REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jakie są skutki sprzedaży budynku, jeśli przyjęto zaliczkę

Krzysztof Wojciechowski
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

W związku ze sprzedażą środka trwałego (budynku) mam w tym roku otrzymać zadatek (zaliczkę), a własność przenieść na kupującego w przyszłym roku. Czy w związku z przyjęciem zadatku (aktem notarialnym) wystąpi przychód i będę zobowiązana teraz zapłacić podatek dochodowy, czy dopiero przy sprzedaży w przyszłym roku? Czy jest jakaś różnica w skutkach podatkowych, jeśli to będzie zaliczka, a nie zadatek? Jestem VAT-owcem. Czy budynek jako używany będzie zwolniony z VAT? Kupiony był bez VAT.

RADA

Autopromocja

Otrzymana zaliczka (zadatek) nie spowoduje powstania przychodu. Sprzedaż budynku nabytego bez VAT będzie zwolniona z tego podatku pod pewnymi warunkami. Szczegóły - w uzasadnieniu.

UZASADNIENIE

Pytanie Czytelniczki dotyczy kilku kwestii. Kolejno na nie odpowiadamy.

Podatek dochodowy

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czytelniczka planuje w przyszłym roku sprzedaż środka trwałego - budynku, natomiast w obecnym roku nabywca ma wpłacić zaliczkę (zadatek) na poczet ceny sprzedaży. Zgodnie z zasadami opodatkowania osób prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą, regułą jest zakwalifikowanie przychodu ze sprzedaży środka trwałego do przychodu osiąganego z pozarolniczej działalności gospodarczej. Należy jednak pamiętać o wyjątku od tej zasady. Otóż sprzedaż wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,

• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

• gruntu lub udziału w gruncie związanych z budynkiem lub lokalem mieszkalnym (co nie ma miejsca w tej sytuacji),

• prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem mieszkalnym,

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,

• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

- zwanych dalej zbiorczo „budynkiem mieszkalnym”, wiąże się z powstaniem przychodu zaliczanego do przychodów z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw, do których stosuje się odmienne zasady opodatkowania niż te mające zastosowanie przy opodatkowaniu przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Na początku Czytelniczka powinna więc ustalić, czy sprzedawany budynek może zostać zaliczony do kategorii budynków mieszkalnych, czy też nie. Pozwoli to określić konsekwencje podatkowe dla przeprowadzanej transakcji.

Sprzedaż budynku mieszkalnego

Skutki podatkowe sprzedaży budynku mieszkalnego mogą wynikać z jednego z dwóch reżimów prawnych, w zależności od daty nabycia tego budynku. Jeżeli budynek został nabyty przed 2007 r., to przy opodatkowaniu przychodu z jego sprzedaży mają zastosowanie zasady obowiązujące do końca 2006 r. Cena uzyskana ze sprzedaży budynku nabytego (wybudowanego) przed 2007 r., pomniejszona o koszty zbycia (np. taksa notarialna ponoszona przez sprzedającego), stanowi przychód, który podlega opodatkowaniu 10% stawką podatku. Termin wpłacenia podatku wynosi 14 dni od daty zbycia budynku mieszkalnego, chyba że sprzedający złoży oświadczenie o przeznaczeniu uzyskanego przychodu na jeden z celów wskazanych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) updof w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. Przeznaczenie to ma nastąpić w terminie 2 lat od daty zbycia budynku. Opodatkowanie sprzedaży budynku wystąpi pod warunkiem, że od końca roku jego nabycia nie minęło 5 lat. W sytuacji upływu tego okresu od daty nabycia opodatkowanie bowiem nie wystąpi.

Jeżeli natomiast nabycie przeznaczonego do sprzedaży budynku nastąpiło w 2007 r., to przy jego zbyciu mają zastosowanie nowe zasady. W odróżnieniu od poprzednio obowiązujących reguł opodatkowaniu podlega dochód, a nie przychód. Dochód obliczany jest w tym przypadku jako różnica pomiędzy przychodem (pomniejszonym o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami nabycia (wytworzenia) sprzedawanego budynku, powiększonymi o udokumentowane nakłady zwiększające wartość sprzedawanego budynku. Dochód należy dodatkowo powiększyć o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej sprzedawanego budynku mieszkalnego. Stawka podatku wynosi 19%. Podatek jest płatny w terminie przewidzianym do złożenia zeznania rocznego, tj. do 30 kwietnia roku następnego po roku odpłatnego zbycia nieruchomości. Należy go wykazać w PIT-36 lub PIT-37.

W obydwu sytuacjach dochód powstanie w momencie odpłatnego zbycia budynku, które nastąpi w momencie przeniesienia jego własności, tj. zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Otrzymanie pieniędzy z tytułu zadatku (zaliczki) przed datą przeniesienia własności budynku nie rodzi w tym przypadku konsekwencji podatkowych u sprzedającego.

Sprzedaż budynku nieposiadającego charakteru mieszkalnego

Sprzedaż środka trwałego - budynku użytkowego wykorzystywanego na potrzeby prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, wiąże się z powstaniem przychodu zaliczanego do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. W analizowanej sytuacji należy rozważyć, czy otrzymanie zaliczki (zadatku) przed przeniesieniem własności budynku będzie miało wpływ na ustalenie momentu powstania przychodu do opodatkowania. Jak wynika z pytania, Czytelniczka zamierza wystawić fakturę VAT z tytułu sprzedaży budynku. Trzeba przy tym pamiętać, że przepisy ustawy o VAT przewidują obowiązek wystawienia faktury także na kwotę otrzymanej zaliczki (zadatku), ponieważ podlega ona opodatkowaniu VAT. Wystawienie faktury ma wpływ na ustalenie momentu uzyskania przychodu w podatku dochodowym, gdyż zgodnie z ogólną zasadą przychód jest rozpoznawany w momencie wydania towaru, nie później jednak niż w dacie wystawienia faktury.

Reguła ta podlega jednak wyłączeniu w przypadkach szczególnych, do których można zaliczyć sytuację przedstawioną w pytaniu Czytelniczki. Otóż w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych zostało przewidziane wyłączenie z przychodów pobranych wpłat na poczet dostaw towarów, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. W odniesieniu do omawianej sprawy - przychód nie wystąpi. Tym samym nie zostanie ujawniony w pkpir, jeżeli Czytelniczka otrzyma zaliczkę (zadatek) na poczet ceny sprzedaży budynku w obecnym roku, a sama umowa przenosząca własność tego budynku wystąpi w przyszłym roku. W takiej sytuacji moment powstania przychodu zostaje odroczony do momentu przeniesienia własności budynku. Od chwili podpisania „końcowego” aktu notarialnego i wystawienia faktury pobrany zadatek (zaliczka) zaczyna być traktowany jako część należnej ceny. Sprzedaż zostanie opodatkowana w sposób przewidziany dla sprzedaży środków trwałych, tj. opodatkowaniu będzie podlegał dochód stanowiący różnicę pomiędzy ceną sprzedaży a kosztami poniesionymi na nabycie tego budynku, pomniejszonymi o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Trzeba także pamiętać, że w przypadku wycofania budynku użytkowego z działalności gospodarczej i jego sprzedaży po upływie 6 lat liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu wycofania budynku z działalności gospodarczej opodatkowanie sprzedaży nie wystąpi.

Różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem

Zaliczka jest to częściowa wpłata na poczet ceny, która ma być elementem zawartej w przyszłości umowy. W razie niedojścia umowy do skutku zaliczka podlega zwrotowi w pełnej wysokości, w przypadku zawarcia umowy stanowi część świadczenia pieniężnego dającego zaliczkę.

Instytucja zadatku została uregulowana w art. 394 Kodeksu cywilnego. Od zaliczki różni się tym, że w razie niedojścia umowy do skutku strona odstępująca od umowy może zatrzymać dany jej zadatek, a jeżeli sama go dała, to może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Strony umowy mogą modyfikować skutki prawne, jakie są związane z zadatkiem.

Skutki w VAT

Cena nabycia przez Czytelniczkę budynku nie zawierała VAT. Zakładając, że budynek spełnia kryteria do uznania go za towar używany, tj. od końca roku, w którym został wybudowany, minęło 5 lat, to jego sprzedaż przez Czytelniczkę będzie mogła być objęta zwolnieniem z VAT. Konieczne jest jednak spełnienie dodatkowego warunku, tzn. że Czytelniczka nie poniosła wydatków na ulepszenie budynku w kwocie przekraczającej 30% jego wartości początkowej. Natomiast inaczej będzie, gdy zostały poniesione wydatki na ulepszenie budynku w wymienionej wysokości. Wówczas sprzedaż budynku będzie w całości opodatkowana VAT, jeżeli Czytelniczka miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na ulepszenie budynku i dodatkowo użytkowała go w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

• art. 10 ust. 1 pkt 8, ust. 2 pkt 3 i ust. 3, art. 14 ust. 1c, ust. 2 pkt 1 lit. a), ust. 2c, ust. 3 pkt 1, art. 23 ust. 1, art. 30e ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 211, poz. 1549

• art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 226, poz. 1657 (w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.)

• art. 7 ust. 1 ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw - Dz.U. Nr 217, poz. 1588

• art. 394 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. Nr 16, poz. 93; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 82, poz. 557

• art. 43 ust. 1 pkt 2, ust. 2 i 6 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 192, poz. 1382

Krzysztof Wojciechowski

doradca podatkowy

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Opłaty za jednorazowe opakowania plastikowe do żywności - rozliczenia VAT, CIT i PIT w 2024 roku [wyjaśnienia Ministerstwa Finansów]

    W komunikacie z 28 marca 2024 r. Ministerstwo Finansów udzieliło wyjaśnień odnośnie zasad rozliczania opłat pobieranych z tytułu sprzedaży opakowań jednorazowego użytku z tworzyw sztucznych na napoje lub żywność na gruncie VAT oraz podatków dochodowych. Komunikat ten nie ma formalnego statusu interpretacji podatkowej ani objaśnień podatkowych.

    Tabela kursów średnich NBP z 29 marca 2024 roku [nr 064/A/NBP/2024]

    Tabela kursów średnich waluty krajowej w stosunku do walut obcych ogłoszona przez NBP 29 marca 2024 roku [nr 064/A/NBP/2024]. Jaki dzisiaj kurs euro? Jakie zmiany w kursach walut?

    Dostęp hurtowy do sieci zbudowanej ze środków KPO/FERC

    Rok 2023 upłynął pod znakiem śledzenia działań Centrum Projektów Polska Cyfrowa (dalej jako „CPPC”), planowaniem zasięgów sieci możliwych do zrealizowania w ramach dofinansowania z budżetu Unii Europejskiej, wzmożoną pracą nad przygotowaniem wniosków o dofinansowanie, cierpliwym oczekiwaniem na ogłoszenie wyników naboru, żeby w końcu – dotrwać do etapu podpisania umowy o dofinansowanie i rozpocząć budowę nowej infrastruktury telekomunikacyjnej. Dla wielu operatorów emocje towarzyszące tym wydarzeniom, jak również powodzenie inwestycji nadal spędzają sen z powiek. Natomiast przed operatorami, którzy sami nie stawali w blokach startowych do konkursu o środki na budowę nowej infrastruktury telekomunikacyjnej, pojawia się pytanie jak będzie wyglądać wspólne funkcjonowanie obu grup w przyszłości.

    Polska ustawa o kryptoaktywach od 30 czerwca 2024 r. Założenia i cel nowych przepisów [omówienie projektu]

    Projekt ustawy o kryptoaktywach ma zaimplementować do krajowych przepisów rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/1114 z dnia 31 maja 2023 r. w sprawie rynków kryptoaktywów oraz zmiany rozporządzeń (UE) nr 1093/2010 i (UE) nr 1095/2010 oraz dyrektyw 2013/36/UE i (UE) 2019/1937 (Dz. U. UE. L. z 2023 r. Nr 150, str. 40 z późn. zm.) (dalej: MiCA) określające zasady regulacji i nadzoru emisji, handlu i świadczenia usług związanych z kryptowalutami. Rozporządzenie obowiązuje już od 29 czerwca 2023 r., ale w pełni zacznie być stosowane dopiero w grudniu 2024 r. Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie nowych rozwiązań w obszarze sektora rynku kryptoaktywów, mających na celu realizację zadań wynikających z rozporządzenia MiCA, w szczególności w zakresie skutecznego nadzoru i ochrony inwestorów. Według ustawodawcy podjęcie działań zmierzających do realizacji ww. celów zapewni rozwój rynku w perspektywie wieloletniej oraz bezpieczeństwo przez rozszerzenie kompetencji nadzorczych. Za projekt ustawy odpowiada Podsekretarz Stanu Ministerstwa Finansów. 

    Eksport usług do Turcji na nowych zasadach od stycznia 2024

    Eksport usług występuje wówczas, gdy za miejsce świadczenia usług, czyli faktycznego opodatkowania, jest terytorium innego państwa. O miejscu opodatkowania danej usługi decyduje nie miejsce jej faktycznego wykonania, ale wskazane przepisami ustawy o VAT „miejsce jej świadczenia”. Charakterystyką usługi wykonanej poza granice terytorium kraju to takie świadczenie, od którego zobowiązanym do rozliczenia VAT jest zagraniczny nabywca tej usługi. Dla polskiego usługodawcy jest ona wówczas czynnością niepodlegającą opodatkowaniu (NP) w VAT.

    Rozlicz się przez internet. Dzięki usłudze Twój e-PIT szybko i łatwo rozliczysz swój PIT

    Okres rozliczeń rocznych PIT trwa do końca kwietnia. Dzięki usłudze Twój e-PIT udostępnionej przez Ministerstwo Finansów w e-Urzędzie Skarbowym (e-US) możesz szybko i wygodnie rozliczyć swój PIT. Zwłaszcza jeśli masz Profil Zaufany. Jeśli nie masz – założysz go od ręki.

    PIT 2024. Czy można rozliczyć podatki bez Profilu Zaufanego?

    Sezon rozliczeń podatkowych jest w pełni. Dzięki usłudze e-PIT dostępnej na stronie Ministerstwa Finansów, możesz  szybko rozliczyć swój PIT. Resort zaleca, aby z rozliczeniem nie zwlekać.

    Co można sobie odliczyć od podatku 2024? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu PIT?

    Co można odliczyć z podatku PIT? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu w 2024 roku?

    Kto może wyjechać do sanatorium z ZUS-em w 2024 roku? Jak uzyskać skierowanie? Ile trzeba czekać?

    Nie tylko Narodowy Fundusz Zdrowia kieruje do miejscowości uzdrowiskowych, ale także Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Z leczenia może skorzystać każdy ubezpieczony, który jest zagrożony utratą zdolności do pracy. Warunkiem jest jednak, by rehabilitacja poprawiła rokowania stanu zdrowia i przyczyniła się do powrotu do aktywności zawodowej.

    Limit pomocy de minimis dla MŚP 2024 - podwyżka od 1 maja

    Ministerstwo Finansów przygotowało projekt rozporządzenia, na podstawie którego MŚP nadal udzielana będzie pomoc de minimis w formie gwarancji BGK spłaty kredytu lub innego zobowiązania - napisał resort w OSR do projektu. Rozporządzenie wdroży w życie unijne przepisy wprowadzające nowy wyższy limit takiej pomocy dla jednego przedsiębiorstwa w ciągu 3 lat.

    REKLAMA