REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy można zasiedzieć udział w nieruchomości (np. jako współwłaściciel)? Czy trzeba płacić podatek od takiego zasiedzenia?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
radca prawny i doradca podatkowy
zasiedzenie
Kiedy można zasiedzieć udział w nieruchomości (np. jako współwłaściciel)? Czy trzeba płacić podatek od takiego zasiedzenia?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Własność udziału w nieruchomości, podobnie jak całą nieruchomość, można nabyć przez zasiedzenie. Przesłankami nabycia własności udziału w tym trybie jest samoistne posiadanie i upływ określonego wymaganego czasu, który w przypadku dobrej wiary posiadacza wynosi lat 20, a w przypadku złej wiary 30 lat. Zasiedzenie udziału może nastąpić zarówno wówczas gdy każdy ze współposiadaczy korzysta z całej rzeczy, lecz również wówczas, gdy każdy ze współposiadaczy uważa się za posiadacza samoistnego posiadanej części, której się nie da fizycznie wydzielić (por. uchwałę SN z 26.01.1978 r., sygn.akt III CZP 96/77). Warto też podkreślić, że zasiedzieć udział w nieruchomości może zarówno osoba trzecia, jak i jej współwłaściciel.
Tym niemniej zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości nie przebiega identycznie jak zasiedzenie całej nieruchomości czego trzeba mieć świadomość, a w określonych okolicznościach może też być ono w ogóle niemożliwe.

Podział quoad usum a zasiedzenie udziału w nieruchomości

Analizując kwestie związane z zasiedzeniem udziałów w nieruchomości, warto wspomnieć o sytuacji, w której współwłaściciele, w ramach umowy bądź ewentualnie w drodze postępowania sądowego, posiadają wydzielone części nieruchomości do wyłącznego korzystania (podział quoad usum). W takiej sytuacji nie mamy do czynienia ze współposiadaniem w rozumieniu art. 206 kodeksu cywilnego. Przypomnę, że zgodnie z tym przepisem każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Dzieląc nieruchomość do korzystania współwłaściciele uzgadniają wyłączne posiadanie określonych części nieruchomości dla siebie. Każdy współwłaściciel staje się wówczas posiadaczem zależnym fizycznej części nieruchomości, nad którą sprawuje władztwo w zakresie podziału quoad usum.

Taki podział, co do zasady, nie prowadzi do zasiedzenia udziału w nieruchomości czemu wielokrotnie już dawał wyraz Sąd Najwyższy. Mówiąc inaczej, współwłaściciel, któremu wydzielono do korzystania część nieruchomości – z tego tytułu, że z niej korzysta – nie nabywa możliwości nabycia własności wydzielonej mu części przez zasiedzenie. Nie oznacza to jednak, że nigdy nie może dojść w takiej sytuacji do nabycia udziału. Wyobraźmy sobie bowiem przypadek, w którym jeden ze współwłaścicieli korzysta zarówno z wydzielonej mu do korzystania części własnej, jak części drugiego właściciela. Przy spełnieniu innych przesłanek prowadzących do zasiedzenia, jak najbardziej, będzie możliwe zasiedzenie udziału drugiego ze współwłaściciela.

Z kolei, aby współwłaściciel i posiadacz w ramach podziału quoad usum nabył posiadany udział musiałby po pierwsze zakres posiadania z zależnego na samoistne ale też stanowczo uzewnętrznić tę zmianę posiadania wobec pozostałych współwłaścicieli.

REKLAMA

Autopromocja

Wykazanie przesłanki samoistności posiadania prowadzące do zasiedzenia udziału

Choć zasiedzenie udziału w nieruchomości jest jak najbardziej możliwe jest ono trudniejsze pod względem dowodowym. Wynika to z faktu, że współwłaściciel musi udowodnić, że rozszerzył zakres swojego posiadania ponad to, do czego uprawnia go wcześniej cytowany art. 206 kodeksu cywilnego.

Samo tylko wyłączne korzystanie z całej nieruchomości przy bierności innego współwłaściciela nie prowadzi do możliwości zasiedzenia udziału. Jeżeli np. nieruchomość przynosi jakieś pożytki (np. plony rolne, czy czynsze najmu), nie oznacza to, że ten współwłaściciel, który te pożytki jako jedyny otrzymuje, nabędzie własność udziału przez zasiedzenie. Również wyłączne ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości typu opłacanie podatków za całą nieruchomość nie uprawnia do zasiedzenia udziału.

Jak wskazał bowiem Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8 maja 2014 r., V CSK 324/13 „współwłaściciel nieruchomości powołujący się na nabycie przez zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli powinien udowodnić posiadanie nieruchomości wyłącznie dla siebie, tj. z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania. Władanie rzeczą wspólną przez współwłaściciela musi zatem wykraczać poza granice przysługującego mu uprawnienia do posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej”.

W praktyce aby zasiedzieć udział trzeba wykazać przed sądem, że dokonywało się np. czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną tj. tych, które co do zasady wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Może to być na przykład remont generalny wspólnego budynku – taki o znacznym zakresie prac i kosztów, o którym decyduje tylko jeden ze współwłaścicieli. Może to być generalna przebudowa takiego budynku, zmiana charakteru nieruchomości. Wszystkie te czynności muszą być połączone z jednoczesną manifestacją przez współwłaściciela, że uważa się on za jedynego uprawnionego do czynienia tych zmian w przedmiocie współwłasności. Jeżeli dokonujący takich remontów współwłaściciel będzie się jednak domagał np. zwrotu kosztów takiego remontu od pozostałych współwłaścicieli nie będzie można uznać, że działa on z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli. Traktować go bowiem będzie można raczej jako administratora takiej nieruchomości, co nie prowadzi do możliwości zasiedzenia udziału.

Zasiedzenie udziału we współwłasności a podatek od spadków i darowizn

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn nabycie własności nieruchomości tytułem zasiedzenia podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Oczywiście dotyczy to także nabycia udziału w nieruchomości. Obowiązek podatkowy aktualizuje się z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Podatek wynosi 7 % z tym tylko, że z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia.

Jeżeli budynek stanowiący część składową gruntu będącego przedmiotem nabycia został wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość tego budynku. Warto przypomnieć w tym miejscu, że w orzecznictwie podkreślono, iż w przypadku nabycia udziału w nieruchomości należy uwzględnić rzeczywistą wysokość poniesionych nakładów, a nie iloczyn ich wartości i nabytego przez zasiedzenie udziału (zob. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 12 czerwca 2014 r., I SA/Gl 1340/13). Innymi słowy, to że współwłaściciel nabył udział w nieruchomości wynoszący 1/3 całości, nie oznacza, iż jest uprawniony do uwzględnienia poniesionych nakładów tylko w 1/3 części.

Kwestią niejednolicie postrzeganą jest zwolnienie od podatku nabycia nieruchomości, a także udziału w niej, w drodze zasiedzenia. Choć sądy administracyjne opowiadają się za tym, że osoba, która przez zasiedzenie nabyła nieruchomość należącą wcześniej do bliskiego krewnego, może skorzystać ze zwolnienia z podatku (tak. np. wyrok NSA z 19 marca 2014 r., II FSK 883/12 i prawomocny wyrok WSA w Warszawie z 29 listopada 2022 r., III SA/Wa 789/22), to organy podatkowe reprezentują niestety przeciwny pogląd (patrz np. interpretacja z 27 stycznia 2022 r., 0111-KDIB2-3.4015.14.2021.1.JS).

Na koniec jeszcze trzeba nadmienić, że art. 4 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowi, że zwalnia się nabycie od podatku własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami ułamkowych części nieruchomości - do wysokości udziału we współwłasności. Ale aby móc skorzystać ze zwolnienia po pierwsze należy być już wcześniej współwłaścicielem udziału w danej nieruchomości. Po drugie zaś musi dojść do zasiedzenia fizycznie wydzielonej części nieruchomości, a nie tylko udziału w nieruchomości. Zasiedzenie udziału nie kwalifikuje się do zastosowania zwolnienia (por. pismo Dyrektora KIS z 23 marca 2023 r., 0111-KDIB2-2.4015.174.2022.1.MZ).

Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
KSeF 2.0: firmy będą miały tylko 4 miesiące na testy. Co trzeba zrobić już teraz?

W czerwcu 2025 r. – zgodnie z harmonogramem – Ministerstwo Finansów udostępniło dokumentację interfejsu API KSeF 2.0. Jest to jednak materiał dla integratorów systemów i dostawców oprogramowania. Firmy wciąż czekają na udostępnienie środowiska testowego, które zaplanowano na koniec września. Konkretne testy będą więc mogły zacząć się dopiero w październiku. Tymczasem obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur dla części firm wchodzi już w lutym – oznacza to niewiele czasu na przygotowanie.

Projekt ustawy wdrażającej obowiązkowy KSeF po pierwszym czytaniu w Sejmie. Co się zmienia a co pozostaje bez zmian [komentarz eksperta]

W dniu 9 lipca 2025 r., Sejm przeprowadził pierwsze czytanie i skierował do prac w komisji finansów projekt ustawy zakładającej wdrożenie obowiązkowego Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Wszystkie kluby i koła poselskie zapowiedziały dalsze prace nad projektem. Prace legislacyjne wchodzą w końcową fazę. Z coraz większą pewnością możemy więc stwierdzić, że obowiązkowy KSeF będzie wdrażany w dwóch etapach - od 1 lutego 2026 i od 1 kwietnia 2026 r.

Podatek u źródła 2025: Objaśnienia podatkowe ministra finansów dot. statusu rzeczywistego właściciela. Praktyczne szanse i nieoczywiste zagrożenia

Po latach oczekiwań i licznych postulatach ze strony środowisk doradczych oraz biznesowych, Ministerstwo Finansów opublikowało długo zapowiadane objaśnienia dotyczące statusu rzeczywistego właściciela w kontekście podatku u źródła (WHT). Teraz nadszedł czas, by bardziej szczegółowo przyjrzeć się poszczególnym zagadnieniom. Dokument z 3 lipca 2025 r., opublikowany na stronie MF 9 lipca, ma na celu rozwianie wieloletnich wątpliwości dotyczących stosowania klauzuli „beneficial owner”. Choć sam fakt publikacji należy ocenić jako krok w stronę większej przejrzystości i przewidywalności, nie wszystkie zapisy spełniły oczekiwania.

Polski podatek cyfrowy jeszcze w tym roku? Rząd nie ogląda się na Brukselę

Choć Komisja Europejska wycofała się z planów nałożenia podatku cyfrowego, Polska idzie własną drogą. Minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski zapowiada, że projekt ustawy będzie gotowy do końca roku.

REKLAMA

KSeF 2026: koniec z papierowymi fakturami, zmiany w obiegu dokumentów i obsłudze procesu sprzedaży w firmie

W przyszłym roku w Polsce zostanie uruchomiony obowiązkowy system fakturowania za pomocą Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Obowiązek ten wejdzie w życie na początku 2026 roku i wynika z procedowanego w Parlamencie projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług. Aktualny postęp prac legislacyjnych nad projektem, oznaczonym numerem druku 1407, można śledzić na stronach Sejmu.

Składki ZUS dla małych firm w 2025 roku - preferencje: ulga na start, mały ZUS plus i wakacje składkowe

Ulga na start, preferencyjne składki, czy „Mały ZUS plus”, a także wakacje składkowe – to propozycje wsparcia dla małych przedsiębiorców. Korzyści to możliwość opłacania niższych składek lub ich brak. Warto też zwrócić uwagę na konsekwencje z tym związane. ZUS tłumaczy kto i z jakich ulg może skorzystać oraz jakie są zagrożenia z tym związane.

Zwracasz pracownikom wydatki na taksówki – czy musisz pobrać zaliczkę na podatek PIT? Najnowsze wyjaśnienia fiskusa (taksówki w podróży służbowej i w czasie wyjścia służbowego)

Pracodawcy mają wątpliwości, czy w przypadku zwracania pracownikom wydatków na taksówki (kiedy to pracownicy wykonują obowiązki służbowe – zarówno w podróży służbowej jak i w czasie tzw. wyjścia służbowego), trzeba od tych kwot pobierać zaliczki na podatek dochodowy? Pod koniec czerwca 2025 r. wyjaśnił to dokładnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Kilka miesięcy wcześniej odpowiedzi na to pytanie udzielił Minister Finansów.

Minister Majewska chce uproszczenia ZUS dla firm – konkretne propozycje zmian już na stole

Minister Agnieszka Majewska zaproponowała szereg zmian w przepisach dotyczących ubezpieczeń społecznych, które mają ułatwić życie mikro, małym i średnim przedsiębiorcom. Wśród postulatów znalazły się m.in. podniesienie limitu Małego ZUS Plus, likwidacja składki rentowej dla emerytów-przedsiębiorców, uproszczenia przy wakacjach składkowych oraz ułatwienia dla łączących biznes z rodzicielstwem.

REKLAMA

Miliardy z KPO usprawniają kolejową infrastrukturę

Prawie 11,5 mld zł warte są inwestycje realizowane ze środków Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększenia Odporności (KPO) przez PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. Zarządzająca infrastrukturą kolejową spółka, która jest największym beneficjentem KPO, zawarła już ponad 120 umów z wykonawcami na kwotę 8 mld zł. Przeszło 160 prowadzonych zadań ma przyczynić się do zwiększenia prędkości pociągów, a także zwiększenia przepustowości tras oraz usprawnienia zarządzania ruchem kolejowym. Inwestycje poprawiają bezpieczeństwo ruchu i komfort obsługi podróżnych. Na stacjach i przystankach budowany jest nowoczesny system informacji pasażerskiej, a ich infrastruktura - dopasowywana do potrzeb osób o ograniczonej mobilności.

Darowizna od brata ponad limit 36 120 zł. Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby nie stracić prawa do zwolnienia podatkowego?

Co robić gdy darowizna przekazana przez brata przekracza limit kwoty wolnej w wysokości 36 120 zł? Czy podlegała zwolnieniu od podatku od spadków i darowizn, pomimo że jest dokonywana z majątku wspólnego brata i jego małżonki? Jakie warunki muszą zostać spełnione, żeby nie stracić prawa do zwolnienia?

REKLAMA