REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ryczałt od najmu prywatnego od 2021 r.

Dziennik Gazeta Prawna
Największy polski dziennik prawno-gospodarczy
Ryczałt od najmu prywatnego od 2021 r.
Ryczałt od najmu prywatnego od 2021 r.

REKLAMA

REKLAMA

Ryczałt od najmu. Chociaż od początku 2021 roku poprawiła się sytuacja podatników stosujących ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w przypadku najmu prywatnego, to jednak niebezpieczeństwo fiskalne nie zostało całkowicie wyeliminowane.

Ryczałt od najmu prywatnego

Od dłuższego czasu podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego, czyli – w pewnym uproszczeniu – oddający w odpłatne używanie składniki majątku niewchodzące w skład przedsiębiorstwa, prowadzili z organami podatkowymi spory dotyczące zasad opodatkowania podatkiem dochodowym. W praktyce problem dotyczył głównie przychodów z najmu nieruchomości, zwłaszcza wówczas gdy podatnik wynajmował ich większą liczbę lub udostępniał je w ramach najmu krótkoterminowego. Nominalnie niska stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stanowiła zachętę, by dążyć do sklasyfikowania prowadzonej działalności zarobkowej jako najmu prywatnego, a nie działalności gospodarczej.

Autopromocja

To wszystko prowokowało spory, u podstaw których niekiedy leżało działanie podatnika, innym razem organu, ale bez wątpienia główną przyczyną były niezbyt dobrze napisane przepisy. Regulacje nie zawierały wyraźnego rozróżnienia najmu prywatnego od wykonywanego w ramach działalności gospodarczej i przez to prowokowały konflikty fiskalne. Nawet w orzecznictwie sądów administracyjnych można było dostrzec, że trudno jest wypracować bezpieczny model stosowania regulacji dotyczących opodatkowania przychodów z najmu.

Ryczałt od najmu - co się zmieniło od 2021 r.?

Z końcem 2020 r. prawodawca postanowił uzdrowić sytuację. Od początku 2021 r. obowiązują zmienione regulacje ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1905; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 255). W ramach nowelizacji w istotny sposób zmieniono zasady opodatkowania przychodów osiąganych w związku z najmem rzeczy lub praw. Niestety ustawodawca nie zdecydował się na zdefiniowanie najmu prywatnego i wyraźne rozgraniczenie przychodów osiąganych w ramach takiej działalności zarobkowej i przychodów z najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. Pomysł na rozwiązanie sporów był inny: zostały zrównane zasady opodatkowania. Chodzi o stosowanie progresywnej stawki ryczałtu od przychodów z najmu bez względu na to, czy jest to najem prywatny, czy w ramach działalności gospodarczej.

Dodatkowo prawodawca wprowadził dokładnie takie same jak dla przychodów z najmów (prywatnego i w ramach działalności gospodarczej) stawki ryczałtu dla osiąganych w ramach działalności gospodarczej przychodów ze świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem. W konsekwencji, bez względu na to, czy uzyskany przychód został osiągnięty z najmu prywatnego, z najmu w ramach działalności gospodarczej, czy tytułem świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem, podatnik – o ile wybrał opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – nie pomniejszy go o koszty uzyskania i obliczy od niego ryczałt według stawki 8,5 proc. Jeżeli w danym roku przychód z takiego tytułu przekroczy 100 tys. zł, to od nadwyżki ryczałt liczony jest według stawki 12,5 proc.

Zmiana przepisów w znacznym stopniu zwiększyła więc bezpieczeństwo fiskalne podatników i ułatwia spokojniejsze funkcjonowanie. Jednak już dzisiaj można stwierdzić, że przyjęty model rozwiązania problemu nie będzie całkowicie skuteczny.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ryczałt od najmu 2021. Nie wszystkie obawy zniknęły

Ze względu na to, że nie doprecyzowano, jakie przesłanki świadczą o tym, iż przychód winien być umiejscowiony w źródle pozarolnicza działalność gospodarcza, również w obecnym stanie prawnym istnieje ryzyko, że organ zakwestionuje poprawność umiejscowienia przychodu w źródle najem prywatny. Można byłoby zapytać, jakie będą tego konsekwencje, skoro i tak zastosowanie może mieć taka sama metoda opodatkowania i na dodatek ze stawką ryczałtu określaną według identycznych zasad. Otóż skutki będą mniej lub bardziej nieprzyjemne, zależnie od innych okoliczności.

Jeżeli taki problem dotknie podatnika, który nie uzyskuje innych przychodów z działalności gospodarczej, to przesunięcie przychodu ze źródła najem prywatny do źródła działalność gospodarcza spowoduje konieczność zapłaty składek na ubezpieczenia społeczne i ubezpieczenie zdrowotne właściwe dla przedsiębiorców. Inny potencjalny efekt może być taki, iż organ zakwestionuje skuteczność wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. To oczywiście wiązałoby się z opodatkowaniem dochodu PIT obliczanym według skali. Uważam jednak, że prawdopodobieństwo tego, iż organ potraktuje oświadczenie jako nieskuteczne, jest dość małe. Pułapką w takiej sytuacji może okazać się skorzystanie przez podatnika z możliwości nieskładania oświadczenia, a poinformowanie organu wyłącznie poprzez zapłatę ryczałtu od przychodu z najmu w danym roku. Trzeba bowiem przypomnieć o tym, że począwszy od 2019 r., podatnicy nie mają obowiązku składania oświadczenia w tej sprawie. Wystarczy, że podatnik zapłaci ryczałt od pierwszego przychodu z najmu w danym roku podatkowym.

Mechanizm taki nie ma zastosowania w przypadku działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem. W konsekwencji, jeżeli podatnik nie złożył odrębnego oświadczenia o wyborze ryczałtu, a organ przesunie mu przychód ze źródła najem prywatny do źródła działalność gospodarcza, to po stronie podatnika powstanie obowiązek opodatkowania dochodu PIT rozliczanym na zasadzie ogólnej, według skali podatkowej.

Z kolei gdyby się okazało, że podatnik wykonuje inną działalność gospodarczą, a organ stwierdzi, iż przychód najmu również powinien być zaliczony do tego źródła, będzie to się wiązało ze zmianą sposobu opodatkowania.

Tutaj możliwe są różne opcje. Pierwsza wystąpi wówczas, gdy podatnik opodatkowuje dochody z działalności gospodarczej podatkiem liniowym. Wówczas dochód z najmu powiększy łączną wartość dochodów opodatkowanych według stawki 19 proc. Druga jest taka, że podatnik opodatkowuje dochód z działalności gospodarczej według skali, a np. zaplanował, że jego dochody nie przekroczą progu właściwego dla stawki 18 proc. Doliczenie do takiego dochodu dochodów z najmu może spowodować, że nastąpi przekroczenie progu i obowiązek zapłaty podatku według wyższej stawki.

Z kolei podatnik, który osiąga dochody przekraczające w roku milion złotych lub dochodzące do tej wartości, musi uwzględnić, że przesunięcie przychodów ze źródła najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem – powiązane z pozbawieniem podatnika prawa do opodatkowania w formie ryczałtu (obie opcje opisane powyżej) – spowoduje, że wartość dochodu ustalonego na podstawie takiego przychodu będzie sumowana z innymi dochodami z działalności gospodarczej oraz z innych źródeł objętych daniną solidarnościową. Może to spowodować podwyższenie jej podstawy (a przez to samej daniny) lub przekroczenie progu ustawowego i obowiązek jej zapłaty. Istotną korzyścią, jaką niesie ze sobą ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, jest bowiem to, że do takich przychodów nie stosuje się daniny solidarnościowej.

Negatywne skutki przeniesienia między źródłami mogą wystąpić nawet wówczas, gdy podatnik równolegle z najmem prywatnym uzyskuje przychody z najmu wykonywanego w ramach działalności gospodarczej. W takim bowiem przypadku przesunięcie pomiędzy źródłami spowoduje zsumowanie wszystkich przychodów z najmu w ramach działalności gospodarczej i w efekcie przekroczenie progu 100 tys. zł oraz zastosowanie stawki 12,5 proc. albo opodatkowania wyższej kwoty według takiej stawki, gdy wartość przychodu z najmu w działalności jest już tak opodatkowana, a przychody z najmu prywatnego jeszcze nie osiągnęły wartości 100 tys. zł.

Zaznaczyć muszę, że w ostatnim przypadku przyjąłem założenie, że obowiązuje generalna zasada, według której przychody z różnych liter pkt 4 ust. 1 art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym są rozpatrywane odrębnie dla potrzeb porównania z progiem 100 tys. zł. Za taką wykładnią przemawia ratio legis przepisów, chociaż w ust. 3 art. 12 tej ustawy mowa jest o rozłącznym traktowaniu wyłącznie przychodów opodatkowanych według różnych stawek ryczałtu. Do końca 2020 r. takie zastrzeżenie było w pełni wystarczające, gdyż próg stosowany był wyłącznie do przychodów jednego rodzaju (najem prywatny), a obecnie jest to dość szeroki katalog rodzajów działalności, z których uzyskiwany jest przychód. Tutaj również dostrzegam pewne ryzyko związane ze stosowaniem ryczałtu, ale pozostaje mieć nadzieję, że organy podatkowe zastosują wykładnię korzystną i racjonalną, taką, jak zaprezentowałem powyżej.

Kiedy się opłaca wybrać ryczałt dla najmu?

Zanim jednak podatnik zdecyduje się na wybór ryczałtowej formy opodatkowania, musi dobrze policzyć, czy w danym roku jest to dla niego opłacalne. Generalnie stawka 8,5 proc. czy 12,5 proc. jest znacznie korzystniejsza niż np. 19 proc., ale trzeba pamiętać, że jest ona liczona od przychodu, a nie od dochodu, tj. koszty nie są rozliczane. O ile w jednym roku ryczałt może być lepszym rozwiązaniem, o tyle w kolejnym już niekoniecznie – wszystko zależy od wysokości kosztów. [przykład] ©℗

przykład

Podatek od najmu. Ważny jest nie tylko przychód

W 2020 r. podatnik wynajmował nieruchomość. Łączna wartość przychodu tego roku wyniosła 120 000 zł. To oznacza, że podatnik zapłacił ryczałt w wysokości 11 000 zł (8500 zł + 2500 zł). Od nowego roku podatnik chce wynajmować nieruchomość w ramach działalności gospodarczej i musi wybrać sposób opodatkowania.

W styczniu 2021 r. zakończyła się umowa najmu i przed przyjęciem kolejnego najemcy podatnik postanowił przeprowadzić gruntowny remont. Wartość netto prac remontowych do 15 lutego 2021 r. wyniosła 80 000 zł. Podatnik obliczył, że uwzględniając czynsz pierwszego najemcy, przerwę oraz wyższy czynsz od nowego najemcy w 2021 r., uzyska nieznacznie wyższy przychód niż w 2020 r. i wyniesie on 140 000 zł. Księgowa podatnika policzyła, że szacowany ryczałt za 2021 r. to 13 500 zł. Tymczasem podatek dochodowy liczony według stawki 19 proc. wyniesie odpowiednio 11 400 zł. Przy takich założeniach podatek liniowy jest tańszym rozwiązaniem niż ryczałt. Należy jednak pamiętać, by analogiczne badanie przeprowadzić na początku 2022 r.

Radosław Kowalski

Autopromocja

REKLAMA

Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Procedury zawierania umów w ramach projektów dofinansowanych z Funduszy Europejskich

    Która procedura obowiązuje w projekcie dofinansowanym z Funduszy Europejskich - zasada konkurencyjności czy ustawa Prawo zamówień publicznych? Sprawdź!

    Składka zdrowotna przedsiębiorców - czy wróci ryczałt? Czy jeszcze w 2024 roku nastąpią zmiany?

    O przywrócenie ryczałtowej składki zdrowotnej dla przedsiębiorców (wg zasad sprzed Polskiego Ładu) apelują zarówno sami przedsiębiorcy, ich stowarzyszenia, a także Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców. Rzecznik MŚP proponuje, by koszty związane z przywróceniem poprzednich zasad rozliczania składki zdrowotnej przez przedsiębiorców częściowo pokryć przez ograniczenie beneficjentów tzw. wakacji od ZUS.

    Czy 13 i 14 emerytura wlicza się do dochodu osoby niepełnosprawnej?

    Czy 13 i 14 emerytura wlicza się do dochodu osoby niepełnosprawnej, ustalanego na potrzeby skorzystania z ulgi rehabilitacyjnej?

    Będzie nowelizacja Ordynacji podatkowej. Ministerstwo pracuje nad projektem. Podatnicy zyskają.

    Oprocentowanie nadpłaty, powstałej w wyniku orzeczenia TSUE będzie przysługiwać za cały okres, aż do jej zwrotu. Podobnie będzie z nadpłatami powstałymi wskutek wyroków TK.

    Stawki VAT 2024 - zmiany w stawkach obniżonych od 1 kwietnia

    Stawki VAT od 1 kwietnia 2024 roku ulegną zmianie. Pojawi się nowa lista towarów i usług, dla których obniża się stawkę podatku do wysokości 8 proc. Stawka obniżona obejmie m.in. usługi kosmetyczne, manicure i pedicure.

    Fundacja rodzinna - podatkowe konsekwencje zbycia udziałów

    Otaczające nas środowisko prawno-ekonomiczne dynamiczne oddziałuje na wszystkich, dlatego wśród pojawiających się pytań coraz częstszymi są te odnoszące się do fundacji rodzinnej, która zapewnia kuszące preferencje podatkowe.

    Składka zdrowotna 2024. Min. Leszczyna: będą zmiany ale powrót do zasad sprzed Polskiego Ładu zbyt kosztowny

    Jeszcze w bieżącym tygodniu minister zdrowia razem z ministrem finansów przedstawią premierowi Tuskowi propozycje zmian w składce zdrowotnej dla przedsiębiorców. Taką informację przekazała 18 marca 2024 r. minister zdrowia Izabela Leszczyna.

    Zmiany w akcyzie od 2025 roku - opodatkowanie saszetek nikotynowych

    Ministerstwo Finansów chce zmienić od 2025 roku przepisy ustawy o podatku akcyzowym w zakresie saszetek nikotynowych. W komunikacie z 18 marca 2024 r. MF przedstawiło propozycje zmian. Resort zaprasza zainteresowanych tymi zmianami na spotkanie w celu uzgodnienia treści tej nowelizacji.

    "Nie stać nas na cztery dni pracy". Jednak skrócenie czasu pracy może ograniczyć zwolnienia

    "Skrócenie czasu pracy, np. do czterech dni w tygodniu nie zostanie zrównoważone przez wzrost zatrudnienia. Produkcja krajowa zmniejszy się, a wraz z nią zmniejszą się dochody ludności" – mówi Jeremi Mordasewicz, doradca zarządu Konfederacji Lewiatan.

    Wymiana walut w firmie. Jak to robić z korzyścią dla biznesu?

    Wymiana walut? Pierwsze skojarzenia to zagraniczne wakacje czy kredyt we frankach. Patrząc jednak na oficjalne statystyki wymiany handlowej to firmy operują dziś w wielu walutach. Tym bardziej, że coraz więcej firm prowadzi ekspansję zagraniczną, wychodząc na nowe rynki.

    REKLAMA