Dostawa budynku a zwolnienie od VAT

 

Strona poinformowała, iż jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem usługowo-mieszkalnym wpisanym do rejestru zabytków. Nieruchomość tę strona nabyła z mocy prawa nieodpłatnie na podstawie decyzji komunalizacyjnej z 1991 r. Budynek został wybudowany w XIX wieku. W chwili obecnej stanowi pustostan, będący w złym stanie technicznym. Wcześniej wykorzystywany był na cele usługowo-mieszkalne, z przeważającą funkcją mieszkalną. Budynek ten był zatem już zasiedlony.

W okresie ostatnich 5 lat na nieruchomość nie były ponoszone nakłady związane z jej budową, rozbudową i modernizacją. Nie poniesiono również żadnych wydatków na ulepszenie nieruchomości przed wprowadzeniem jej do ewidencji środków trwałych, jak również w trakcie użytkowania. Nie korzystano też z prawa obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość znajduje się w jednostce, w której dopuszcza się jej przeznaczenie na cele usługowo-mieszkalne.

Zdaniem strony – biorąc pod uwagę powyższe okoliczności – sprzedaż przedmiotowego budynku jako towaru używanego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn.zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in.: odpłatna dostawa oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy (...), zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przez towary używane rozumie się budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy).

Artykuł 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy (...) stanowi natomiast, iż zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Analiza ww. przepisów prowadzi do wniosku, że formułują one inne warunki zwolnienia dostawy towarów. Ponadto, ze zwolnienia określonego w pkt 10 wyłączono dostawę niezasiedlonych (niezamieszkanych po raz pierwszy) obiektów budownictwa mieszkaniowego. „Powiązanie” przez ustawodawcę ww. zwolnień – poprzez użycie w art. 43 ust. 1 pkt 2 sformułowania „z zastrzeżeniem pkt 10” – oznacza zatem, że w odniesieniu do niezasiedlonych (lub niezamieszkanych po raz pierwszy) obiektów budownictwa mieszkaniowego obowiązują szczególne regulacje. Dostawa takich obiektów nie może bowiem korzystać ani ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, ani ze zwolnienia określonego w pkt 10, nawet wówczas, gdy dostawa dotyczy towarów używanych.

Natomiast w odniesieniu do lokali użytkowych znajdujących się w obiektach budownictwa mieszkaniowego nie ma przeszkód, by dostawa ww. lokali korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, jeżeli stanowią one towar używany w rozumieniu ustawy o VAT, a dokonującemu ich dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

A zatem, jeżeli część obiektu budownictwa mieszkalnego nie będzie zasiedlona (zamieszkana) po raz pierwszy, wówczas jego dostawa może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie cyt. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB) – wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 z późn.zm.) – definiuje pojęcie budynku mieszkalnego. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Z akt sprawy wynika, iż budynek ten stanowi budynek mieszkalny, gdyż w przeważającej części wykorzystywany był na cele mieszkaniowe.

Jak wskazała strona we wniosku (...), budynek ten był już zasiedlony. A zatem dostawa części budynku przeznaczonej na cele mieszkaniowe (lokali mieszkalnych) będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponieważ budynek (...) został wybudowany w XIX wieku, może zostać uznany za towar używany, gdyż warunek konieczny do uznania go za taki – określony w art. 43 ust. 2 pkt 1 – został spełniony. Ponadto, jak wynika z postanowień ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, aby towar używany mógł skorzystać ze zwolnienia, w stosunku do tego towaru nie może przysługiwać dokonującemu jego dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Powyższy warunek również został spełniony, bowiem – jak wskazała strona (...) – wnioskodawca nie korzystał z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast – stosownie do postanowień art. 43 ust. 6 ustawy o VAT – zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej, a podatnik:

1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,

2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Ze stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę wynika, iż strona nie poniosła żadnych wydatków na ulepszenie nieruchomości przed wprowadzeniem jej do ewidencji środków trwałych, jak również w trakcie jej użytkowania, a zatem przepis art. 43 ust. 6 – stanowiący negatywną przesłankę dla zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 – nie znajduje dla niej zastosowania.

W związku z faktem, iż części użytkowe (lokale użytkowe) budynku spełniają definicję towaru używanego, należy uznać, że ich dostawa będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy cyt. wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2.

W świetle powyższych rozważań, dostawa ww. budynku, w części przeznaczonej na cele mieszkaniowe, będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, natomiast dostawa części budynku przeznaczona na cele inne niż mieszkaniowe (dostawa lokali użytkowych) – jako dostawa towaru używanego określonego w art. 43 ust. 2 pkt 1 – będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy.

Biorąc powyższe pod uwagę, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdza, iż stanowisko podatnika (...) dotyczące zwolnienia z opodatkowania dostawy ww. budynku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy o VAT, jest prawidłowe, ale tylko w części dotyczącej dostawy lokali użytkowych. Dostawa przedmiotowego budynku w części dotyczącej lokali mieszkalnych jest zwolniona zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy o VAT.

(...)