REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Opodatkowanie przychodów z najmu – kiedy ryczałt a kiedy działalność gospodarcza

Opodatkowanie przychodów z najmu – kiedy ryczałt a kiedy działalność gospodarcza
Opodatkowanie przychodów z najmu – kiedy ryczałt a kiedy działalność gospodarcza

REKLAMA

REKLAMA

Jak odróżnić tzw. najem prywatny od najmu realizowanego w ramach działalności gospodarczej? Kiedy przychody z wynajmu dwóch lub więcej mieszkań można opodatkować 8,5% ryczałtem ewidencjonowanym a kiedy wg skali podatkowej PIT (18% i 32%). Problem z odpowiedzią na te pytania mają nie tylko podatnicy ale również organy podatkowe a nawet Minister Finansów. W odpowiedzi na interpelację poselską Minister stwierdził jedynie, że liczba wynajmowanych lokal ani okres na jaki te lokale są wynajmowane nie są kryteriami decydującymi przy rozstrzyganiu tych kwestii podatkowych.

Kiedy prywatnie a kiedy w ramach działalności gospodarczej

Problem tkwi przede wszystkim w niejasnych przepisach. Zarówno przepisy ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT), jak również regulacje ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (ustawa o ryczałcie) odwołują się w tym zakresie do dość ogólnej definicji działalności gospodarczej.

Autopromocja

Na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o PIT - odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Definicja działalności gospodarczej znajduje się w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zwrócić należy tu uwagę, że można prowadzić działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy nawet bez formalnej rejestracji tej działalności.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wniosek z tego przepisu jest taki, że jeśli wynajmujemy majątek nie związany z działalnością gospodarczą, przychody z tego wynajmu mogą być zakwalifikowane do odrębnego źródła przychodów – tj. do przychodów z najmu, dzierżawy i podobnych umów wskazanych w ww. art. 10 ust. 1 pkt 6) ustawy o PIT.

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym również traktuje najem oddzielnie od działalności gospodarczej. Zgodnie z  art. 2 ust. 1a  ustawy o ryczałcie osoby fizyczne mogą płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od przychodów z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem  na pozór sprawa wygląda prosto. Jeżeli osoba fizyczna osiąga przychody z najmu prywatnie (czyli poza działalnością gospodarczą), a wynajmowany lokal użytkowy nie jest elementem majątku trwałego przedsiębiorstwa, istnieje możliwość opodatkowania przychodów pochodzących z tego tytułu ryczałtem ewidencjonowanym.

Jednak w praktyce, zwłaszcza w przypadku osób wynajmujących większą ilość nieruchomości (np. mieszkań) organy podatkowe potrafią uznać najem za prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Organy podatkowe w wydawanych interpretacjach wchodzą głębiej w definicję działalności gospodarczej, a kluczowe często jest jest tu kryterium zorganizowania tej działalności. Więcej na ten temat: Czy najem wielu mieszkań może być opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym?

Polecamy: PIT 2019. Komentarz

Co się bardziej opłaca – ryczałt czy PIT?

Z reguły podatnicy uważają, że opodatkowanie przychodów z najmu w formie ryczałtu ewidencjonowanego jest korzystniejsze od opodatkowania PIT. Bowiem obowiązuje tu stawka 8,5% od przychodów do kwoty 100 000 zł, a od nadwyżki ponad tę kwotę stawka 12,5% przychodów. Natomiast w podatku dochodowym (PIT) opodatkowane są dochody (przychody pomniejszone o koszty uzyskania) wg skali podatkowej PIT (stawki 18% i 32%). Jednak biorąc pod uwagę np. koszty remontu, czy amortyzacji w wielu przypadkach okazuje się, że PIT jest korzystniejszy od ryczałtu.

Jednak PIT jest na pewno bardziej kłopotliwy biorąc pod uwagę ewidencję księgową - konieczność prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów albo nawet tzw. pełnej księgowości (czyli ksiąg rachunkowych zgodnie z ustawą o rachunkowości).

W odpowiedzi udzielonej 10 kwietnia 2019 r. na interpelację poselską nr 29197 Minister Finansów stwierdził, że to w jaki sposób należy opodatkować przychody z najmu (tzn. tak jak przychody z najmu prywatnego, czy też z działalności gospodarczej), zależy od całokształtu okoliczności w danej sprawie.

Zdaniem Ministra wybór formy opodatkowania uzależniony jest od różnych czynników, w tym np. uciążliwości i kosztów prowadzenia księgowości w przypadku działalności gospodarczej. Podatnik może zdecydować się na opodatkowanie w formie ryczałtu ewidencjonowanego, mimo iż, gdyby wybrał działalność gospodarczą płaciłby niższy podatek.

Minister wskazał następujący przykład.

Podatnik zakupił dwa lokale mieszkalne za 600 tys. zł (każdy lokal kosztował 300 tys.). Lokale te zaczął wynajmować. Czynsz najmu za jeden lokal wynosił 1700 zł miesięcznie, drugi 1900 zł miesięcznie. Jako formę opodatkowania wybrał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zryczałtowany podatek miesięcznie wynosi 306 zł.

Gdyby lokale te wynajmował w ramach działalności gospodarczej i dochody uzyskane z tego tytułu opodatkował wg 19% stawki podatku dochodowego (PIT), to mógłby od uzyskanego przychodu odliczyć koszty: miesięczną amortyzację – stawka 2,5% tj, od kwoty 600 tys. = 15 tys. tj. miesięcznie 1250 zł, opłaty związane z zarzadzaniem nieruchomościami np. odpowiednio 500 zł i 450 zł tj. miesięcznie 950 zł.

Łącznie uzyskany przychód z tytułu najmu mógłby pomniejszyć o 2200 zł (amortyzacja 1250 plus opłaty 950 zł), zatem dochód do opodatkowania wyniósłby 1400 zł. Podatek wyniósłby 1400 zł x 19% = 266 zł.

Prowadząc działalność gospodarczą podatnik miałby prawo dodatkowo odliczyć od dochodu zapłaconą składkę na ubezpieczenie społeczne i od podatku zapłaconą składkę na ubezpieczenie zdrowotne.


Minister Finansów nie daje jasnej odpowiedzi

Minister Finansów zwrócił uwagę, że wysokość płaconego podatku nie jest czynnikiem, który określa, że dane przychody są zaliczane do określonego źródła przychodów.

Tak samo takim czynnikiem nie powinna być (zdaniem Ministra) ilość lokali wynajmowanych, czy okres, na jaki te lokale są wynajmowane.

Posłowie w ww. interpelacji zwracali uwagę, że opodatkowanie przychodów z najmu nie jest uregulowane w sposób jasny i niebudzący wątpliwości. Dlatego też osoby zajmujące się najmem, mając wątpliwości i nie chcąc narazić się na problemy z fiskusem, występują o indywidualne interpretacje do dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Problem w tym, że interpretacje w takich samych sprawach są często rozbieżne.

Minister odpowiedział, że pojawiające się rozbieżności są nieodłączne przy stosowaniu prawa w praktyce.

Ponadto Minister poinformował, że w Ministerstwie Finansów trwają prace koncepcyjne nad wdrożeniem reformy systemu podatku dochodowego. Opracowywane propozycje przepisów mają realizować politykę tzw. „3P” w prawie podatkowym, czyli przejrzystości, prostoty i przyjazności systemu podatkowego. Prace te swym zakresem obejmą także zasady opodatkowania dochodów z najmu. Problem zgłoszony w interpelacji poselskiej Minister potraktował jako głos w dyskusji i sygnał oczekiwań co do kształtu rozwiązań przygotowywanych w ramach reformy systemu podatku dochodowego.

Widać wyraźnie (także z omawianej odpowiedzi Ministra Finansów), że kwestia opodatkowania dochodów z najmu daleka jest od precyzyjnej regulacji. Taki stan rzeczy jest niekomfortowy dla podatników, którzy nie mają konkretnych wskazówek w jakich przypadkach mogą skorzystać z ryczałtu a kiedy bezwzględnie trzeba zastosować PIT. Pozostaje mieć tylko nadzieję, że reforma podatków dochodowych przyniesie w przypadku opodatkowania dochodów (przychodów) z najmu przepisy znacznie bardziej klarowne.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Składka zdrowotna przedsiębiorców - czy wróci ryczałt? Czy jeszcze w 2024 roku nastąpią zmiany?

    O przywrócenie ryczałtowej składki zdrowotnej dla przedsiębiorców (wg zasad sprzed Polskiego Ładu) apelują zarówno sami przedsiębiorcy, ich stowarzyszenia, a także Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców. Rzecznik MŚP proponuje, by koszty związane z przywróceniem poprzednich zasad rozliczania składki zdrowotnej przez przedsiębiorców częściowo pokryć przez ograniczenie beneficjentów tzw. wakacji od ZUS.

    Czy 13 i 14 emerytura wlicza się do dochodu osoby niepełnosprawnej?

    Czy 13 i 14 emerytura wlicza się do dochodu osoby niepełnosprawnej, ustalanego na potrzeby skorzystania z ulgi rehabilitacyjnej?

    Będzie nowelizacja Ordynacji podatkowej. Ministerstwo pracuje nad projektem. Podatnicy zyskają.

    Oprocentowanie nadpłaty, powstałej w wyniku orzeczenia TSUE będzie przysługiwać za cały okres, aż do jej zwrotu. Podobnie będzie z nadpłatami powstałymi wskutek wyroków TK.

    Stawki VAT 2024 - zmiany w stawkach obniżonych od 1 kwietnia

    Stawki VAT od 1 kwietnia 2024 roku ulegną zmianie. Pojawi się nowa lista towarów i usług, dla których obniża się stawkę podatku do wysokości 8 proc. Stawka obniżona obejmie m.in. usługi kosmetyczne, manicure i pedicure.

    Fundacja rodzinna - podatkowe konsekwencje zbycia udziałów

    Otaczające nas środowisko prawno-ekonomiczne dynamiczne oddziałuje na wszystkich, dlatego wśród pojawiających się pytań coraz częstszymi są te odnoszące się do fundacji rodzinnej, która zapewnia kuszące preferencje podatkowe.

    Składka zdrowotna 2024. Min. Leszczyna: będą zmiany ale powrót do zasad sprzed Polskiego Ładu zbyt kosztowny

    Jeszcze w bieżącym tygodniu minister zdrowia razem z ministrem finansów przedstawią premierowi Tuskowi propozycje zmian w składce zdrowotnej dla przedsiębiorców. Taką informację przekazała 18 marca 2024 r. minister zdrowia Izabela Leszczyna.

    Zmiany w akcyzie od 2025 roku - opodatkowanie saszetek nikotynowych

    Ministerstwo Finansów chce zmienić od 2025 roku przepisy ustawy o podatku akcyzowym w zakresie saszetek nikotynowych. W komunikacie z 18 marca 2024 r. MF przedstawiło propozycje zmian. Resort zaprasza zainteresowanych tymi zmianami na spotkanie w celu uzgodnienia treści tej nowelizacji.

    "Nie stać nas na cztery dni pracy". Jednak skrócenie czasu pracy może ograniczyć zwolnienia

    "Skrócenie czasu pracy, np. do czterech dni w tygodniu nie zostanie zrównoważone przez wzrost zatrudnienia. Produkcja krajowa zmniejszy się, a wraz z nią zmniejszą się dochody ludności" – mówi Jeremi Mordasewicz, doradca zarządu Konfederacji Lewiatan.

    Wymiana walut w firmie. Jak to robić z korzyścią dla biznesu?

    Wymiana walut? Pierwsze skojarzenia to zagraniczne wakacje czy kredyt we frankach. Patrząc jednak na oficjalne statystyki wymiany handlowej to firmy operują dziś w wielu walutach. Tym bardziej, że coraz więcej firm prowadzi ekspansję zagraniczną, wychodząc na nowe rynki.

    Zmiany w rachunkowości od 2025 roku. Oprócz JPK KR (księgi rachunkowe) będzie JPK ST (środki trwałe)

    Od 1 stycznia 2025 roku podatnicy objęci podatkiem CIT (osoby prawne) będą mieli obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych w formie elektronicznej i wysyłania ich w tej formie do urzędu skarbowego (tzw. JPK CIT). Aktualnie Ministerstwo Finansów konsultuje struktury logiczne pliku JPK_KR_PD oraz pliku  JPK_ST, a także przygotowuje zmianę projektu rozporządzenia wykonawczego w sprawie dodatkowych danych dołączanych do przekazywanych ksiąg.

    REKLAMA