Jakie obowiązki ma właściciel ziemi rolnej? Wiele osób nie zna tych przepisów

• Ponad 1 ha ziemi rolnej to już gospodarstwo rolne. Takie są aktualne przepisy
• Obowiązek opłacania podatku rolnego, od gruntów ornych, łąk, pastwisk czy sadów
• Trzeba zgłaszać zmiany dotyczące gruntów, by uniknąć przykrych konsekwencji
• Właściciel powinien dbać o zgodność danych w ewidencji gruntów
• Ziemia rolna podlega ochronie przed degradacją i niewłaściwym wykorzystaniem
• Sprzedaż ziemi rolnej też podlega ograniczeniom
• Jakie konsekwencje mogą grozić konsekwencje za niedopełnienie obowiązków?

Wielu właścicieli działek jest przekonanych, że skoro nie prowadzą działalności rolniczej, ich ziemia nie podlega szczególnym regulacjom. Tymczasem przepisy są jednoznaczne - jeśli grunty rolne przekraczają 1 ha powierzchni, mogą zostać uznane za gospodarstwo rolne. Decydujące znaczenie ma przy tym nie faktyczne użytkowanie ziemi, lecz jej klasyfikacja w ewidencji gruntów. W praktyce może to oznaczać obowiązek płacenia podatku rolnego, konieczność zgłaszania zmian w urzędzie, ograniczenia przy sprzedaży nieruchomości, a nawet kontrolę ze strony KOWR.

Ponad 1 ha ziemi rolnej to już gospodarstwo rolne. Takie są aktualne przepisy

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, „za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.”

A zatem gospodarstwem rolnym jest obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, sklasyfikowanych jako użytki rolne. To bardzo ważne, ponieważ przekroczenie tego limitu może wpływać m.in. na:

• sposób naliczania podatku,
• obowiązki wobec KRUS,
• zasady sprzedaży ziemi,
• prawo pierwokupu KOWR,
• ograniczenia dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi.

Ponadto, wielu właścicieli działek odziedziczonych po rodzinie nie zdaje sobie sprawy, że nawet nieużytkowane grunty mogą formalnie stanowić gospodarstwo rolne. Wynika to z tego, że o statusie ziemi decyduje jej klasyfikacja w ewidencji gruntów, a nie faktyczny sposób użytkowania. W efekcie taka nieruchomość może podlegać obowiązkom podatkowym i administracyjnym mimo braku prowadzenia działalności rolniczej.

Obowiązek opłacania podatku rolnego, od gruntów ornych, łąk, pastwisk czy sadów

Jednym z podstawowych obowiązków właściciela ziemi rolnej jest opłacanie podatku rolnego, co jest szczegółowo określone przepisami wspomnianej już ustawy o podatku rolnym. Dotyczy to gruntów sklasyfikowanych w ewidencji jako użytki rolne, m.in. gruntów ornych, łąk, pastwisk czy sadów.

Podatnikami podatku rolnego - jak wynika z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku rolnym - są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki, nieposiadające osobowości prawnej, będące m.in.:

• właścicielami gruntów,
• posiadaczami samoistnymi gruntów,
• użytkownikami wieczystymi gruntów,
• dzierżawcy.

„Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zaistniały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku” - wskazuje art. 6a ust. 1 ustawy. Podatek rolny jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego w terminach do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. A w przypadku gdy właściciel nie opłaci należności w terminie, gmina może naliczyć odsetki, a następnie wszcząć postępowanie egzekucyjne.

Trzeba zgłaszać zmiany dotyczące gruntów, by uniknąć przykrych konsekwencji

Właściciel ziemi rolnej ma obowiązek zgłaszania zmian mających wpływ na opodatkowanie oraz dane ujawnione w ewidencji gruntów i budynków. Wynika to w szczególności z art. 6a ustawy o podatku rolnym. W praktyce obowiązek ten dotyczy przede wszystkim takich sytuacji jak zakup lub sprzedaż działki, zmiana sposobu użytkowania ziemi, podział nieruchomości, zmiana powierzchni gruntów, czy przekształcenie części działki na inny sposób użytkowania.

Przepisy ustawy o podatku rolnym nakładają obowiązek składania informacji oraz deklaracji podatkowych do właściwego organu podatkowego, którym jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). W przypadku osób fizycznych chodzi o tzw. informację o gruntach, natomiast w przypadku podmiotów gospodarczych o deklarację podatkową. Brak zgłoszenia zmian może prowadzić do powstania zaległości podatkowych, błędnego wymiaru podatku, a w konsekwencji konieczności późniejszej korekty rozliczeń wraz z naliczeniem odsetek.

Właściciel powinien dbać o zgodność danych w ewidencji gruntów

Dla ustalenia rodzaju i wysokości opodatkowania istotne znaczenie mają dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Jak wynika z art. 21 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne: „Podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.”

W praktyce oznacza to, że jeżeli grunt w ewidencji oznaczony jest jako użytek rolny, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem rolnym, nawet jeśli jego faktyczne wykorzystanie uległo zmianie. Problemy pojawiają się najczęściej w sytuacjach, gdy:

• część działki została zabudowana,
• grunt faktycznie przestał być użytkowany rolniczo,
• doszło do zmiany klasyfikacji użytków w ewidencji,
• dane w ewidencji gruntów i budynków nie odpowiadają stanowi faktycznemu nieruchomości.

Nieprawidłowe lub nieaktualne dane ewidencyjne mogą wpływać nie tylko na wysokość podatku, ale również na możliwość sprzedaży, zabudowy lub dalszego zagospodarowania nieruchomości. Dzieje się tak dlatego że organy administracyjne opierają się przede wszystkim na danych ujawnionych w ewidencji.

Ziemia rolna podlega ochronie przed degradacją i niewłaściwym wykorzystaniem

Właściciel gruntów rolnych musi również pamiętać o przepisach dotyczących ochrony gruntów rolnych i leśnych. Ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przewiduje bowiem ochronę gruntów rolnych przed degradacją i niewłaściwym wykorzystaniem. Art. 3. ust. 1 tej ustawy wyraźnie wskazuje, że „ochrona gruntów rolnych polega na:

1. ograniczaniu przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleśne;
2. zapobieganiu procesom degradacji i dewastacji gruntów rolnych oraz szkodom w produkcji rolniczej, powstającym wskutek działalności nierolniczej i ruchów masowych ziemi;
3. rekultywacji i zagospodarowaniu gruntów na cele rolnicze;
4. zachowaniu torfowisk i oczek wodnych jako naturalnych zbiorników wodnych;
5. ograniczaniu zmian naturalnego ukształtowania powierzchni ziemi.”

W praktyce oznacza to m.in., że nie zawsze można dowolnie zmienić przeznaczenie ziemi, część inwestycji wymaga wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, zaniedbanie działki może prowadzić do sporów administracyjnych, a wycinka drzew i krzewów może podlegać ograniczeniom. A właściciele często zakładają, że skoro działka jest prywatna, można dowolnie nią dysponować. Tymczasem ziemia rolna podlega znacznie dalej idącym regulacjom niż zwykłe działki budowlane.

Sprzedaż ziemi rolnej też podlega ograniczeniom

Dodatkowe obowiązki i ograniczenia wynikają z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Przepisy te wprowadzają szczególne zasady dotyczące nabywania nieruchomości rolnych, których celem jest ochrona rodzinnych gospodarstw rolnych oraz ograniczenie spekulacyjnego obrotu ziemią.

W wielu przypadkach nabywca nieruchomości rolnej ma obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia oraz nie może w tym okresie swobodnie zbyć ani oddać nieruchomości w posiadanie innym podmiotom bez zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Wynika to z art. 2b ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: „Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.”

Przepisy te dotyczą przede wszystkim nieruchomości rolnych o określonej powierzchni i mają za zadanie ograniczyć obrót ziemią rolną w sposób czysto inwestycyjny. Mają też na celu zapewnienie, aby ziemia trafiała do podmiotów faktycznie prowadzących działalność rolniczą.

Jakie konsekwencje mogą grozić konsekwencje za niedopełnienie obowiązków?

Konsekwencje zależą oczywiście od rodzaju naruszenia konkretnych przepisów. W praktyce właściciel ziemi rolnej może spotkać się m.in. z:

• odsetkami podatkowymi,
• egzekucją administracyjną,
• karami finansowymi,
• problemami przy sprzedaży nieruchomości,
• koniecznością uregulowania zaległych formalności.

W internecie regularnie pojawiają się pytania osób, które odziedziczyły albo kupiły działkę rolną i dopiero po czasie odkrywają związane z nią ograniczenia. Użytkownicy zwracają uwagę m.in. na problemy z odrolnieniem gruntów, obowiązki podatkowe czy ograniczenia dotyczące zabudowy. Dlatego przed zakupem albo sprzedażą ziemi rolnej warto sprawdzić klasyfikację gruntów, wpisy w ewidencji, miejscowy plan zagospodarowania, powierzchnię gospodarstwa, oraz aktualne obowiązki podatkowe i administracyjne.