Podatek 180 zł za dom jednorodzinny 144 m2 i tyle samo za komórkę 15 m2. Minister Finansów do RPO: wszystko jest w porządku

• Stawki podatku od nieruchomości w 2026 roku
• Znamienny przykład: szopa 15 m² kontra dom jednorodzinny 144 m²
• Rzecznik Praw Obywatelskich interweniuje - pisze pisma do Ministra Finansów i Gospodarki
• Wszystko jest w porządku. Odpowiedź Ministra Finansów i Gospodarki

Stawki podatku od nieruchomości w 2026 roku

Realnie obowiązujące stawki podatku od nieruchomości na dany rok ustalają rady gmin w formie uchwały ale stawki te nie mogą być wyższe od maksymalnych stawek określonych przez Ministra Finansów i Gospodarki. Te maksymalne stawki wynikają w 2026 roku z obwieszczenia Ministra Finansów i Gospodarki z 1 sierpnia 2025 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026, opublikowanego w Monitorze Polskim z 6 sierpnia 2025 r., poz. 726.
Dokładne omówienie wszystkich tych stawek znajduje się w artykule:

Dla potrzeb niniejszego artykułu trzeba jednak wspomnieć, że maksymalna stawka dla budynków mieszkalnych i ich części (z wyjątkiem tych używanych do działalności gospodarczej) wynosi w 2026 roku 1,25 zł za 1 m² powierzchni użytkowej. Dla budynków tzw. "pozostałych", w tym np. szop, komórek, przydomowych składzików i innych tego typu niemieszkalnych budynków (niezwiązanych z działalnością gospodarczą), maksymalna stawka podatku od nieruchomości wynosi w 2026 roku aż 12 zł/m². To różnica niemal 10-krotna, która utrzymuje się od wielu lat.

Znamienny przykład: szopa 15 m² kontra dom jednorodzinny 144 m²

Tą dysproporcję najlepiej pokazać na przykładzie. Zakładamy, że w danej gminie ustalono na 2026 rok stawki maksymalne. Weźmy np. komórkę na drewno i narzędzia ogrodowe o powierzchni 15 m². Mnożąc tę powierzchnię przez 12 zł za 1m² otrzymamy 180 zł podatku od nieruchomości rocznie. Tylko za tę szopę.
Jeżeli ta szopa stoi na posesji właściciela domu jednorodzinnego o powierzchni użytkowej 144 m², to okazuje się, że właściciel za sam ten dom zapłaci również podatek od nieruchomości w kwocie 180 zł rocznie (144 m²× 1,25 zł/m² = 180 zł).

Rzecznik Praw Obywatelskich interweniuje - pisze pisma do Ministra Finansów i Gospodarki

Rzecznik Praw Obywatelskich prof. Marcin Wiącek podjął interwencję w tej sprawie, zainspirowany skargami obywateli i wystosował dwa pisma do ministra finansów - jedno w grudniu 2024 r. a drugie w grudniu 2025 r.

W tym drugim piśmie powtarzającym i rozszerzającym argumentację z pierwszego pisma Rzecznik wskazał na problem wysokiej stawki podatku dla tzw. pozostałych budynków o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (upol). Wskazane w przepisie „budynki pozostałe” to zazwyczaj budynki gospodarcze, szopy, składziki, komórki, które służą do przechowywania opału, żywności, narzędzi gospodarskich oraz innych przedmiotów potrzebnych właścicielom danej nieruchomości mieszkalnej do jej użytkowania. Co ważne nie są to budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. A maksymalna stawka dla tych "pozostałych budynków" jest blisko 10 razy wyższa od stawki mającej zastosowanie do budynków mieszkalnych.

Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich:
1) Skoro tego typu budynek (np. szopa) umiejscowiony jest na działce obok budynku mieszkalnego, pełniąc funkcję pomocniczą – umożliwiającą zaspokajanie podstawowych potrzeb podatnika w zakresie zamieszkiwania (np. poprzez składowanie opału, zapasów, sprzętów gospodarstwa domowego) – to powinien być opodatkowany preferencyjną stawką podatku od nieruchomości, tak jak budynek mieszkalny.

2) Trudno znaleźć racjonalne uzasadnienie dla odmiennego traktowania poszczególnych budynków składających się na pewną całość funkcjonalną, w sytuacji gdy obiekty te służą tylko i wyłącznie zamieszkiwaniu podatnika w danym miejscu i zaspokajaniu jego potrzeb życiowych. Nie ulega wątpliwości, że posiadanie tych budynków stanowi immanentny element „mieszkania”.
Podobny charakter jest przypisywany garażowi znajdującemu się w budynku mieszkalnym, który stanowi wyodrębniony lokal. Kwestia jego opodatkowania podatkiem od nieruchomości w podwyższonej stawce była przedmiotem kontroli Trybunału Konstytucyjnego w sprawie o sygn. SK 23/19 (wyrok z dnia 18 października 2023 r.). W orzeczeniu tym TK podkreślił, że „zróżnicowanie stawek podatku od garaży w zależności od tego, czy są one lokalem stanowiącym odrębną własność, a w konsekwencji odrębnym przedmiotem opodatkowania, czy są jedynie przynależne do lokalu mieszkalnego, stoi w sprzeczności z przyjętym w ustawie kryterium ustalania stawek podatkowych. Nie jest nim charakter prawny lokalu stanowiącego przedmiot prawa własności (pomieszczenie przynależne do lokalu/odrębna własność lokalu), lecz przeznaczenie, zgodnie z którym będzie on użytkowany. […] Uwzględniając współczesne uwarunkowania społeczno-gospodarcze, należy przyjąć, że posiadanie miejsca postojowego w podziemnym garażu wielostanowiskowym stanowi immanentny element «mieszkania»”. Uzasadnione jest zatem uznanie, że posiadanie dodatkowego budynku na działce, na której posadowiony jest budynek mieszkalny, również stanowi immamentny element mieszkania, skoro posiadacz tego budynku wykorzystuje go w celach tylko mieszkaniowych.

3) (...) w stanie prawnym obowiązującym przed wejściem w życie obecnie obowiązującej ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, zasady opodatkowania tzw. budynków gospodarczych oparte były na przepisach art. 5 i 6 ustawy z dnia 14 marca 1985 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 1985 r., Nr 12, poz. 50) oraz § 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 25 lipca 1985 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz poboru świadczeń pieniężnych dotyczących nieruchomości w formie łącznego zobowiązania podatkowego (Dz. U. z 1985 r., Nr 44 poz. 215; dalej: rozporządzenie). Zgodnie z brzmieniem § 2 w/w rozporządzenia, podatek od nieruchomości od budynków podlegających ustawowemu ubezpieczeniu wynosił rocznie w stosunku do wartości budynków ustalonej według cennika na cele tego ubezpieczenia:
1) od domów mieszkalnych oraz od budynków gospodarczych zajętych na niezarobkowe potrzeby własne podatnika lub wspólnie z nim zamieszkałych członków rodziny – 0,05% (...) wysokość opodatkowania budynków gospodarczych (zajętych na cele niezarobkowe) była dokładnie taka sama jak budynków mieszkalnych – tj. domów jednorodzinnych.

Ostatecznie RPO uznał, że zakwalifikowanie przez ustawodawcę budynków gospodarczych (przydomowych) do tzw. budynków pozostałych opodatkowanych znacznie wyższą stawką podatku od nieruchomości – w oderwaniu od funkcji, którą pełnią – może naruszać proporcję pomiędzy wynikającym z art. 84 Konstytucji RP obowiązkiem ponoszenia ciężarów publicznoprawnych, a zasadą równego nakładania obowiązków podatkowych (art. 32 Konstytucji RP).

Dlatego Rzecznik w piśmie z 6 grudnia 2025 r. poprosił Ministra Finansów i Gospodarki o zajęcie stanowiska w przedstawionej sprawie, a w szczególności o wskazanie ratio legis opodatkowania tzw. budynków gospodarczych służących funkcji mieszkaniowej w sposób odmienny niż budynków mieszkalnych oraz zróżnicowania stawki opodatkowania tych budynków oraz garaży.

Wszystko jest w porządku. Odpowiedź Ministra Finansów i Gospodarki

​W piśmie z 23 grudnia 2025 r. odpowiedzi na wystąpienie RPO udzielił (z upoważnienia Ministra Finansów i Gospodarki - MFiG) Jarosław Neneman, Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów.

Minister podkreślił, że stawka dla budynków mieszkalnych jest preferencyjna, a uzasadnieniem dla zastosowania obniżonej stawki podatku od nieruchomości jest ich szczególna funkcja, jaką jest realizacja potrzeb mieszkaniowych ludności. A - jak to wynika z orzecznictwa sądowego - przez realizację potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć rodzaj pobytu osoby fizycznej w lokalu znajdującym się w budynku sklasyfikowanym w tej części w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalny, jaki cechuje się zaspokajaniem codziennych potrzeb życiowych tej osoby w mieszkaniu faktycznie zajmowanym w celu zaspokojenia potrzeb domowych, rodzinnych, zawodowych i innych w danym okresie, polegającym m.in. na nocowaniu, stołowaniu się i wypoczynku. Tak m.in. zinterpretował to Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 21 października 2024 r. sygn. akt III FPS 2/24.

Minister zwrócił uwagę na fakt, że w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a upol ustawodawca wyraźnie wskazał, że obniżona stawka znajduje zastosowanie do budynków lub ich części mieszkalnych, przez co należy rozumieć ich klasyfikację w ten sposób w ewidencji gruntów i budynków. Wynika to z art. 21 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, który stanowi, że podstawę m.in. wymiaru podatków i świadczeń stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. A budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny.

MFiG zwrócił też uwagę, że dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków są dla organów podatkowych wiążące i jedynie, gdy ewidencja budynków nie jest prowadzona, podstawowym kryterium zaliczenia danego budynku do odpowiedniej kategorii jest dokumentacja budowlana danego obiektu, np. projekt budowlany, pozwolenie na budowę, decyzja o dopuszczeniu budynku do użytkowania itp., w której znajduje się dokonane przez odpowiedni organ określenie rodzaju budynku.

Zdaniem MFiG, budynki potocznie nazywane gospodarczymi, tj. szopy, składziki, komórki, które służą do przechowywania opału, żywności, narzędzi gospodarskich oraz innych przedmiotów potrzebnych właścicielom danej nieruchomości mieszkalnej do jej użytkowania, przez organy podatkowe kwalifikowane są jako pozostałe. Zdaniem ministra te budynki nie będąc budynkami mieszkalnymi, nie mogą być opodatkowane stawką, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a upol, natomiast zaliczenie takich budynków do kategorii pozostałych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. e upol, jest w świetle przedstawionych powyżej wyjaśnień prawidłowe.

Z danych Ministerstwo Finansów wynika, że w 2025 r. zaledwie ok. 9% gmin ogółem (tj. 231 gmin) uchwaliło stawkę podatku od nieruchomości od budynków pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego w maksymalnej wysokości, tj. 11,48 zł i jednocześnie nie zróżnicowało tej stawki (tj. nie uchwaliło więcej niż jednej stawki dotyczącej tej kategorii przedmiotu opodatkowania).
Pozostałe gminy obniżały stawkę podatku od budynków pozostałych. A ok. 64% z tych gmin stosowało jedną obniżoną stawkę od budynków pozostałych, a ponad 27% tych gmin zastosowało więcej niż jedną stawkę podatku od budynków pozostałych, tym samym stosując stawkę w obniżonej wysokości dla wszystkich lub części budynków z tej kategorii.

Średnia stawka dla budynków pozostałych w gminach, które nie różnicowały tej stawki (zarówno obniżających tę stawkę, jak i stosujących ją w maksymalnej wysokości) wynosiła 8,12 zł, co stanowi 70,7% stawki maksymalnej.
Minister szacuje - w oparciu o dane za lata 2018 – 2024 o wysokości stawek rzeczywistych w podatku od nieruchomości, obliczanych z uwzględnieniem gmin różnicujących stawki - że rzeczywista stawka podatku od nieruchomości od budynków pozostałych jest przeciętnie niższa o ponad 20% od stawki maksymalnej.

Minister Finansów i Gospodarki uważa, że podnoszony przez RPO zarzut naruszenia, przez ww. przepisy z zakresu opodatkowania podatkiem od nieruchomości, wyrażonej w art. 32 Konstytucji RP zasady równości, nie znajduje uzasadnienia.

Także fakt, że osoby posiadające garaż w budynku wielorodzinnym płacą podatek od nieruchomości według stawki przewidzianej dla budynków mieszkalnych, a podatnicy podatku od nieruchomości od budynków gospodarczych uiszczają podatek według wyższej stawki od budynków pozostałych, określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e upol, nie stanowi - zdaniem ministra -naruszenia konstytucyjnej zasady równości.