REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Skutki podatkowe zamiany nieruchomości

Karolina Dołęgowska
Skutki podatkowe zamiany nieruchomości / Fot. Dolcan
Skutki podatkowe zamiany nieruchomości / Fot. Dolcan
Dolcan

REKLAMA

REKLAMA

Zamiana nieruchomości jest uznawana za odpłatne zbycie nieruchomości na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Z kolei podział nieruchomości przez właściciela na mniejsze działki nie skutkuje koniecznością zapłaty podatku.

Takie stanowisko zaprezentował Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 13 stycznia 2015, sygn. IBPBII/2/415-898/14/JG.

Autopromocja

Stan faktyczny sprawy

Wnioskodawca nabył nieruchomość na podstawie umowy darowizny z 2011 r.  Następnie dokonał podziału otrzymanej działki na kilka mniejszych działek, ponosząc przy tym koszty podziału. W roku 2014 Wnioskodawca przeniósł własność jednej z wydzielonych działek na swoją sąsiadkę, a w zamian sąsiadka dokonała przeniesienia własności innej działki na Wnioskodawcę. Obie działki miały podobną powierzchnię, a ich wartość była równa i wynosiła po 12 000 zł.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Na gruncie takiego stanu faktycznego Wnioskodawca zadał pytanie czy przy zbyciu nieruchomości w drodze zamiany wartość zamienianej nieruchomości stanowi koszt uzyskania przychodu jako koszt nabycia zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.)?

Przedstawiając swoje opinię w tej kwestii Wnioskodawca stwierdził, że takie zbycie nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, gdyż nie osiągnął dochodu. Jednakowa wartość zamienianych nieruchomości spowodowała, że zmiana nastąpiła bez spłat i dopłat, a pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę dokładnie zdefiniowane.

Jakie wydatki może zaliczyć do kosztów sprzedawca nieruchomości

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Na gruncie obowiązującego stanu prawnego Dyrektor Izby Skarbowej uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe.

Organ podatkowy wyjaśnił, że art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) wskazuje, że  odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem ust. 2):

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jest opodatkowanym źródłem przychodu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto musi zostać dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Ponadto, pojęcie odpłatnego zbycia użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku sprzedaży, gdzie sprzedający w zamian za nieruchomość otrzymuje świadczenie pieniężne. Wątpliwości pojawiają się przy zamianie, zwłaszcza jeżeli dochodzi do zamiany towarów o równej wartości. Dyrektor Izby Skarbowej wskazał jednak, że zamiana nieruchomości jest traktowana pod względem podatkowym jako odpłatne zbycie nieruchomości. Aby czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie w pieniądzu lub przepływ gotówki. Zamiana jest formą bezpośredniej wymiany towarów, a ekwiwalentem w tym przypadku jest inna otrzymana rzecz, a nie wartości pieniężne. Poza tą różnicą, umowa zamiany i umowa sprzedaży są umowami o podobnym charakterze. Wynika to m.in. z art. 604 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121), który stanowi, że do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

Podobieństwa te pozwalają zakwalifikować zamianę nieruchomości jako odpłatne zbycie nieruchomości, a tym samym konieczne jest zapłacenie podatku tak samo jak przy sprzedaży nieruchomości.

Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata


Podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. (art. 30e ust. 1 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określony zgodnie z art. 19 (przychód to wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust.  6d ww. ustawy, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Skoro przyjmuje się, że umowa zamiany jest umową podobną do umowy sprzedaży to należy uznać, że w przypadku zamiany nieruchomości przychodem będzie wartość zamienianej nieruchomości (tak jak w przypadku sprzedaży wartość nieruchomości określona w umowie). W związku z tym wartość nieruchomości nie może jednocześnie stanowić kosztu odpłatnego nabycia jak twierdził Wnioskodawca. Co prawda pojęcie kosztów odpłatnego nabycia nie zostało w ustawie zdefiniowane, jednak uważa się, że do kategorii tej należy zaliczyć wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie, związanych z zamiarem odpłatnego zbycia. Wobec powyższego do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawca może zaliczyć koszty, które poniósł w związku z podziałem działki, jeżeli podział był dokonywany w kontekście planowanej zamiany. Nie ma podstaw aby za koszt odpłatnego nabycia uznać wartość działki.

Opodatkowanie sprzedaży firmowej nieruchomości

Podatek od odpłatnego zbycia powinien zostać opłacony w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W przypadku odpłatnego zbycia w formie zamiany podatek płacą obie strony tej transakcji, a każda z nich samodzielnie ustala swój dochód.

Aby uniknąć konieczności zapłaty podatku, z zamianą nieruchomości należy odczekać 5 lat od momentu jej nabycia.

Podział nieruchomości a podatek

Opodatkowanie podatkiem dochodowym nie zaistnieje z powodu podziału nieruchomości. Jeżeli właściciel dokonuj podziału należącej do niego nieruchomości, to nie może być mowy o zbyciu czy nabyciu nieruchomości. Stan posiadania właściciela nie zmienia się, zmianie ulega jedynie podział jego nieruchomości na działki. Wydzielenie nowej działki nie stanowi daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W  związku z tym data podziału  nieruchomości nie wpływa na 5 letni termin po upływie, którego podatnik nie jest zobowiązany do zapłaty podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości. Jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

oprac. Karolina Dołęgowska


Podstawa prawna:

- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121);

- ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).

Podyskutuj o tym na naszym FORUM

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Polska ustawa o kryptoaktywach od 30 czerwca 2024 r. Założenia i cel nowych przepisów [omówienie projektu]

    Projekt ustawy o kryptoaktywach ma zaimplementować do krajowych przepisów rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/1114 z dnia 31 maja 2023 r. w sprawie rynków kryptoaktywów oraz zmiany rozporządzeń (UE) nr 1093/2010 i (UE) nr 1095/2010 oraz dyrektyw 2013/36/UE i (UE) 2019/1937 (Dz. U. UE. L. z 2023 r. Nr 150, str. 40 z późn. zm.) (dalej: MiCA) określające zasady regulacji i nadzoru emisji, handlu i świadczenia usług związanych z kryptowalutami. Rozporządzenie obowiązuje już od 29 czerwca 2023 r., ale w pełni zacznie być stosowane dopiero w grudniu 2024 r. Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie nowych rozwiązań w obszarze sektora rynku kryptoaktywów, mających na celu realizację zadań wynikających z rozporządzenia MiCA, w szczególności w zakresie skutecznego nadzoru i ochrony inwestorów. Według ustawodawcy podjęcie działań zmierzających do realizacji ww. celów zapewni rozwój rynku w perspektywie wieloletniej oraz bezpieczeństwo przez rozszerzenie kompetencji nadzorczych. Za projekt ustawy odpowiada Podsekretarz Stanu Ministerstwa Finansów. 

    Rozlicz się przez internet. Dzięki usłudze Twój e-PIT szybko i łatwo rozliczysz swój PIT

    Okres rozliczeń rocznych PIT trwa do końca kwietnia. Dzięki usłudze Twój e-PIT udostępnionej przez Ministerstwo Finansów w e-Urzędzie Skarbowym (e-US) możesz szybko i wygodnie rozliczyć swój PIT. Zwłaszcza jeśli masz Profil Zaufany. Jeśli nie masz – założysz go od ręki.

    PIT 2024. Czy można rozliczyć podatki bez Profilu Zaufanego?

    Sezon rozliczeń podatkowych jest w pełni. Dzięki usłudze e-PIT dostępnej na stronie Ministerstwa Finansów, możesz  szybko rozliczyć swój PIT. Resort zaleca, aby z rozliczeniem nie zwlekać.

    Co można sobie odliczyć od podatku 2024? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu PIT?

    Co można odliczyć z podatku PIT? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu w 2024 roku?

    Kto może wyjechać do sanatorium z ZUS-em w 2024 roku? Jak uzyskać skierowanie? Ile trzeba czekać?

    Nie tylko Narodowy Fundusz Zdrowia kieruje do miejscowości uzdrowiskowych, ale także Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Z leczenia może skorzystać każdy ubezpieczony, który jest zagrożony utratą zdolności do pracy. Warunkiem jest jednak, by rehabilitacja poprawiła rokowania stanu zdrowia i przyczyniła się do powrotu do aktywności zawodowej.

    Limit pomocy de minimis dla MŚP 2024 - podwyżka od 1 maja

    Ministerstwo Finansów przygotowało projekt rozporządzenia, na podstawie którego MŚP nadal udzielana będzie pomoc de minimis w formie gwarancji BGK spłaty kredytu lub innego zobowiązania - napisał resort w OSR do projektu. Rozporządzenie wdroży w życie unijne przepisy wprowadzające nowy wyższy limit takiej pomocy dla jednego przedsiębiorstwa w ciągu 3 lat.

    Ulga sponsoringowa a koszty uzyskania przychodów z zysków kapitałowych

    Po koniec 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że podmioty osiągające przychody z zysków kapitałowych również mogą odliczać koszty wspierania sportu, edukacji i kultury, na podstawie art. 18ee, niezależnie od tego czy koszty te zostaną przyporządkowane do przychodów z zysków kapitałowych czy pozostałych przychodów.

    Rozrachunki w księgowości wsparte sztuczną inteligencją. Nadchodzi nowe

    Czy sztuczna inteligencja może wspomóc księgowym w rozrachunkach? Dzięki wykorzystaniu mechanizmów sztucznej inteligencji programy księgowe pozwalają na dużą automatyzację procesów w tym zakresie.

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Składki ZUS wspólników spółki z o.o. (jednoosobowej i wieloosobowej). Kto i kiedy nie zapłaci składek?

    Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych oraz ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych różnicują pozycję wspólników spółki z o.o. w zakresie podlegania ubezpieczeniom społecznym i ubezpieczeniu zdrowotnemu w zależności od tego, czy spółka jest jednoosobowa czy wieloosobowa.

    REKLAMA