REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Opodatkowanie VAT wynajmu nieruchomości
Opodatkowanie VAT wynajmu nieruchomości

REKLAMA

REKLAMA

Ustalenie zasad opodatkowania wynajmu nieruchomości podatkiem VAT oraz sposób przeniesienia na najemców określonych kosztów (np. mediów, podatku od nieruchomości) budzi w praktyce wątpliwości ze względu na zmienne stanowisko organów podatkowych. Kiedy wynajem nieruchomości jest opodatkowany VAT? Czy można skorzystać ze zwolnienia podmiotowego lub przedmiotowego z VAT? Jaką stawką VAT jest opodatkowany wynajem? Kiedy wystawiać faktury za wynajem i jak dokumentować koszty obciążające najemcę?

Wynajem jako działalność opodatkowana VAT

Należy zwrócić uwagę, że co do zasady każdy, kto wynajmuje nieruchomość działa w charakterze podatnika VAT, nawet jeżeli nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustaw o podatkach dochodowych. Wynika to z definicji podatnika na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa VAT), zgodnie z którą podatnikami tego podatku są podmioty prowadzące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na jej cel lub rezultat (art. 15 ust. 1 ustawy VAT).
Z kolei działalność gospodarcza na potrzeby podatku VAT jest rozumiana jako wszelka działalność m.in. usługodawców, która obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Inaczej niż w przypadku podatków dochodowych, brak jest wymogu spełnienia przesłanki, aby działalność ta miała charakter zorganizowany.

Ponieważ wynajmowanie nieruchomości spełnia przesłankę świadczenia usługi w sposób zarobkowy i ciągły, również wynajem np. mieszkania przez osobę fizyczną oznacza, że działa ona jako podatnik VAT. Nie oznacza to jeszcze konieczności zapłaty tego podatku.

Autopromocja

Wynajem a zwolnienie podmiotowe

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku przekroczy tę kwotę zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę. W przypadku rozpoczęcia świadczenia usług w trakcie roku, powyższą kwotę ustala się proporcjonalnie do okresu pozostałego do zakończenia roku.

Powyższe może mieć szczególne znaczenie dla osób, które prowadzą działalność gospodarczą i korzystają ze zwolnienia podmiotowego (ponieważ roczna wartość sprzedaży nie przekracza 200 000 zł), a jednocześnie wynajmują mieszkanie. Brak wliczenia do wartości sprzedaży kwot z wynajmu może wiązać się z przeoczeniem utraty prawa do stosowania zwolnienia.

Przykład:
Osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług informatycznych, roczny obrót wynosi 180 000 zł, w związku z czym usługi nie są opodatkowane VAT. W przypadku wynajęcia mieszkania i uzyskania z tego tytułu przychodu w wysokości 25 000 zł obrót ten należałoby uwzględnić przy obliczaniu progu umożliwiającego stosowanie zwolnienia. W momencie dokonania czynności powodującej przekroczenie 200 000 zł wartości sprzedaży podatnik utraciłby prawo do zwolnienia, począwszy od tej czynności oraz w kolejnym roku.

Wynajem a zwolnienie przedmiotowe

Brak możliwości skorzystania ze zwolnienia podmiotowego nie oznacza, że wynajem musi być opodatkowany. Możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia przedmiotowego, które obejmuje wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wątpliwości wiążą się z opodatkowaniem wynajmu nieruchomości mieszkalnej, która będzie wykorzystywana do celów mieszkaniowych, ale nie przez najemcę. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku, gdy lokal wynajmowany jest przez pracodawcę, który udostępnia następnie lokal swoim pracowników lub w przypadku wynajmu nieruchomości przez firmy zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami, które następnie wynajmują je podnajemcom.

Początkowo organy podatkowe uznawały, że w takim wypadku wynajem przez właściciela lokalu powinien być zwolniony z opodatkowania, ponieważ decyduje to, w jaki sposób ostatecznie nieruchomość będzie wykorzystywana, a jednocześnie z umowy wynika, że taki jest wynajem dokonywany jest w celach mieszkalnych (tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, 2 grudnia 2016 r., 2461-IBPP2.4512.713.2016.2.WN).

Następnie organy podatkowe zmieniły zdanie przyjmując, że w przypadku wynajmu lokalu spółce, która będzie udostępniać go pracownikom należy doliczyć podatek (tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 marca 2019 r., 0115-KDIT1-1.4012.61.2019.1.EA). Obecnie po raz kolejny zmieniono wykładnię i przyjmuje się, że tego rodzaju wynajem korzysta ze zwolnienia (tak m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 31 stycznia 2020 r., 0111-KDIB3-1.4012.815.2019.1.WN). Stanowisko to jest natomiast kwestionowane przez sądy administracyjne, np. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 16 stycznia 2020 r. (I SA/Rz 835/19), zgodnie z którym w przypadku wynajmu mieszkania najemcy, który następnie udostępni je nieodpłatnie swoim pracownikom, to nie można uznać, że została spełniona przesłanka wynajmu nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wynajem nie służy bowiem w tym przypadku zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale prowadzeniu działalności gospodarczej z wykorzystaniem przedmiotowych nieruchomości.

Podobne wątpliwości dotyczą wynajmu nieruchomości firmom, które następnie poszukują podnajemców.

Błędne opodatkowanie wynajmu ma istotne konsekwencje dla obu stron. Właściciel, który przy nabyciu nieruchomości odliczył VAT z tego tytułu, wynajęcie mieszkania korzystające ze zwolnienia może wiązać się z koniecznością skorygowania odliczonego VAT, ponieważ nieruchomość nie będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych. Z kolei błędne zastosowanie zwolnienia wiązać się będzie z powstaniem zaległości podatkowej.

Stawka VAT od wynajmu

Jak wyżej wskazano, w wielu przypadkach wynajem korzysta ze zwolnienia VAT.

Zgodnie z poz. 47. Załącznika nr 3 do ustawy VAT, stawką 8% opodatkowane są usługi związane z zakwaterowaniem określone w dziale 55 PKWiU. Do takich usług należy m.in. krótkotrwałe zakwaterowanie (np. wynajem za pośrednictwem platformy Airbnb).

W pozostałym zakresie wynajem opodatkowany jest stawką 23% (np. wynajem lokali użytkowych).

Moment powstania obowiązku podatkowego i wystawianie faktur

W przypadku gdy wynajem nie korzysta ze zwolnienia VAT, należy prawidłowo ustalić moment powstania obowiązku podatkowego i terminowo wystawić fakturę.

Usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi.

Co do zasady fakturę wystawia się do 15. dnia następnego miesiąca po wykonaniu usługi.

Jednak w przypadku najmu ustawa VAT przewiduje szczególne zasady. Fakturę należy wystawić nie później niż z upływem terminu płatności (art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy VAT), a nie do 15. dnia następnego miesiąca.

Z kolei obowiązek podatkowy powstaje w dacie wystawienia faktury, zaś jeśli faktury nie wystawiono w terminie – z upływem terminu, w którym powinna była być wystawiona (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b w zw. z ust. 7 ustawy VAT).

Co do zasady faktury nie można wystawić wcześniej niż 30 dni przed wykonaniem usługi, jednak ta zasada nie obowiązuje w przypadku najmu, jeżeli z faktury wynika, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy (art. 106i ust. 8 ustawy VAT).

Przykład:
W umowie wynajmu lokalu użytkowego ustalono miesięczny czynsz płatny do 10. dnia każdego miesiąca. Wynajmujący musi wystawić fakturę za dany miesiąc najpóźniej do 10. dnia miesiąca oraz rozpoznaje obowiązek podatkowy w miesiącu, w którym wystawił fakturę, jednak nie później niż w miesiącu, w którym przypada termin płatności.

Co do zasady, jeśli świadczenie usługi nie korzysta ze zwolnienia, a jej nabywca nie prowadzi działalności gospodarczej, usługa powinna być udokumentowana przy zastosowania kasy fiskalnej (art. 111 ust. 1 ustawy VAT). Wyjątek przewidziany jest m.in. w przypadku usług najmu; zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Finansów w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz.U. z 2018 r. poz. 2519) nie jest konieczne ewidencjonowanie wynajmu przy pomocy kasy fiskalnej, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej, a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Zasady opodatkowania i dokumentowania kosztów obciążających najemcę

Często zdarza się, że najemcę obciąża nie tylko czynsz z tytułu najmu, ale także dodatkowe koszty w postaci mediów opłaconych przez właściciela czy konieczności zwrotu właścicielowi wydatków na podatek od nieruchomości.

Jeżeli wynajmujący jest podmiotowo zwolniony z VAT, obciążenie najemcy kosztami mediów odbywa się bez doliczania podatku VAT oraz nie powstaje konieczność wystawienia faktury. W przypadku wynajmujących, którzy nie są zwolnieniu podmiotowo, powstaje wątpliwość w jaki sposób opodatkować przeniesienie kosztów mediów (dostawy wody, odprowadzania ścieków i wywozu odpadów)  na najemców, tj. czy taka sprzedaż powinna być opodatkowana analogicznie jak usługa najmu nieruchomości (zwolniona z VAT w przypadku lokalu mieszkalnego, 23% w przypadku nieruchomości użytkowej), czy też w sposób właściwy dla tych mediów (np. 8% w przypadku dostawy wody).

Początkowo organy podatkowe przyjmowały, że opłaty za media nie stanowią odrębnego od najmu świadczenia, a jedynie element cenotwórczy tej usługi, w efekcie podlegają opodatkowaniu jako jednolite świadczenie według zasad właściwych dla najmu (tak m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 30 listopada 2011 r., IPTPP1/443-761/11-2/MW).

Obecnie jednak możliwy jest każdy z dwóch wyżej wymienionych wariantów, w zależności od treści umowy najmu łączącej strony:

  • Koszty mediów rozliczane odrębnie, na podstawie osobnej od czynszu faktury i opodatkowane stawką dla nich właściwą, jeżeli najemca ma faktyczny wpływ na wybór dostawcy mediów oraz gdy media te są rozliczane na podstawie faktycznego zużycia. Tak np. WSA w Krakowie w wyroku z dnia 28 stycznia 2016 r. I SA/Kr 1922/15. W takim wypadku koszt mediów należy wykazać w odrębnej pozycji faktury lub na osobnej fakturze.
  • Częściej ma jednak miejsce sytuacja, w której media rozliczane są razem z czynszem z najmu jako jego składnik i opodatkowane są stawką właściwą dla najmu; przyjmuje się bowiem, że w takim wypadku wynajmujący świadczy usługę kompleksową, gdzie wynajem ma charakter usługi głównej, a dostawa mediów charakter pomocniczy, a więc podlega opodatkowaniu na zasadach właściwych dla wynajmu.

Podobnie wygląda sytuacja w przypadku podatku od nieruchomości. Może on stanowić element kalkulacyjny czynszu i wchodzić w skład podstawy opodatkowania (tak interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 maja 2017 r., 0113-KDIPT1-3.4012.117.2017.1.OS).

Natomiast w przypadku, gdy strony w umowie postanowią, że nie jest to składnik czynszu, to należy mieć na uwadze, że błędne będzie wystawianie na najemcę faktury celem obciążenia go kosztem podatku od nieruchomości. Podatek nie może być bowiem przedmiotem sprzedaży, a w efekcie nie może być refakturowany. Należy go zatem w takich wypadkach dokumentować notą księgową bez VAT (tak m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 grudnia 2018 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.645.2018.2.TK).

Podsumowanie

Zasady opodatkowania VAT wynajmu nieruchomości mogą zależeć nie tylko od celu wynajmu i statusu wynajmującego/najemcy, ale również mogą wymagać analizy warunków umowy najmu.

Maciej Wilczyński, radca prawny, doradca podatkowy (AXELO Prawo i podatki dla biznesu)

Polecamy: Nowy JPK_VAT z kodami GTU

Polecamy: Biuletyn VAT

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Polska ustawa o kryptoaktywach od 30 czerwca 2024 r. Założenia i cel nowych przepisów [omówienie projektu]

    Projekt ustawy o kryptoaktywach ma zaimplementować do krajowych przepisów rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/1114 z dnia 31 maja 2023 r. w sprawie rynków kryptoaktywów oraz zmiany rozporządzeń (UE) nr 1093/2010 i (UE) nr 1095/2010 oraz dyrektyw 2013/36/UE i (UE) 2019/1937 (Dz. U. UE. L. z 2023 r. Nr 150, str. 40 z późn. zm.) (dalej: MiCA) określające zasady regulacji i nadzoru emisji, handlu i świadczenia usług związanych z kryptowalutami. Rozporządzenie obowiązuje już od 29 czerwca 2023 r., ale w pełni zacznie być stosowane dopiero w grudniu 2024 r. Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie nowych rozwiązań w obszarze sektora rynku kryptoaktywów, mających na celu realizację zadań wynikających z rozporządzenia MiCA, w szczególności w zakresie skutecznego nadzoru i ochrony inwestorów. Według ustawodawcy podjęcie działań zmierzających do realizacji ww. celów zapewni rozwój rynku w perspektywie wieloletniej oraz bezpieczeństwo przez rozszerzenie kompetencji nadzorczych. Za projekt ustawy odpowiada Podsekretarz Stanu Ministerstwa Finansów. 

    Rozlicz się przez internet. Dzięki usłudze Twój e-PIT szybko i łatwo rozliczysz swój PIT

    Okres rozliczeń rocznych PIT trwa do końca kwietnia. Dzięki usłudze Twój e-PIT udostępnionej przez Ministerstwo Finansów w e-Urzędzie Skarbowym (e-US) możesz szybko i wygodnie rozliczyć swój PIT. Zwłaszcza jeśli masz Profil Zaufany. Jeśli nie masz – założysz go od ręki.

    PIT 2024. Czy można rozliczyć podatki bez Profilu Zaufanego?

    Sezon rozliczeń podatkowych jest w pełni. Dzięki usłudze e-PIT dostępnej na stronie Ministerstwa Finansów, możesz  szybko rozliczyć swój PIT. Resort zaleca, aby z rozliczeniem nie zwlekać.

    Co można sobie odliczyć od podatku 2024? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu PIT?

    Co można odliczyć z podatku PIT? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu w 2024 roku?

    Kto może wyjechać do sanatorium z ZUS-em w 2024 roku? Jak uzyskać skierowanie? Ile trzeba czekać?

    Nie tylko Narodowy Fundusz Zdrowia kieruje do miejscowości uzdrowiskowych, ale także Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Z leczenia może skorzystać każdy ubezpieczony, który jest zagrożony utratą zdolności do pracy. Warunkiem jest jednak, by rehabilitacja poprawiła rokowania stanu zdrowia i przyczyniła się do powrotu do aktywności zawodowej.

    Limit pomocy de minimis dla MŚP 2024 - podwyżka od 1 maja

    Ministerstwo Finansów przygotowało projekt rozporządzenia, na podstawie którego MŚP nadal udzielana będzie pomoc de minimis w formie gwarancji BGK spłaty kredytu lub innego zobowiązania - napisał resort w OSR do projektu. Rozporządzenie wdroży w życie unijne przepisy wprowadzające nowy wyższy limit takiej pomocy dla jednego przedsiębiorstwa w ciągu 3 lat.

    Ulga sponsoringowa a koszty uzyskania przychodów z zysków kapitałowych

    Po koniec 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że podmioty osiągające przychody z zysków kapitałowych również mogą odliczać koszty wspierania sportu, edukacji i kultury, na podstawie art. 18ee, niezależnie od tego czy koszty te zostaną przyporządkowane do przychodów z zysków kapitałowych czy pozostałych przychodów.

    Rozrachunki w księgowości wsparte sztuczną inteligencją. Nadchodzi nowe

    Czy sztuczna inteligencja może wspomóc księgowym w rozrachunkach? Dzięki wykorzystaniu mechanizmów sztucznej inteligencji programy księgowe pozwalają na dużą automatyzację procesów w tym zakresie.

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Składki ZUS wspólników spółki z o.o. (jednoosobowej i wieloosobowej). Kto i kiedy nie zapłaci składek?

    Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych oraz ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych różnicują pozycję wspólników spółki z o.o. w zakresie podlegania ubezpieczeniom społecznym i ubezpieczeniu zdrowotnemu w zależności od tego, czy spółka jest jednoosobowa czy wieloosobowa.

    REKLAMA