Własność udziału w nieruchomości, podobnie jak całą nieruchomość, można nabyć przez zasiedzenie. Przesłankami nabycia własności udziału w tym trybie jest samoistne posiadanie i upływ określonego wymaganego czasu, który w przypadku dobrej wiary posiadacza wynosi lat 20, a w przypadku złej wiary 30 lat. Zasiedzenie udziału może nastąpić zarówno wówczas gdy każdy ze współposiadaczy korzysta z całej rzeczy, lecz również wówczas, gdy każdy ze współposiadaczy uważa się za posiadacza samoistnego posiadanej części, której się nie da fizycznie wydzielić (por. uchwałę SN z 26.01.1978 r., sygn.akt III CZP 96/77). Warto też podkreślić, że zasiedzieć udział w nieruchomości może zarówno osoba trzecia, jak i jej współwłaściciel.
Tym niemniej zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości nie przebiega identycznie jak zasiedzenie całej nieruchomości czego trzeba mieć świadomość, a w określonych okolicznościach może też być ono w ogóle niemożliwe.
- Podział quoad usum a zasiedzenie udziału w nieruchomości
- Wykazanie przesłanki samoistności posiadania prowadzące do zasiedzenia udziału
- Zasiedzenie udziału we współwłasności a podatek od spadków i darowizn
Podział quoad usum a zasiedzenie udziału w nieruchomości
Analizując kwestie związane z zasiedzeniem udziałów w nieruchomości, warto wspomnieć o sytuacji, w której współwłaściciele, w ramach umowy bądź ewentualnie w drodze postępowania sądowego, posiadają wydzielone części nieruchomości do wyłącznego korzystania (podział quoad usum). W takiej sytuacji nie mamy do czynienia ze współposiadaniem w rozumieniu art. 206 kodeksu cywilnego. Przypomnę, że zgodnie z tym przepisem każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Dzieląc nieruchomość do korzystania współwłaściciele uzgadniają wyłączne posiadanie określonych części nieruchomości dla siebie. Każdy współwłaściciel staje się wówczas posiadaczem zależnym fizycznej części nieruchomości, nad którą sprawuje władztwo w zakresie podziału quoad usum.
Taki podział, co do zasady, nie prowadzi do zasiedzenia udziału w nieruchomości czemu wielokrotnie już dawał wyraz Sąd Najwyższy. Mówiąc inaczej, współwłaściciel, któremu wydzielono do korzystania część nieruchomości – z tego tytułu, że z niej korzysta – nie nabywa możliwości nabycia własności wydzielonej mu części przez zasiedzenie. Nie oznacza to jednak, że nigdy nie może dojść w takiej sytuacji do nabycia udziału. Wyobraźmy sobie bowiem przypadek, w którym jeden ze współwłaścicieli korzysta zarówno z wydzielonej mu do korzystania części własnej, jak części drugiego właściciela. Przy spełnieniu innych przesłanek prowadzących do zasiedzenia, jak najbardziej, będzie możliwe zasiedzenie udziału drugiego ze współwłaściciela.
Z kolei, aby współwłaściciel i posiadacz w ramach podziału quoad usum nabył posiadany udział musiałby po pierwsze zakres posiadania z zależnego na samoistne ale też stanowczo uzewnętrznić tę zmianę posiadania wobec pozostałych współwłaścicieli.
Wykazanie przesłanki samoistności posiadania prowadzące do zasiedzenia udziału
Choć zasiedzenie udziału w nieruchomości jest jak najbardziej możliwe jest ono trudniejsze pod względem dowodowym. Wynika to z faktu, że współwłaściciel musi udowodnić, że rozszerzył zakres swojego posiadania ponad to, do czego uprawnia go wcześniej cytowany art. 206 kodeksu cywilnego.
Samo tylko wyłączne korzystanie z całej nieruchomości przy bierności innego współwłaściciela nie prowadzi do możliwości zasiedzenia udziału. Jeżeli np. nieruchomość przynosi jakieś pożytki (np. plony rolne, czy czynsze najmu), nie oznacza to, że ten współwłaściciel, który te pożytki jako jedyny otrzymuje, nabędzie własność udziału przez zasiedzenie. Również wyłączne ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości typu opłacanie podatków za całą nieruchomość nie uprawnia do zasiedzenia udziału.
Jak wskazał bowiem Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8 maja 2014 r., V CSK 324/13 „współwłaściciel nieruchomości powołujący się na nabycie przez zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli powinien udowodnić posiadanie nieruchomości wyłącznie dla siebie, tj. z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania. Władanie rzeczą wspólną przez współwłaściciela musi zatem wykraczać poza granice przysługującego mu uprawnienia do posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej”.
W praktyce aby zasiedzieć udział trzeba wykazać przed sądem, że dokonywało się np. czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną tj. tych, które co do zasady wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Może to być na przykład remont generalny wspólnego budynku – taki o znacznym zakresie prac i kosztów, o którym decyduje tylko jeden ze współwłaścicieli. Może to być generalna przebudowa takiego budynku, zmiana charakteru nieruchomości. Wszystkie te czynności muszą być połączone z jednoczesną manifestacją przez współwłaściciela, że uważa się on za jedynego uprawnionego do czynienia tych zmian w przedmiocie współwłasności. Jeżeli dokonujący takich remontów współwłaściciel będzie się jednak domagał np. zwrotu kosztów takiego remontu od pozostałych współwłaścicieli nie będzie można uznać, że działa on z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli. Traktować go bowiem będzie można raczej jako administratora takiej nieruchomości, co nie prowadzi do możliwości zasiedzenia udziału.
Zasiedzenie udziału we współwłasności a podatek od spadków i darowizn
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn nabycie własności nieruchomości tytułem zasiedzenia podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Oczywiście dotyczy to także nabycia udziału w nieruchomości. Obowiązek podatkowy aktualizuje się z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Podatek wynosi 7 % z tym tylko, że z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia.
Jeżeli budynek stanowiący część składową gruntu będącego przedmiotem nabycia został wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość tego budynku. Warto przypomnieć w tym miejscu, że w orzecznictwie podkreślono, iż w przypadku nabycia udziału w nieruchomości należy uwzględnić rzeczywistą wysokość poniesionych nakładów, a nie iloczyn ich wartości i nabytego przez zasiedzenie udziału (zob. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 12 czerwca 2014 r., I SA/Gl 1340/13). Innymi słowy, to że współwłaściciel nabył udział w nieruchomości wynoszący 1/3 całości, nie oznacza, iż jest uprawniony do uwzględnienia poniesionych nakładów tylko w 1/3 części.
Kwestią niejednolicie postrzeganą jest zwolnienie od podatku nabycia nieruchomości, a także udziału w niej, w drodze zasiedzenia. Choć sądy administracyjne opowiadają się za tym, że osoba, która przez zasiedzenie nabyła nieruchomość należącą wcześniej do bliskiego krewnego, może skorzystać ze zwolnienia z podatku (tak. np. wyrok NSA z 19 marca 2014 r., II FSK 883/12 i prawomocny wyrok WSA w Warszawie z 29 listopada 2022 r., III SA/Wa 789/22), to organy podatkowe reprezentują niestety przeciwny pogląd (patrz np. interpretacja z 27 stycznia 2022 r., 0111-KDIB2-3.4015.14.2021.1.JS).
Na koniec jeszcze trzeba nadmienić, że art. 4 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowi, że zwalnia się nabycie od podatku własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami ułamkowych części nieruchomości - do wysokości udziału we współwłasności. Ale aby móc skorzystać ze zwolnienia po pierwsze należy być już wcześniej współwłaścicielem udziału w danej nieruchomości. Po drugie zaś musi dojść do zasiedzenia fizycznie wydzielonej części nieruchomości, a nie tylko udziału w nieruchomości. Zasiedzenie udziału nie kwalifikuje się do zastosowania zwolnienia (por. pismo Dyrektora KIS z 23 marca 2023 r., 0111-KDIB2-2.4015.174.2022.1.MZ).
Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy