Nieruchomość można obciążyć prawem na rzecz właściciela innej nieruchomości władnącej. Polega ono na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, lub właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań albo nie wolno mu wykonywać uprawnień, które przysługują mu przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Droga konieczna
Jednym z rodzajów służebności gruntowej mamy do czynienia przy ustanowieniu drogi koniecznej. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
Czynności opodatkowane
Ustanowienie drogi koniecznej jest czynnością odpłatną na rzecz właściciela nieruchomości. Oznacza to, że służebności gruntowe mogą być odpłatne, choć mogą też być ustanawiane bezpłatnie. Ma to zasadniczy wpływ na opodatkowanie służebności podatkiem od czynności cywilnoprawnych lub podatkiem od spadków i darowizn.
Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega między innymi ustanowienie odpłatnej służebności. Obowiązek podatkowy ciąży na uprawnionym do drogi koniecznej. Podstawę opodatkowania stanowi wartość świadczeń osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione. Stawka podatku wynosi 1 proc.
Inaczej opodatkowane jest ustanowienie służebności gruntowej pod tytułem darmym. Nabycie przez osoby fizyczne praw majątkowych wykonywanych na terytorium Polski, tytułem nieodpłatnej służebności podlega podatkowi od spadków i darowizn.
Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnej służebności z chwilą ustanowienia tego prawa. Do określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość powtarzających się świadczeń, czyli prawa służebności.
Wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:
- w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części - przez liczbę lat lub ich części,
- w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony - przez 10 lat.
Roczną wartość służebności ustala się w wysokości 4 proc. wartości rzeczy obciążonej służebnością, a wysokość podatku w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. W przypadku osób zaliczonych do trzeciej grupy, czyli osób obcych, podatek wynosi 12, 16 i 20 proc. w zależności od wartości świadczenia.
Podatek od nieruchomości
Służebność gruntowa stanowi ograniczone prawo rzeczowe, które nie podlega podatkowi od nieruchomości. Podatnikami są tylko osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:
- właścicielami nieruchomości,
- posiadaczami samoistnymi nieruchomości,
- użytkownikami wieczystymi gruntów,
- posiadaczami nieruchomości lub ich części stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie: wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego lub jest bez tytułu prawnego.
Władanie w zakresie służebności gruntowej kwalifikuje się jako posiadanie zależne, więc nie jest objęte podatkiem od nieruchomości.
Podatek dochodowy
Ustanowienie służebności gruntowej nie jest też opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podatkowi podlegają tyko kwoty otrzymane przez właściciela gruntu, który udostępnia go w ramach ustanowionej służebności. Ze zwolnienia z podatku dochodowego korzystają niektóre odszkodowania przyznane w związku z ustanowieniem przymusowej służebności gruntowej.
Podatek od drogi koniecznej
1 proc.
wynosi podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia odpłatnej służebności gruntowej
BOGDAN ŚWIĄDER
bogdan.swiader@infor.pl