REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy można zasiedzieć udział w nieruchomości (np. jako współwłaściciel)? Czy trzeba płacić podatek od takiego zasiedzenia?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
radca prawny i doradca podatkowy
zasiedzenie
Kiedy można zasiedzieć udział w nieruchomości (np. jako współwłaściciel)? Czy trzeba płacić podatek od takiego zasiedzenia?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Własność udziału w nieruchomości, podobnie jak całą nieruchomość, można nabyć przez zasiedzenie. Przesłankami nabycia własności udziału w tym trybie jest samoistne posiadanie i upływ określonego wymaganego czasu, który w przypadku dobrej wiary posiadacza wynosi lat 20, a w przypadku złej wiary 30 lat. Zasiedzenie udziału może nastąpić zarówno wówczas gdy każdy ze współposiadaczy korzysta z całej rzeczy, lecz również wówczas, gdy każdy ze współposiadaczy uważa się za posiadacza samoistnego posiadanej części, której się nie da fizycznie wydzielić (por. uchwałę SN z 26.01.1978 r., sygn.akt III CZP 96/77). Warto też podkreślić, że zasiedzieć udział w nieruchomości może zarówno osoba trzecia, jak i jej współwłaściciel.
Tym niemniej zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości nie przebiega identycznie jak zasiedzenie całej nieruchomości czego trzeba mieć świadomość, a w określonych okolicznościach może też być ono w ogóle niemożliwe.

Podział quoad usum a zasiedzenie udziału w nieruchomości

Analizując kwestie związane z zasiedzeniem udziałów w nieruchomości, warto wspomnieć o sytuacji, w której współwłaściciele, w ramach umowy bądź ewentualnie w drodze postępowania sądowego, posiadają wydzielone części nieruchomości do wyłącznego korzystania (podział quoad usum). W takiej sytuacji nie mamy do czynienia ze współposiadaniem w rozumieniu art. 206 kodeksu cywilnego. Przypomnę, że zgodnie z tym przepisem każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Dzieląc nieruchomość do korzystania współwłaściciele uzgadniają wyłączne posiadanie określonych części nieruchomości dla siebie. Każdy współwłaściciel staje się wówczas posiadaczem zależnym fizycznej części nieruchomości, nad którą sprawuje władztwo w zakresie podziału quoad usum.

Taki podział, co do zasady, nie prowadzi do zasiedzenia udziału w nieruchomości czemu wielokrotnie już dawał wyraz Sąd Najwyższy. Mówiąc inaczej, współwłaściciel, któremu wydzielono do korzystania część nieruchomości – z tego tytułu, że z niej korzysta – nie nabywa możliwości nabycia własności wydzielonej mu części przez zasiedzenie. Nie oznacza to jednak, że nigdy nie może dojść w takiej sytuacji do nabycia udziału. Wyobraźmy sobie bowiem przypadek, w którym jeden ze współwłaścicieli korzysta zarówno z wydzielonej mu do korzystania części własnej, jak części drugiego właściciela. Przy spełnieniu innych przesłanek prowadzących do zasiedzenia, jak najbardziej, będzie możliwe zasiedzenie udziału drugiego ze współwłaściciela.

Z kolei, aby współwłaściciel i posiadacz w ramach podziału quoad usum nabył posiadany udział musiałby po pierwsze zakres posiadania z zależnego na samoistne ale też stanowczo uzewnętrznić tę zmianę posiadania wobec pozostałych współwłaścicieli.

REKLAMA

REKLAMA

Autopromocja

Wykazanie przesłanki samoistności posiadania prowadzące do zasiedzenia udziału

Choć zasiedzenie udziału w nieruchomości jest jak najbardziej możliwe jest ono trudniejsze pod względem dowodowym. Wynika to z faktu, że współwłaściciel musi udowodnić, że rozszerzył zakres swojego posiadania ponad to, do czego uprawnia go wcześniej cytowany art. 206 kodeksu cywilnego.

Samo tylko wyłączne korzystanie z całej nieruchomości przy bierności innego współwłaściciela nie prowadzi do możliwości zasiedzenia udziału. Jeżeli np. nieruchomość przynosi jakieś pożytki (np. plony rolne, czy czynsze najmu), nie oznacza to, że ten współwłaściciel, który te pożytki jako jedyny otrzymuje, nabędzie własność udziału przez zasiedzenie. Również wyłączne ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości typu opłacanie podatków za całą nieruchomość nie uprawnia do zasiedzenia udziału.

Jak wskazał bowiem Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8 maja 2014 r., V CSK 324/13 „współwłaściciel nieruchomości powołujący się na nabycie przez zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli powinien udowodnić posiadanie nieruchomości wyłącznie dla siebie, tj. z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania. Władanie rzeczą wspólną przez współwłaściciela musi zatem wykraczać poza granice przysługującego mu uprawnienia do posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej”.

W praktyce aby zasiedzieć udział trzeba wykazać przed sądem, że dokonywało się np. czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną tj. tych, które co do zasady wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Może to być na przykład remont generalny wspólnego budynku – taki o znacznym zakresie prac i kosztów, o którym decyduje tylko jeden ze współwłaścicieli. Może to być generalna przebudowa takiego budynku, zmiana charakteru nieruchomości. Wszystkie te czynności muszą być połączone z jednoczesną manifestacją przez współwłaściciela, że uważa się on za jedynego uprawnionego do czynienia tych zmian w przedmiocie współwłasności. Jeżeli dokonujący takich remontów współwłaściciel będzie się jednak domagał np. zwrotu kosztów takiego remontu od pozostałych współwłaścicieli nie będzie można uznać, że działa on z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli. Traktować go bowiem będzie można raczej jako administratora takiej nieruchomości, co nie prowadzi do możliwości zasiedzenia udziału.

Zasiedzenie udziału we współwłasności a podatek od spadków i darowizn

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn nabycie własności nieruchomości tytułem zasiedzenia podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Oczywiście dotyczy to także nabycia udziału w nieruchomości. Obowiązek podatkowy aktualizuje się z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Podatek wynosi 7 % z tym tylko, że z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia.

Jeżeli budynek stanowiący część składową gruntu będącego przedmiotem nabycia został wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość tego budynku. Warto przypomnieć w tym miejscu, że w orzecznictwie podkreślono, iż w przypadku nabycia udziału w nieruchomości należy uwzględnić rzeczywistą wysokość poniesionych nakładów, a nie iloczyn ich wartości i nabytego przez zasiedzenie udziału (zob. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 12 czerwca 2014 r., I SA/Gl 1340/13). Innymi słowy, to że współwłaściciel nabył udział w nieruchomości wynoszący 1/3 całości, nie oznacza, iż jest uprawniony do uwzględnienia poniesionych nakładów tylko w 1/3 części.

Kwestią niejednolicie postrzeganą jest zwolnienie od podatku nabycia nieruchomości, a także udziału w niej, w drodze zasiedzenia. Choć sądy administracyjne opowiadają się za tym, że osoba, która przez zasiedzenie nabyła nieruchomość należącą wcześniej do bliskiego krewnego, może skorzystać ze zwolnienia z podatku (tak. np. wyrok NSA z 19 marca 2014 r., II FSK 883/12 i prawomocny wyrok WSA w Warszawie z 29 listopada 2022 r., III SA/Wa 789/22), to organy podatkowe reprezentują niestety przeciwny pogląd (patrz np. interpretacja z 27 stycznia 2022 r., 0111-KDIB2-3.4015.14.2021.1.JS).

Na koniec jeszcze trzeba nadmienić, że art. 4 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowi, że zwalnia się nabycie od podatku własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami ułamkowych części nieruchomości - do wysokości udziału we współwłasności. Ale aby móc skorzystać ze zwolnienia po pierwsze należy być już wcześniej współwłaścicielem udziału w danej nieruchomości. Po drugie zaś musi dojść do zasiedzenia fizycznie wydzielonej części nieruchomości, a nie tylko udziału w nieruchomości. Zasiedzenie udziału nie kwalifikuje się do zastosowania zwolnienia (por. pismo Dyrektora KIS z 23 marca 2023 r., 0111-KDIB2-2.4015.174.2022.1.MZ).

Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Skuteczna windykacja: 5 mitów – dlaczego nie warto w nie wierzyć. Terminy przedawnienia roszczeń (branża TSL)

Wśród polskich przedsiębiorców, w tym także w branży TSL (transport, spedycja i logistyka) temat windykacji należności powraca jak bumerang. Z jednej strony przedsiębiorcy zmagają się z chronicznymi zatorami płatniczymi, z drugiej – wciąż krążą liczne stereotypy, które sprawiają, że wiele firm reaguje zbyt późno albo unika działań windykacyjnych. W efekcie przedsiębiorcy narażają się na utratę płynności finansowej i problemy z dalszym rozwojem.

Podatek od nieruchomości 2026: stawki maksymalne. 1,25 zł za 1 m2 mieszkania lub domu, 35,53 zł za 1 m2 biura, magazynu, sklepu

Stawki maksymalne podatku od nieruchomości będą w 2026 roku wyższe o ok. 4,5% od obowiązujących w 2025 roku. Przykładowo stawka maksymalna podatku od budynków mieszkalnych i samych mieszkań wyniesie w 2026 roku 1,25 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej, a od budynków (także mieszkalnych) używanych do prowadzenia działalności gospodarczej: 35,53 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. Faktyczne stawki podatku od nieruchomości na dany rok ustalają rady gmin w formie uchwały ale stawki te nie mogą być wyższe od maksymalnych stawek określonych przez Ministra Finansów i Gospodarki.

Limit poniżej 10 000 zł - najczęściej zadawane pytania o KSeF

Czy przedsiębiorca z obrotami poniżej 10 tys. zł miesięcznie musi korzystać z KSeF? Jak długo można jeszcze wystawiać faktury papierowe? Ministerstwo Finansów wyjaśnia szczegóły nowych zasad, które wejdą w życie od lutego 2026 roku.

"Podatek" (opłata) od psa w 2026 r. Jest stawka maksymalna ale każda gmina ustala samodzielnie. Kto nie musi płacić tej opłaty?

Najczęściej mówi się potocznie: „podatek od psa”. Ale tak naprawdę to opłata lokalna: "opłata od posiadania psów" pobierana przez gminy. Na szczęście nie wszystkie gminy się na to decydują. Bo opłata właśnie tym się różni od podatku, że może ale nie musi być wprowadzona na terenie danej gminy. Ile wynosi opłata od psa w 2026 roku? Kto musi ją płacić a kto jest zwolniony? Do kiedy trzeba wnosić tę opłatę do gminy? Wyjaśniamy.

REKLAMA

Podatki i opłaty lokalne w 2026 roku: Minister Finansów ustalił stawki maksymalne

Od 1 stycznia 2026 r. wzrosną (jak prawie każdego roku) o wskaźnik inflacji (tym razem o ok. 4,5%) maksymalne stawki podatków i opłat lokalnych. Minister Finansów wydał już coroczne obwieszczenie w tej kwestii. Zatem w 2026 roku możemy liczyć się z zauważalnie wyższymi stawkami podatku od nieruchomości, podatku od środków transportowych i opłat lokalnych (targowej, miejscowej, uzdrowiskowej, reklamowej, od posiadania psów) - oczywiście w tych gminach, których rady podejmą stosowne uchwały do końca 2025 roku.

Zasadzka legislacyjna na fundacje rodzinne. Krytyczna analiza projektu nowelizacji ustawy o CIT z dnia 29 sierpnia 2025 r.

"Niczyje zdrowie, wolność ani mienie nie są bezpieczne, kiedy obraduje parlament" - ostrzega sentencja często błędnie przypisywana Markowi Twainowi, której rzeczywistym autorem jest Gideon J. Tucker, dziewiętnastowieczny amerykański prawnik i sędzia Sądu Najwyższego stanu Nowy Jork. Ta gorzka refleksja, wypowiedziana w 1866 roku w kontekście chaotycznego procesu legislacyjnego w Albany, nabiera szczególnej aktualności w obliczu współczesnych praktyk legislacyjnych.

Od 2026 koniec faktur w Wordzie i Excelu. KSeF zmienia zasady gry dla wszystkich firm

Od 2026 roku KSeF stanie się obowiązkowy dla wszystkich przedsiębiorców, a sposób wystawiania faktur zmieni się na zawsze. System przewiduje różne tryby – online, offline24, awaryjny – aby zapewnić firmom ciągłość działania w każdych warunkach. Dzięki temu nawet brak internetu czy awaria serwerów nie zatrzyma procesu fakturowania.

Nowe limity podatkowe na 2026 rok - co musisz wiedzieć już dziś? Wyliczenia i konsekwencje

Rok 2026 przyniesie przedsiębiorcom realne zmiany – limity podatkowe zostaną obniżone w wyniku przeliczenia według niższego kursu euro. Granica przychodów dla małego podatnika spadnie do 8 517 000 zł, a limit jednorazowej amortyzacji do 212 930 zł. To pozornie drobna korekta, która w praktyce może zdecydować o utracie ulg, uproszczeń i korzystnych form rozliczeń.

REKLAMA

Samofakturowanie w KSeF – jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces?

Samofakturowanie pozwala nabywcy wystawiać faktury w imieniu sprzedawcy, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dowiedz się, jakie warunki trzeba spełnić i jak przebiega cały proces w systemie KSeF.

SmartKSeF – jak bezpiecznie wystawiać e-faktury

Wdrożenie Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) zmienia sposób dokumentowania transakcji w Polsce. Od 2026 r. e-faktura stanie się obowiązkowa, a przedsiębiorcy muszą przygotować się na różne scenariusze działania systemu. W praktyce oznacza to, że kluczowe staje się korzystanie z rozwiązań, które automatyzują proces i minimalizują ryzyka. Jednym z nich jest SmartKSeF – narzędzie wspierające firmy w bezpiecznym i zgodnym z prawem wystawianiu faktur ustrukturyzowanych.

REKLAMA