REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Niesprzedane mieszkania w księgach rachunkowych dewelopera

Maciej Soprych

REKLAMA

Jesteśmy spółką kapitałową, deweloperem. Budujemy, a następnie prowadzimy sprzedaż mieszkań. Niektóre z nich sprzedają się w krótkim czasie od zakończenia budowy, a inne dopiero po kilku latach. Jeżeli mamy problemy ze sprzedażą mieszkania, próbujemy je uatrakcyjnić, np. przez przebudowę wnętrza, dodanie klimatyzacji. W jaki sposób powinniśmy wykazywać mieszkania w bilansie? Czy to, że w bilansie wykazujemy mieszkania dłużej niż rok, oznacza, iż powinniśmy wykazać je jako środki trwałe? Czy fakt, że czasowo niesprzedane mieszkania traktujemy jak inwestycję, zmienia sposób ich kwalifikacji w sprawozdaniu finansowym?


Jak ująć w księgach rachunkowych dewelopera niesprzedane mieszkania


RADA

Mieszkania stanowiące przedmiot sprzedaży w Państwa spółce należy zaklasyfikować jako zapasy (a nie jako środki trwałe). Prace polegające na ich uatrakcyjnieniu zwiększają wartość handlową rzeczowych aktywów obrotowych (zapasów). Będą zatem podlegać aktywowaniu. Fakt, że okres rotacji zapasów (w tym przypadku mieszkań) jest dłuższy niż zakładany, nie jest podstawą do przeklasyfikowania do aktywów długoterminowych. Istnieją ograniczone możliwości związane z przeklasyfikowaniem mieszkań z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych. Szczegóły - w uzasadnieniu.

Autopromocja


UZASADNIENIE

W omawianym przypadku mamy do czynienia z trzema problemami związanymi z klasyfikacją mieszkań w księgach rachunkowych dewelopera. Pierwszy dotyczy grupy aktywów, w której mieszkania powinny zostać wykazane przy ich początkowym ujęciu. Drugi dotyczy klasyfikacji kosztów zwiększających wartość aktywów. Trzeci wynika z możliwości ewentualnego przekwalifikowania mieszkań do środków trwałych.

Świadczenia urlopowe - kiedy przysługują i jak je wykazać w księgach?


Kwalifikacja wydatków na wybudowanie mieszkań w księgach rachunkowych dewelopera


Z analizy art. 3 ust. 1 pkt 18 ustawy o rachunkowości wynika, że zapasy to m.in. aktywa, które są przeznaczone do sprzedaży w toku zwykłej działalności gospodarczej. Mogą one przyjmować postać towarów handlowych, materiałów, surowców zużywanych w procesie produkcyjnym lub w trakcie świadczenia usług. W Państwa przypadku wybudowane mieszkania są następnie sprzedawane. Stanowią zatem towar handlowy i powinny być wykazywane w sprawozdaniu finansowym w pozycji B.I.4 - Aktywa obrotowe - Zapasy - Towary. Państwa wątpliwości wzbudza sposób prezentacji mieszkań, w sytuacji gdy nie zostały one sprzedane w długim okresie - powyżej 1 roku od dnia bilansowego. Należy sądzić, że trudności ze zbyciem towaru handlowego nie mogą być przesłanką dla dokonania reklasyfikacji, np. do środków trwałych. Trudna sytuacja na rynku mieszkaniowym, a więc wydłużony okres rotacji towarów handlowych, powinna zostać odzwierciedlona w sprawozdaniu finansowym. To odzwierciedlenie powinno nastąpić poprzez wykazanie:

• zwiększonego poziomu zapasów na dany dzień bilansowy oraz

Dalszy ciąg materiału pod wideo

• wydłużonego okresu rotacji zapasów (wskaźnik rotacji zapasów znajduje się w raporcie biegłego rewidenta i może być częścią informacji dodatkowej).

Okres rotacji zapasów stanowi iloraz zrealizowanej w ciągu roku sprzedaży i wartości zapasów na dzień bilansowy. Informacja ta jest istotna dla użytkowników sprawozdań finansowych oceniających efektywność działalności operacyjnej spółki. Wspomniana przez Państwa chęć przekwalifikowania zapasów do środków trwałych spowodowałaby, że w kalkulacji wskaźnika rotacji nie zostałyby uwzględnione wolno rotujące zapasy. W konsekwencji wskaźnik ten nie będzie prawidłowy.

Jak ująć w księgach koszty postępowania sądowego

Jak wykazać w księgach wniesienie wkładu niepieniężnego

Warto wskazać, że w sytuacji trudności ze zbyciem towarów handlowych może powstać konieczność utworzenia odpisu aktualizującego wartość mieszkań. Obowiązek przeprowadzenia testu na utratę wartości wynika z art. 28 ust. 1 pkt 6 ustawy o rachunkowości. Rzeczowe składniki aktywów obrotowych wycenia się bowiem według ceny nabycia lub kosztów wytworzenia nie wyższych od cen ich sprzedaży netto na dzień bilansowy. Jeżeli zatem wartość bilansowa mieszkań przewyższa korzyści, które wpłyną do spółki w związku z ich sprzedażą, to należy utworzyć odpis aktualizujący. Będzie on równy różnicy pomiędzy wartością wykazywaną w księgach rachunkowych a możliwą do uzyskania ceną sprzedaży netto. W sprawozdaniu finansowym odpis aktualizujący powinien obciążać pozostałe koszty sprzedaży oraz pomniejszać wartość bilansową zapasów.

Zapraszamy na forum o Rachunkowość

 


Wydatki zwiększające wartość zapasów


Zawarta w art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy o rachunkowości definicja określa aktywa jako wynikające z przeszłych zdarzeń, kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych. Wydatki na uatrakcyjnienie mieszkań spełniają definicję aktywa. W związku z przebudową mieszkań wpłyną do Państwa spółki korzyści ekonomiczne. Oznacza to, że wydatki te będą powiększały wartość bilansową mieszkań (wykazywanych w bilansie jako zapasy). Będą one ujęte w rachunku zysków i strat albo poprzez odpisy aktualizujące wartość towarów handlowych, albo dopiero w momencie sprzedaży jako koszty sprzedanych mieszkań.

Ulga na złe długi w księgach rachunkowych wierzyciela


Przekwalifikowanie towarów handlowych do nieruchomości inwestycyjnych


Kwestie związane ze zmianą sposobu ewidencji wydatków zaklasyfikowanych do grupy rzeczowych aktywów obrotowych nie zostały uregulowane w ustawie o rachunkowości. Z treści art. 10 ust. 3 tej ustawy wynika, że w przypadku transakcji nieuregulowanych w ustawie o rachunkowości należy stosować krajowe standardy rachunkowości. W razie braku odpowiedniego standardu należy odwołać się do międzynarodowych standardów rachunkowości. Polskie przepisy bilansowe nie regulują kwestii związanych z przekwalifikowaniem zapasów do inwestycji. Należy zatem zastosować międzynarodowe standardy rachunkowości.

Nadrzędna zasada rachunkowości określona w krajowych, jak też międzynarodowych przepisach bilansowych stanowi, że ewidencja zdarzeń gospodarczych powinna odzwierciedlać ich ekonomiczny sens. Zasada ta wyklucza dowolność w klasyfikacji aktywów przy początkowym ujęciu oraz ewentualnej reklasyfikacji na kolejny dzień obrotowy. Przepisy Międzynarodowego Standardu Rachunkowości nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne” regulują rachunkowość mieszkań traktowanych jak inwestycje. Standard ten określa w sposób szczegółowy, w jakiej sytuacji nieruchomości, które przy początkowym ujęciu zostały wykazane w aktywach obrotowych, mogą zostać przekwalifikowane do nieruchomości inwestycyjnych i wykazywane w aktywach długoterminowych. § 57 MSR 40 stanowi, że przeniesienia poszczególnych nieruchomości do lub z nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się tylko wtedy, gdy następuje zmiana sposobu ich użytkowania potwierdzona przez:

1) rozpoczęcie użytkowania nieruchomości przez właściciela - w przypadku przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych do nieruchomości zajmowanych przez właściciela,

2) rozpoczęcie dostosowywania nieruchomości do sprzedaży - w przypadku przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych do zapasów,

3) zakończenie użytkowania nieruchomości przez jej właściciela - w przypadku przeniesienia z nieruchomości zajmowanej przez właściciela do nieruchomości inwestycyjnych,

4) oddanie nieruchomości stronie trzeciej w leasing operacyjny - w przypadku przeniesienia z zapasów do nieruchomości inwestycyjnych.

Przeniesienie mieszkań, które przy początkowym ujęciu zostały zaklasyfikowane jako towary handlowe, do nieruchomości inwestycyjnych mogłoby nastąpić, gdyby Państwo wynajęli nieruchomość osobie trzeciej. Należy jednak pamiętać, że najem ten powinien odbywać się na podstawie umowy leasingu operacyjnego, a więc takiej umowy, która nie przenosi na najemcę większości ryzyk i korzyści związanych z mieszkaniem. Dopóki umowa taka nie zostanie zawarta i faktycznie mieszkania nie zostaną wynajęte, będą one stanowiły aktywa obrotowe w Państwa spółce i powinny być wykazywane w sprawozdaniu finansowym jako zapasy.


PODSTAWA PRAWNA:

• art. 3 ust. 1 pkt 12 i 18, art. 10 ust. 3, art. 28 ust. 1 pkt 6 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości - j.t. Dz.U. z 2013 r., poz. 330; ost.zm. Dz.U. z 2013 r., poz. 613

• § 57 Międzynarodowego Standardu Rachunkowości nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne” - załącznik do rozporządzenia Komisji (WE) nr 1126/2008 z 3 listopada 2008 r. przyjmującego określone międzynarodowe standardy rachunkowości zgodnie z rozporządzeniem (WE) nr 1606/2002 Parlamentu Europejskiego i Rady - Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej z 29 listopada 2008 r. L 320

Maciej Soprych

dyrektor finansowy, członek zarządu w spółkach kapitałowych, członek stowarzyszenia biegłych rewidentów - ACCA

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Monitor Księgowego

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Rozlicz się przez internet. Dzięki usłudze Twój e-PIT szybko i łatwo rozliczysz swój PIT

    Okres rozliczeń rocznych PIT trwa do końca kwietnia. Dzięki usłudze Twój e-PIT udostępnionej przez Ministerstwo Finansów w e-Urzędzie Skarbowym (e-US) możesz szybko i wygodnie rozliczyć swój PIT. Zwłaszcza jeśli masz Profil Zaufany. Jeśli nie masz – założysz go od ręki.

    PIT 2024. Czy można rozliczyć podatki bez Profilu Zaufanego?

    Sezon rozliczeń podatkowych jest w pełni. Dzięki usłudze e-PIT dostępnej na stronie Ministerstwa Finansów, możesz  szybko rozliczyć swój PIT. Resort zaleca, aby z rozliczeniem nie zwlekać.

    Co można sobie odliczyć od podatku 2024? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu PIT?

    Co można odliczyć z podatku PIT? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu w 2024 roku?

    Kto może wyjechać do sanatorium z ZUS-em w 2024 roku? Jak uzyskać skierowanie? Ile trzeba czekać?

    Nie tylko Narodowy Fundusz Zdrowia kieruje do miejscowości uzdrowiskowych, ale także Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Z leczenia może skorzystać każdy ubezpieczony, który jest zagrożony utratą zdolności do pracy. Warunkiem jest jednak, by rehabilitacja poprawiła rokowania stanu zdrowia i przyczyniła się do powrotu do aktywności zawodowej.

    Limit pomocy de minimis dla MŚP 2024 - podwyżka od 1 maja

    Ministerstwo Finansów przygotowało projekt rozporządzenia, na podstawie którego MŚP nadal udzielana będzie pomoc de minimis w formie gwarancji BGK spłaty kredytu lub innego zobowiązania - napisał resort w OSR do projektu. Rozporządzenie wdroży w życie unijne przepisy wprowadzające nowy wyższy limit takiej pomocy dla jednego przedsiębiorstwa w ciągu 3 lat.

    Ulga sponsoringowa a koszty uzyskania przychodów z zysków kapitałowych

    Po koniec 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że podmioty osiągające przychody z zysków kapitałowych również mogą odliczać koszty wspierania sportu, edukacji i kultury, na podstawie art. 18ee, niezależnie od tego czy koszty te zostaną przyporządkowane do przychodów z zysków kapitałowych czy pozostałych przychodów.

    Rozrachunki w księgowości wsparte sztuczną inteligencją. Nadchodzi nowe

    Czy sztuczna inteligencja może wspomóc księgowym w rozrachunkach? Dzięki wykorzystaniu mechanizmów sztucznej inteligencji programy księgowe pozwalają na dużą automatyzację procesów w tym zakresie.

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Składki ZUS wspólników spółki z o.o. (jednoosobowej i wieloosobowej). Kto i kiedy nie zapłaci składek?

    Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych oraz ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych różnicują pozycję wspólników spółki z o.o. w zakresie podlegania ubezpieczeniom społecznym i ubezpieczeniu zdrowotnemu w zależności od tego, czy spółka jest jednoosobowa czy wieloosobowa.

    Zmienia się odpowiedzialność związana z klasyfikacją towarów. Przewoźnicy mogą zapłacić mandat karny

    Znajomość prawidłowej klasyfikacji towarów to podstawa właściwego zgłoszenia celnego w procedurach celnych wywozowych i przywozowych, a także przy określaniu stawki cła i podatku VAT w sprzedaży wewnątrz UE. Wprowadzany właśnie w życie unijny Import Control System 2 nakłada na przewoźników nowe obowiązki. – Firmy transportowe biorą pełną odpowiedzialność za towar wprowadzany na obszar Unii Europejskiej. Muszą posiadać wszystkie dane na temat stron transakcji i HS kodów towarów – wyjaśnia Joanna Porath, właścicielka agencji celnej AC Porath.

    REKLAMA