REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak rozliczyć zaliczkę na poczet sprzedaży nieruchomości

REKLAMA

Jakie są zasady opodatkowania zaliczki otrzymanej na poczet sprzedaży nieruchomości przez osobę prawną? Szczególnie interesuje nas rozliczenie VAT, zarówno w sytuacji zaliczenia zaliczki na poczet przyszłego świadczenia, jak i jako zabezpieczenie wykonania świadczenia. Co w sytuacji, gdy będziemy musieli zwrócić zaliczkę?
RADA
Otrzymanie zaliczki powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Zwrot zaliczki należy udokumentować fakturą zaliczkową korygującą. Kaucja pobierana jako zabezpieczenie nie podlega opodatkowaniu. Nie ma również obowiązku dokumentowania jej otrzymania fakturą VAT. Jej ewentualny zwrot nie będzie wywoływał obowiązku wystawienia faktury korygującej. W celu potwierdzenia otrzymania kaucji należy wystawić zwykły dokument kasowy, np. notę.

UZASADNIENIE
Z pytania nie wynika, o jakiego rodzaju nieruchomość chodzi. Ustawa o VAT odmiennie reguluje bowiem moment powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do różnych nieruchomości. Należy jednak podkreślić, że niezależnie od tych rozbieżności otrzymanie zaliczki na poczet sprzedaży nieruchomości zawsze spowoduje obowiązek zapłaty podatku.
Gdy sprzedawany jest grunt, obowiązek podatkowy powstaje na zasadach ogólnych. Liczy się chwila wydania towaru (gruntu). Dostawa dokumentowana jest zwykle fakturą VAT. Nie ma obowiązku wystawienia faktury wtedy, gdy nabywcą będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Sprzedawca musi jednak wystawić taką fakturę na żądanie tych osób. W tym przypadku obowiązek podatkowy powstanie i tak z chwilą wydania towarów. W pozostałych sytuacjach obowiązek podatkowy powstaje w chwili wystawienia faktury, nie później jednak niż w siódmym dniu, licząc od dnia wydania towaru (gruntu). Jeżeli przed wydaniem towaru (gruntu) otrzymano część należności, w szczególności:
• zaliczkę,
• zadatek,
• ratę,
obowiązek podatkowy powstaje w chwili jej otrzymania w tej części.
W przypadku dostawy lokalu lub budynku obowiązek podatkowy powstaje w chwili otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania nieruchomości. Zatem również w tej sytuacji otrzymanie wpłaty (zaliczki) na poczet dostawy nieruchomości rodzi obowiązek podatkowy w chwili jej otrzymania.
Ustawa o VAT wprowadza również szczególny moment powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do lokali i budynków budowanych w ramach spółdzielni mieszkaniowych. W przypadku tego rodzaju praw do nieruchomości (spółdzielcze prawo do lokalu, odrębna własność lokalu lub budynku) wpłata całości lub części wkładu powoduje powstanie obowiązku podatkowego (art. 19 ust. 13 pkt 10 ustawy o VAT). Zakładamy jednak, że ta regulacja nie odnosi się do sytuacji opisanej w pytaniu.
WAŻNE!
Fakt otrzymania zaliczki na poczet sprzedaży nieruchomości skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w chwili jej otrzymania.

PRZYKŁAD
Firma zajmująca się budową i sprzedażą mieszkań w budynkach wielorodzinnych otrzymała 30 czerwca od przyszłego właściciela zaliczkę na poczet dostawy jednego z budowanych lokali. Otrzymanie zaliczki zostało potwierdzone fakturą VAT wystawioną 5 lipca.
Pomimo zachowania ustawowego terminu do wystawienia faktury VAT dokumentującej otrzymaną zaliczkę, tj. przed upływem 7. dnia od dnia otrzymania zaliczki, obowiązek podatkowy powstał w czerwcu, tj. w miesiącu jej otrzymania, a nie w lipcu, tj. w miesiącu wystawienia faktury. Podatek należy wykazać w deklaracji za czerwiec składanej do 25 lipca i zapłacić w tym terminie.

Podstawa opodatkowania w VAT
Gdy pobrano zaliczkę, zadatek, przedpłatę lub ratę, podstawą opodatkowania jest kwota otrzymanej zaliczki pomniejszona o przypadającą od niej kwotę podatku. Zasada ta dotyczy zaliczek wpłaconych zarówno na poczet przyszłej dostawy budynku, jak i na poczet przyszłej dostawy gruntu.

PRZYKŁAD
Firma handlująca nieruchomościami otrzymała od klienta na poczet przyszłej dostawy budynku produkcyjnego zaliczkę w wysokości 400 000 zł.
VAT od otrzymanej zaliczki wynosi:
400 000 zł × 22/122 = 72 131,15 zł.
Podstawa opodatkowania wynosi:
400 000 zł – 72 131,15 zł = 327 868,85 zł.

Stawki VAT
Rozliczając należne zobowiązanie podatkowe z tytułu otrzymanego zadatku, zaliczki, raty na poczet przyszłej dostawy nieruchomości, należy pamiętać o zastosowaniu właściwej stawki VAT. Otrzymana zaliczka ma bowiem związek z nabyciem konkretnego towaru (nieruchomości). Przy jej opodatkowaniu należy zastosować stawkę właściwą dla tego towaru (nieruchomości). Przy sprzedaży budynku wraz z gruntem zastosowanie ma stawka właściwa dla budynku.
Podstawową stawką VAT w wysokości 22% opodatkowana jest dostawa:
• gruntów niezabudowanych, które mieszczą się w kategorii terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę,
• budynków, budowli lub ich części niebędących budynkami mieszkalnymi oraz towarami używanymi, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, wraz z przynależnymi do nich gruntami.
Stawka 7% będzie miała zastosowanie do dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego zasiedlanych lub zamieszkanych po raz pierwszy (obrót pierwotny).
Zwolniona z opodatkowania VAT jest natomiast dostawa:
• obiektów budownictwa mieszkaniowego wcześniej zasiedlonych lub zamieszkanych (obrót wtórny),
• budynków lub budowli mających charakter towaru używanego w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT,
• gruntów niezabudowanych niebędących gruntami budowlanymi lub też przeznaczonymi pod zabudowę.

Zwrot otrzymanej zaliczki
W przypadku zwrotu zaliczki lub zadatku wystawia się fakturę korygującą. Jest to dość powszechne zjawisko w prowadzonej działalności gospodarczej. Prawidłowo wystawiona faktura korygująca jest podstawą do dokonania korekty deklaracji VAT po stronie podatku należnego. Posiadanie przez podatnika potwierdzenia odbioru wystawionej faktury korygującej stanowi podstawę do obniżenia kwoty podatku należnego w rozliczeniu za miesiąc (kwartał), w którym otrzymano to potwierdzenie.

Zabezpieczenie wykonania świadczenia
Opodatkowanie wszelkiego rodzaju kaucji (zabezpieczeń) zawsze budziło i nadal budzi wiele kontrowersji.
Kaucja to suma pieniężna, złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie jego niedopełnienia – „Słownik języka polskiego” (PWN, Warszawa 2002).
Pobieranie wszelkiego rodzaju kaucji (zabezpieczeń) na poczet wykonania przyszłego świadczenia nie podlega opodatkowaniu VAT. Nie jest bowiem obrotem w znaczeniu VAT.
Nie wywołuje ono również obowiązku dokumentowania otrzymanej kwoty (zabezpieczenia) fakturą VAT. Jej ewentualny zwrot nie będzie również wywoływał obowiązku wystawienia faktury korygującej. Na potrzeby ewidencyjne wystarczającym dokumentem potwierdzającym zarówno fakt przyjęcia, jak i ewentualnego zwrotu wszelkich kaucji (zabezpieczeń) będzie zwykły dokument kasowy.
Przedstawione powyżej stanowisko zgodne jest między innymi ze stanowiskiem zaprezentowanym przez:
• Pierwszy Urząd Skarbowy w Radomiu – pismo nr US 24/1110/VF/354/2004,
• Izbę Skarbową w Gdańsku – pismo nr PI/005-698/04/CIP/01,
• Dolnośląski Urząd Skarbowy – pismo nr PP I 443/1255/148/IM/04.
Stwierdza się w nich, że pobranie kaucji, w całości zwracanej następnie kontrahentowi po realizacji umowy, nie jest obrotem i nie powoduje powstania obowiązku podatkowego. Jako formę zaliczki lub zadatku, będącą obrotem w myśl ustawy o VAT, należy traktować kaucję zwrotną, jeśli zostanie zaliczona na poczet należności za dostawę lub usługę.
Niektóre organy podatkowe uważają, że obowiązek podatkowy w takim przypadku powstaje z chwilą otrzymania kaucji, a nie dopiero z chwilą zaliczenia jej na poczet należności.
Spotkać jednak można również odmienne stanowisko. Zaprezentowane ono zostało między innymi przez Świętokrzyski Urząd Skarbowy w piśmie nr RO/436/185/2004. W uzasadnieniu stwierdzono, że:
dopiero wtedy, gdy kaucja zostanie zaliczona na poczet przyszłej należności za dostawę bądź usługę, należy ją traktować jako formę zaliczki i dopiero wówczas będzie miał zastosowanie art. 106 ust. 1 ustawy o VAT, nakazujący podatnikowi wystawienie faktury.
Stanowisko to jest w pełni uzasadnione. Zaliczenie otrzymanej wcześniej kaucji na poczet należności za zrealizowaną dostawę lub wyświadczoną usługę nie oznacza, że od początku była to zaliczka lub zadatek. W żaden sposób nie niweczy to dotychczasowej funkcji gwarancyjnej lub odszkodowawczej, jaką pełniła przekazana wcześniej kwota.
Jednak zastosowanie jednego lub drugiego rozwiązania należałoby uzgodnić z właściwym dla podatnika urzędem skarbowym.

• art. 19 ust. 10, art. 29 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 179, poz. 1484
• § 16 rozporządzenia Ministra Finansów z 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 95, poz. 798

Aldona Werner
ekspert w zakresie VAT


Aldona Werner
Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Dostęp hurtowy do sieci zbudowanej ze środków KPO/FERC

    Rok 2023 upłynął pod znakiem śledzenia działań Centrum Projektów Polska Cyfrowa (dalej jako „CPPC”), planowaniem zasięgów sieci możliwych do zrealizowania w ramach dofinansowania z budżetu Unii Europejskiej, wzmożoną pracą nad przygotowaniem wniosków o dofinansowanie, cierpliwym oczekiwaniem na ogłoszenie wyników naboru, żeby w końcu – dotrwać do etapu podpisania umowy o dofinansowanie i rozpocząć budowę nowej infrastruktury telekomunikacyjnej. Dla wielu operatorów emocje towarzyszące tym wydarzeniom, jak również powodzenie inwestycji nadal spędzają sen z powiek. Natomiast przed operatorami, którzy sami nie stawali w blokach startowych do konkursu o środki na budowę nowej infrastruktury telekomunikacyjnej, pojawia się pytanie jak będzie wyglądać wspólne funkcjonowanie obu grup w przyszłości.

    Polska ustawa o kryptoaktywach od 30 czerwca 2024 r. Założenia i cel nowych przepisów [omówienie projektu]

    Projekt ustawy o kryptoaktywach ma zaimplementować do krajowych przepisów rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/1114 z dnia 31 maja 2023 r. w sprawie rynków kryptoaktywów oraz zmiany rozporządzeń (UE) nr 1093/2010 i (UE) nr 1095/2010 oraz dyrektyw 2013/36/UE i (UE) 2019/1937 (Dz. U. UE. L. z 2023 r. Nr 150, str. 40 z późn. zm.) (dalej: MiCA) określające zasady regulacji i nadzoru emisji, handlu i świadczenia usług związanych z kryptowalutami. Rozporządzenie obowiązuje już od 29 czerwca 2023 r., ale w pełni zacznie być stosowane dopiero w grudniu 2024 r. Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie nowych rozwiązań w obszarze sektora rynku kryptoaktywów, mających na celu realizację zadań wynikających z rozporządzenia MiCA, w szczególności w zakresie skutecznego nadzoru i ochrony inwestorów. Według ustawodawcy podjęcie działań zmierzających do realizacji ww. celów zapewni rozwój rynku w perspektywie wieloletniej oraz bezpieczeństwo przez rozszerzenie kompetencji nadzorczych. Za projekt ustawy odpowiada Podsekretarz Stanu Ministerstwa Finansów. 

    Eksport usług do Turcji na nowych zasadach od stycznia 2024

    Eksport usług występuje wówczas, gdy za miejsce świadczenia usług, czyli faktycznego opodatkowania, jest terytorium innego państwa. O miejscu opodatkowania danej usługi decyduje nie miejsce jej faktycznego wykonania, ale wskazane przepisami ustawy o VAT „miejsce jej świadczenia”. Charakterystyką usługi wykonanej poza granice terytorium kraju to takie świadczenie, od którego zobowiązanym do rozliczenia VAT jest zagraniczny nabywca tej usługi. Dla polskiego usługodawcy jest ona wówczas czynnością niepodlegającą opodatkowaniu (NP) w VAT.

    Rozlicz się przez internet. Dzięki usłudze Twój e-PIT szybko i łatwo rozliczysz swój PIT

    Okres rozliczeń rocznych PIT trwa do końca kwietnia. Dzięki usłudze Twój e-PIT udostępnionej przez Ministerstwo Finansów w e-Urzędzie Skarbowym (e-US) możesz szybko i wygodnie rozliczyć swój PIT. Zwłaszcza jeśli masz Profil Zaufany. Jeśli nie masz – założysz go od ręki.

    PIT 2024. Czy można rozliczyć podatki bez Profilu Zaufanego?

    Sezon rozliczeń podatkowych jest w pełni. Dzięki usłudze e-PIT dostępnej na stronie Ministerstwa Finansów, możesz  szybko rozliczyć swój PIT. Resort zaleca, aby z rozliczeniem nie zwlekać.

    Co można sobie odliczyć od podatku 2024? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu PIT?

    Co można odliczyć z podatku PIT? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu w 2024 roku?

    Kto może wyjechać do sanatorium z ZUS-em w 2024 roku? Jak uzyskać skierowanie? Ile trzeba czekać?

    Nie tylko Narodowy Fundusz Zdrowia kieruje do miejscowości uzdrowiskowych, ale także Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Z leczenia może skorzystać każdy ubezpieczony, który jest zagrożony utratą zdolności do pracy. Warunkiem jest jednak, by rehabilitacja poprawiła rokowania stanu zdrowia i przyczyniła się do powrotu do aktywności zawodowej.

    Limit pomocy de minimis dla MŚP 2024 - podwyżka od 1 maja

    Ministerstwo Finansów przygotowało projekt rozporządzenia, na podstawie którego MŚP nadal udzielana będzie pomoc de minimis w formie gwarancji BGK spłaty kredytu lub innego zobowiązania - napisał resort w OSR do projektu. Rozporządzenie wdroży w życie unijne przepisy wprowadzające nowy wyższy limit takiej pomocy dla jednego przedsiębiorstwa w ciągu 3 lat.

    Ulga sponsoringowa a koszty uzyskania przychodów z zysków kapitałowych

    Po koniec 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że podmioty osiągające przychody z zysków kapitałowych również mogą odliczać koszty wspierania sportu, edukacji i kultury, na podstawie art. 18ee, niezależnie od tego czy koszty te zostaną przyporządkowane do przychodów z zysków kapitałowych czy pozostałych przychodów.

    Rozrachunki w księgowości wsparte sztuczną inteligencją. Nadchodzi nowe

    Czy sztuczna inteligencja może wspomóc księgowym w rozrachunkach? Dzięki wykorzystaniu mechanizmów sztucznej inteligencji programy księgowe pozwalają na dużą automatyzację procesów w tym zakresie.

    REKLAMA