzięki usłudze Twój e-PIT szybko i łatwo rozliczysz swój PIT

    Okres rozliczeń rocznych PIT trwa do końca kwietnia. Dzięki usłudze Twój e-PIT udostępnionej przez Ministerstwo Finansów w e-Urzędzie Skarbowym (e-US) możesz szybko i wygodnie rozliczyć swój PIT. Zwłaszcza jeśli masz Profil Zaufany. Jeśli nie masz – założysz go od ręki.

    PIT 2024. Czy można rozliczyć podatki bez Profilu Zaufanego?

    Sezon rozliczeń podatkowych jest w pełni. Dzięki usłudze e-PIT dostępnej na stronie Ministerstwa Finansów, możesz  szybko rozliczyć swój PIT. Resort zaleca, aby z rozliczeniem nie zwlekać.

    Co można sobie odliczyć od podatku 2024? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu PIT?

    Co można odliczyć z podatku PIT? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu w 2024 roku?

    Kto może wyjechać do sanatorium z ZUS-em w 2024 roku? Jak uzyskać skierowanie? Ile trzeba czekać?

    Nie tylko Narodowy Fundusz Zdrowia kieruje do miejscowości uzdrowiskowych, ale także Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Z leczenia może skorzystać każdy ubezpieczony, który jest zagrożony utratą zdolności do pracy. Warunkiem jest jednak, by rehabilitacja poprawiła rokowania stanu zdrowia i przyczyniła się do powrotu do aktywności zawodowej.

    Limit pomocy de minimis dla MŚP 2024 - podwyżka od 1 maja

    Ministerstwo Finansów przygotowało projekt rozporządzenia, na podstawie którego MŚP nadal udzielana będzie pomoc de minimis w formie gwarancji BGK spłaty kredytu lub innego zobowiązania - napisał resort w OSR do projektu. Rozporządzenie wdroży w życie unijne przepisy wprowadzające nowy wyższy limit takiej pomocy dla jednego przedsiębiorstwa w ciągu 3 lat.

    Ulga sponsoringowa a koszty uzyskania przychodów z zysków kapitałowych

    Po koniec 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że podmioty osiągające przychody z zysków kapitałowych również mogą odliczać koszty wspierania sportu, edukacji i kultury, na podstawie art. 18ee, niezależnie od tego czy koszty te zostaną przyporządkowane do przychodów z zysków kapitałowych czy pozostałych przychodów.

    Rozrachunki w księgowości wsparte sztuczną inteligencją. Nadchodzi nowe

    Czy sztuczna inteligencja może wspomóc księgowym w rozrachunkach? Dzięki wykorzystaniu mechanizmów sztucznej inteligencji programy księgowe pozwalają na dużą automatyzację procesów w tym zakresie.

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Składki ZUS wspólników spółki z o.o. (jednoosobowej i wieloosobowej). Kto i kiedy nie zapłaci składek?

    Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych oraz ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych różnicują pozycję wspólników spółki z o.o. w zakresie podlegania ubezpieczeniom społecznym i ubezpieczeniu zdrowotnemu w zależności od tego, czy spółka jest jednoosobowa czy wieloosobowa.

    REKLAMA