REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wycena budynków mało wiarygodna

Agnieszka Pokojska
Agnieszka Pokojska

REKLAMA

Nieruchomości dla celów sprawozdania mogą być wyceniane w odmienny sposób. Ten sam budynek w sprawozdaniach może przedstawiać różną wartość. Konieczna jest analiza sprawozdania, aby właściwie ocenić sytuację jednostki.

Kryzys finansowy i problemy z uzyskaniem kredytów hipotecznych wywołały znaczny spadek cen nieruchomości. Zjawisko to może mieć wpływ na sprawozdania finansowe sporządzane za 2008 rok. Warto też pamiętać, że takie składniki majątku będą prezentowane w różny sposób w zależności od przyjętych zasad wyceny. Powinni na to zwrócić uwagę inwestorzy, ponieważ w sprawozdaniach ten sam budynek może być wykazywany w różnej wartości.

Autopromocja

Nieruchomości inwestycyjne

Według prof. Gertrudy Świderskiej, prezesa zarządu MAC Auditor, spadek cen nieruchomości będzie miał wpływ na sprawozdania jednostek, które posiadają nieruchomości zaklasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne i przyjęły metodę wartości godziwej do ich wyceny na dzień bilansowy. W spółkach sporządzających sprawozdanie według Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, zgodnie z zasadami MSR 40, spadek wartości w całości obciąży wynik finansowy.

Ekspert podkreśla, że w spółkach sporządzających sprawozdanie zgodnie z ustawą o rachunkowości jedynie spadek poniżej wartości początkowej wpłynie na wynik finansowy roku 2008. Skutki przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej powyżej ich ceny nabycia ujmowane są poprzez kapitał z aktualizacji wyceny, dlatego też spadek ich wartości do poziomu pierwotnej ceny nabycia zostanie odniesiony bezpośrednio do kapitałów.

- Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z nowelizacją ustawy o rachunkowości z 18 marca 2008 r. skutki zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych będą ujmowane w sprawozdaniach za okres rozpoczynający się po 1 stycznia 2009 r. - twierdzi rozmówczyni.

Dodaje, że analogicznie zasady określa MSR 40. W sprawozdaniach za rok 2009 jednostki stosujące ustawę w bilansie otwarcia dokonają więc przekwalifikowania kwoty ujętej w kapitale z aktualizacji wyceny z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnych na niepodzielony wynik lat ubiegłych. Zgodnie z kodeksem spółek handlowych może on zostać podzielony.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Różne metody wyceny

Z kolei Michał Kołosowski, biegły rewident, członek zarządu Europejskiego Centrum Audytu, przypomina, że nieruchomości inwestycyjne zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowości oraz MSR 40 można wyceniać również według zasad stosowanych dla środków trwałych. Można więc skorzystać z ceny nabycia bądź kosztu wytworzenia pomniejszonego o odpisy amortyzacyjne. To podejście jest bardziej konserwatywne i ostrożne do wyceny. Powoduje, że nasze nieruchomości inwestycyjne nie różnią się zasadniczo od środków trwałych.

Nieruchomości inwestycyjne podobnie jak aktywa finansowe posiadamy w celu osiągnięcia zysku z tytułu przyrostu ich wartości bądź wynajmu, przy czym obie te kategorie są od siebie zależne. Poziom wpływów z wynajmu w znaczny sposób wpływa na wartość tej inwestycji.

Jak twierdzi Michał Kołosowski, zastosowanie wyceny opartej na zasadach stosowanych do wyceny środków trwałych powoduje rozdźwięk między realną wartością nieruchomości inwestycyjnej a jej wartością księgową, a tym samym wartością spółki, w której ta nieruchomość jest często podstawowym składnikiem aktywów.

Różnice w wycenie

Stosowanie różnych metod wyceny nieruchomości inwestycyjnych oznacza, że mogą one w różny sposób być wykazywane w sprawozdaniu. Prześledźmy więc przykład zastosowania metody wartości godziwej według MSR oraz kosztu historycznego i wartości przeszacowanej według ustawy o rachunkowości. Załóżmy też, że nieruchomość o wartości 1 mln zł na koniec 2007 roku miała wartość 1,3 mln zł, natomiast na koniec 2008 roku - 1,1 mln zł.

Paweł Kubik, senior manager w Dziale Doradztwa Finansowego MDDP, wyjaśnia, że jeżeli jednostka stosuje model kosztu historycznego, powinna ująć nieruchomość w wartości 1 mln zł pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne.

W przypadku zastosowania przez jednostkę modelu wartości godziwej różnice między ustawą a MSR 40 są bardzo widoczne.

- Według ustawy skutki przeszacowania nieruchomości do wartości godziwej powinny być ujmowane w kapitale z aktualizacji wyceny lub w rachunku zysków i strat - twierdzi nasz rozmówca.

Dodaje, że w przypadku wyceny powyżej ceny nabycia różnica w wycenie powinna być odnoszona na kapitał z aktualizacji wyceny, natomiast w przypadku wyceny poniżej ceny nabycia różnica w wycenie powinna być ujęta w rachunku zysków i strat. W naszym przykładzie oznacza to, że na koniec 2007 roku 300 tys. zł powinno zwiększyć kapitał z aktualizacji wyceny, natomiast na koniec 2008 roku kapitał ten powinien się zmniejszyć o 200 tys. zł.

 

Paweł Kubik wyjaśnia również, że w MSR 40 w przypadku stosowania modelu wartości godziwej różnice wynikające z wyceny są zawsze odnoszone w rachunek zysków i strat. W naszym przykładzie oznacza to, że w 2007 roku spółka powinna wykazać 300 tys. zł przychodów z tytułu wyceny do wartości godziwej, natomiast w 2008 roku 200 tys. zł kosztów z tego tytułu.

Środki trwałe

Różnice w ujęciu nieruchomości będą również widoczne w przypadku nieruchomości zaliczanych do środków trwałych. Szczepan Borowski, biegły rewident z MAC Auditor, przyznaje, że spadek cen tych aktywów wpłynie niewątpliwie na sprawozdanie spółek posiadających nieruchomości zaklasyfikowane jako środki trwałe, sporządzających sprawozdania finansowe zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości i wybierających do wyceny bilansowej metodę wartości godziwej. Ekspert przypomina również, że MSR 16 dopuszcza stosowanie do wyceny środków trwałych metody wartości przeszacowanej, która zakłada oprócz dokonywania odpisów amortyzacyjnych przeszacowanie wartości bilansowej środków trwałych do wartości godziwej na dzień bilansowy. Spółki, które stosowały tę metodę, będą zmuszone do korekty wartości tych środków trwałych.

- Skutki takiego przeszacowania odnoszone są na kapitał z aktualizacji wyceny i nie mają bezpośredniego wpływu na wyniki finansowe jednostek - twierdzi nasz rozmówca.

Dodaje jednak, że analizy sprawozdań spółek giełdowych w Polsce wskazują, że jednostki nie wybierają w przyjętych zasadach rachunkowości tej metody wyceny środków trwałych.

Szczepan Borowski przypomina też, że w spółkach sporządzających sprawozdanie zgodnie z ustawą o rachunkowości aktualizacja wyceny (przeszacowanie w górę) byłaby możliwa jedynie na podstawie odrębnych przepisów. W świetle rozwiązań przewidzianych w ustawie spadek cen nieruchomości zakwalifikowanych do środków trwałych mógłby mieć wpływ na sprawozdanie w przypadku takiego spadku cen, który byłby powiązany z obniżeniem się wartości użytkowej nieruchomości poniżej jej wartości bilansowej i w konsekwencji uzasadniałby konieczność dokonania odpisów z tytułu utraty wartości.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Wycena nieruchomości inwestycyjnej

Agnieszka Pokojska

agnieszka.pokojska@infor.pl

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Podatek PIT - część 2
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/10
    Zeznanie PIT-37 za 2022 r. można złożyć w terminie do:
    30 kwietnia 2023 r. (niedziela)
    2 maja 2023 r. (wtorek)
    4 maja 2023 r. (czwartek)
    29 kwietnia 2023 r. (sobota)
    Następne
    Księgowość
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Polska ustawa o kryptoaktywach od 30 czerwca 2024 r. Założenia i cel nowych przepisów [omówienie projektu]

    Projekt ustawy o kryptoaktywach ma zaimplementować do krajowych przepisów rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/1114 z dnia 31 maja 2023 r. w sprawie rynków kryptoaktywów oraz zmiany rozporządzeń (UE) nr 1093/2010 i (UE) nr 1095/2010 oraz dyrektyw 2013/36/UE i (UE) 2019/1937 (Dz. U. UE. L. z 2023 r. Nr 150, str. 40 z późn. zm.) (dalej: MiCA) określające zasady regulacji i nadzoru emisji, handlu i świadczenia usług związanych z kryptowalutami. Rozporządzenie obowiązuje już od 29 czerwca 2023 r., ale w pełni zacznie być stosowane dopiero w grudniu 2024 r. Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie nowych rozwiązań w obszarze sektora rynku kryptoaktywów, mających na celu realizację zadań wynikających z rozporządzenia MiCA, w szczególności w zakresie skutecznego nadzoru i ochrony inwestorów. Według ustawodawcy podjęcie działań zmierzających do realizacji ww. celów zapewni rozwój rynku w perspektywie wieloletniej oraz bezpieczeństwo przez rozszerzenie kompetencji nadzorczych. Za projekt ustawy odpowiada Podsekretarz Stanu Ministerstwa Finansów. 

    Eksport usług do Turcji na nowych zasadach od stycznia 2024

    Eksport usług występuje wówczas, gdy za miejsce świadczenia usług, czyli faktycznego opodatkowania, jest terytorium innego państwa. O miejscu opodatkowania danej usługi decyduje nie miejsce jej faktycznego wykonania, ale wskazane przepisami ustawy o VAT „miejsce jej świadczenia”. Charakterystyką usługi wykonanej poza granice terytorium kraju to takie świadczenie, od którego zobowiązanym do rozliczenia VAT jest zagraniczny nabywca tej usługi. Dla polskiego usługodawcy jest ona wówczas czynnością niepodlegającą opodatkowaniu (NP) w VAT.

    Rozlicz się przez internet. Dzięki usłudze Twój e-PIT szybko i łatwo rozliczysz swój PIT

    Okres rozliczeń rocznych PIT trwa do końca kwietnia. Dzięki usłudze Twój e-PIT udostępnionej przez Ministerstwo Finansów w e-Urzędzie Skarbowym (e-US) możesz szybko i wygodnie rozliczyć swój PIT. Zwłaszcza jeśli masz Profil Zaufany. Jeśli nie masz – założysz go od ręki.

    PIT 2024. Czy można rozliczyć podatki bez Profilu Zaufanego?

    Sezon rozliczeń podatkowych jest w pełni. Dzięki usłudze e-PIT dostępnej na stronie Ministerstwa Finansów, możesz  szybko rozliczyć swój PIT. Resort zaleca, aby z rozliczeniem nie zwlekać.

    Co można sobie odliczyć od podatku 2024? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu PIT?

    Co można odliczyć z podatku PIT? Z jakich ulg podatkowych można skorzystać w rozliczeniu w 2024 roku?

    Kto może wyjechać do sanatorium z ZUS-em w 2024 roku? Jak uzyskać skierowanie? Ile trzeba czekać?

    Nie tylko Narodowy Fundusz Zdrowia kieruje do miejscowości uzdrowiskowych, ale także Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Z leczenia może skorzystać każdy ubezpieczony, który jest zagrożony utratą zdolności do pracy. Warunkiem jest jednak, by rehabilitacja poprawiła rokowania stanu zdrowia i przyczyniła się do powrotu do aktywności zawodowej.

    Limit pomocy de minimis dla MŚP 2024 - podwyżka od 1 maja

    Ministerstwo Finansów przygotowało projekt rozporządzenia, na podstawie którego MŚP nadal udzielana będzie pomoc de minimis w formie gwarancji BGK spłaty kredytu lub innego zobowiązania - napisał resort w OSR do projektu. Rozporządzenie wdroży w życie unijne przepisy wprowadzające nowy wyższy limit takiej pomocy dla jednego przedsiębiorstwa w ciągu 3 lat.

    Ulga sponsoringowa a koszty uzyskania przychodów z zysków kapitałowych

    Po koniec 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że podmioty osiągające przychody z zysków kapitałowych również mogą odliczać koszty wspierania sportu, edukacji i kultury, na podstawie art. 18ee, niezależnie od tego czy koszty te zostaną przyporządkowane do przychodów z zysków kapitałowych czy pozostałych przychodów.

    Rozrachunki w księgowości wsparte sztuczną inteligencją. Nadchodzi nowe

    Czy sztuczna inteligencja może wspomóc księgowym w rozrachunkach? Dzięki wykorzystaniu mechanizmów sztucznej inteligencji programy księgowe pozwalają na dużą automatyzację procesów w tym zakresie.

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    REKLAMA