REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy można zasiedzieć udział w nieruchomości (np. jako współwłaściciel)? Czy trzeba płacić podatek od takiego zasiedzenia?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
radca prawny i doradca podatkowy
zasiedzenie
Kiedy można zasiedzieć udział w nieruchomości (np. jako współwłaściciel)? Czy trzeba płacić podatek od takiego zasiedzenia?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Własność udziału w nieruchomości, podobnie jak całą nieruchomość, można nabyć przez zasiedzenie. Przesłankami nabycia własności udziału w tym trybie jest samoistne posiadanie i upływ określonego wymaganego czasu, który w przypadku dobrej wiary posiadacza wynosi lat 20, a w przypadku złej wiary 30 lat. Zasiedzenie udziału może nastąpić zarówno wówczas gdy każdy ze współposiadaczy korzysta z całej rzeczy, lecz również wówczas, gdy każdy ze współposiadaczy uważa się za posiadacza samoistnego posiadanej części, której się nie da fizycznie wydzielić (por. uchwałę SN z 26.01.1978 r., sygn.akt III CZP 96/77). Warto też podkreślić, że zasiedzieć udział w nieruchomości może zarówno osoba trzecia, jak i jej współwłaściciel.
Tym niemniej zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości nie przebiega identycznie jak zasiedzenie całej nieruchomości czego trzeba mieć świadomość, a w określonych okolicznościach może też być ono w ogóle niemożliwe.

Podział quoad usum a zasiedzenie udziału w nieruchomości

Analizując kwestie związane z zasiedzeniem udziałów w nieruchomości, warto wspomnieć o sytuacji, w której współwłaściciele, w ramach umowy bądź ewentualnie w drodze postępowania sądowego, posiadają wydzielone części nieruchomości do wyłącznego korzystania (podział quoad usum). W takiej sytuacji nie mamy do czynienia ze współposiadaniem w rozumieniu art. 206 kodeksu cywilnego. Przypomnę, że zgodnie z tym przepisem każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Dzieląc nieruchomość do korzystania współwłaściciele uzgadniają wyłączne posiadanie określonych części nieruchomości dla siebie. Każdy współwłaściciel staje się wówczas posiadaczem zależnym fizycznej części nieruchomości, nad którą sprawuje władztwo w zakresie podziału quoad usum.

Taki podział, co do zasady, nie prowadzi do zasiedzenia udziału w nieruchomości czemu wielokrotnie już dawał wyraz Sąd Najwyższy. Mówiąc inaczej, współwłaściciel, któremu wydzielono do korzystania część nieruchomości – z tego tytułu, że z niej korzysta – nie nabywa możliwości nabycia własności wydzielonej mu części przez zasiedzenie. Nie oznacza to jednak, że nigdy nie może dojść w takiej sytuacji do nabycia udziału. Wyobraźmy sobie bowiem przypadek, w którym jeden ze współwłaścicieli korzysta zarówno z wydzielonej mu do korzystania części własnej, jak części drugiego właściciela. Przy spełnieniu innych przesłanek prowadzących do zasiedzenia, jak najbardziej, będzie możliwe zasiedzenie udziału drugiego ze współwłaściciela.

Z kolei, aby współwłaściciel i posiadacz w ramach podziału quoad usum nabył posiadany udział musiałby po pierwsze zakres posiadania z zależnego na samoistne ale też stanowczo uzewnętrznić tę zmianę posiadania wobec pozostałych współwłaścicieli.

REKLAMA

Autopromocja

Wykazanie przesłanki samoistności posiadania prowadzące do zasiedzenia udziału

Choć zasiedzenie udziału w nieruchomości jest jak najbardziej możliwe jest ono trudniejsze pod względem dowodowym. Wynika to z faktu, że współwłaściciel musi udowodnić, że rozszerzył zakres swojego posiadania ponad to, do czego uprawnia go wcześniej cytowany art. 206 kodeksu cywilnego.

Samo tylko wyłączne korzystanie z całej nieruchomości przy bierności innego współwłaściciela nie prowadzi do możliwości zasiedzenia udziału. Jeżeli np. nieruchomość przynosi jakieś pożytki (np. plony rolne, czy czynsze najmu), nie oznacza to, że ten współwłaściciel, który te pożytki jako jedyny otrzymuje, nabędzie własność udziału przez zasiedzenie. Również wyłączne ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości typu opłacanie podatków za całą nieruchomość nie uprawnia do zasiedzenia udziału.

Jak wskazał bowiem Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8 maja 2014 r., V CSK 324/13 „współwłaściciel nieruchomości powołujący się na nabycie przez zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli powinien udowodnić posiadanie nieruchomości wyłącznie dla siebie, tj. z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania. Władanie rzeczą wspólną przez współwłaściciela musi zatem wykraczać poza granice przysługującego mu uprawnienia do posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej”.

W praktyce aby zasiedzieć udział trzeba wykazać przed sądem, że dokonywało się np. czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną tj. tych, które co do zasady wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Może to być na przykład remont generalny wspólnego budynku – taki o znacznym zakresie prac i kosztów, o którym decyduje tylko jeden ze współwłaścicieli. Może to być generalna przebudowa takiego budynku, zmiana charakteru nieruchomości. Wszystkie te czynności muszą być połączone z jednoczesną manifestacją przez współwłaściciela, że uważa się on za jedynego uprawnionego do czynienia tych zmian w przedmiocie współwłasności. Jeżeli dokonujący takich remontów współwłaściciel będzie się jednak domagał np. zwrotu kosztów takiego remontu od pozostałych współwłaścicieli nie będzie można uznać, że działa on z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli. Traktować go bowiem będzie można raczej jako administratora takiej nieruchomości, co nie prowadzi do możliwości zasiedzenia udziału.

Zasiedzenie udziału we współwłasności a podatek od spadków i darowizn

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn nabycie własności nieruchomości tytułem zasiedzenia podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Oczywiście dotyczy to także nabycia udziału w nieruchomości. Obowiązek podatkowy aktualizuje się z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Podatek wynosi 7 % z tym tylko, że z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia.

Jeżeli budynek stanowiący część składową gruntu będącego przedmiotem nabycia został wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość tego budynku. Warto przypomnieć w tym miejscu, że w orzecznictwie podkreślono, iż w przypadku nabycia udziału w nieruchomości należy uwzględnić rzeczywistą wysokość poniesionych nakładów, a nie iloczyn ich wartości i nabytego przez zasiedzenie udziału (zob. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 12 czerwca 2014 r., I SA/Gl 1340/13). Innymi słowy, to że współwłaściciel nabył udział w nieruchomości wynoszący 1/3 całości, nie oznacza, iż jest uprawniony do uwzględnienia poniesionych nakładów tylko w 1/3 części.

Kwestią niejednolicie postrzeganą jest zwolnienie od podatku nabycia nieruchomości, a także udziału w niej, w drodze zasiedzenia. Choć sądy administracyjne opowiadają się za tym, że osoba, która przez zasiedzenie nabyła nieruchomość należącą wcześniej do bliskiego krewnego, może skorzystać ze zwolnienia z podatku (tak. np. wyrok NSA z 19 marca 2014 r., II FSK 883/12 i prawomocny wyrok WSA w Warszawie z 29 listopada 2022 r., III SA/Wa 789/22), to organy podatkowe reprezentują niestety przeciwny pogląd (patrz np. interpretacja z 27 stycznia 2022 r., 0111-KDIB2-3.4015.14.2021.1.JS).

Na koniec jeszcze trzeba nadmienić, że art. 4 ust.1 pkt 8 ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowi, że zwalnia się nabycie od podatku własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami ułamkowych części nieruchomości - do wysokości udziału we współwłasności. Ale aby móc skorzystać ze zwolnienia po pierwsze należy być już wcześniej współwłaścicielem udziału w danej nieruchomości. Po drugie zaś musi dojść do zasiedzenia fizycznie wydzielonej części nieruchomości, a nie tylko udziału w nieruchomości. Zasiedzenie udziału nie kwalifikuje się do zastosowania zwolnienia (por. pismo Dyrektora KIS z 23 marca 2023 r., 0111-KDIB2-2.4015.174.2022.1.MZ).

Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy

Zapisz się na newsletter
Chcesz uniknąć błędów? Być na czasie z najnowszymi zmianami w podatkach? Zapisz się na nasz newsletter i otrzymuj rzetelne informacje prosto na swoją skrzynkę.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Księgowość
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kiedy cudzoziemcy (np. obywatele Ukrainy) muszą płacić w Polsce podatek od spadków i darowizn?

W Polsce obecnie mieszka wielu cudzoziemców, przeważają obywatele Ukrainy, tutaj pracują, kształcą się, a także nabywają rzeczy m.in. w drodze darowizn otrzymywanych od swoich rodzin czy w drodze dziedziczenia. Warto zatem przybliżyć im zasady opodatkowania obowiązujące na terytorium RP, a przede wszystkim wyjaśnić w jakich sytuacjach ciąży na nich w naszym kraju obowiązek podatkowy.

KSeF zrewolucjonizuje pracę biur rachunkowych. Nadchodzi największa zmiana od lat

Już od kwietnia 2026 każdy przedsiębiorca będzie musiał korzystać z Krajowego Systemu e-Faktur. To ogromne wyzwanie – ale też szansa – zwłaszcza dla biur rachunkowych. Dowiedz się, jak KSeF zmieni obieg dokumentów, rolę księgowych i co zrobić, by nie zostać w tyle w erze cyfrowej rewolucji.

Rozliczanie kilometrówek od aut elektrycznych: jest stanowisko Ministra Finansów i zapowiedź zmian w przepisach

Pieniądze, jakie pracodawca przekazuje pracownikowi tytułem zwrotu kosztów używania samochodu elektrycznego do celów służbowych, stanowią przychód pracownika i podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Wydatki takie nie są też kosztem przedsiębiorcy (pracodawcy). Takie jest stanowisko Ministra Finansów zaprezentowane w odpowiedzi wiceministra finansów Jarosława Nenemana na interpelację poselską. Jednocześnie w interpelacji poinformowano, że Ministerstwo Infrastruktury rozpoczęło prace nad zmianami w rozporządzeniu w sprawie warunków ustalania oraz sposobu dokonywania zwrotu kosztów używania do celów służbowych samochodów osobowych, motocykli i motorowerów niebędących własnością pracodawcy. Zmiany te mają pozwolić na wprowadzenie możliwości zwrotu pracownikom kosztów używania do celów służbowych samochodów o napędzie elektrycznym lub hybrydowym, a także napędzanych wodorem, czy też zasilanych innymi alternatywnymi źródłami energii.

Ministerstwo Finansów chce zakończyć nadużycia z przedawnieniem podatków. Nowe zasady już w 2026 roku

W nowej wersji projektu nowelizacji Ordynacji podatkowej Ministerstwo Finansów chce zlikwidować możliwość zawieszania biegu przedawnienia zobowiązania podatkowego poprzez wszczęcie postępowania karnego skarbowego. O szczegółach zmian mówi wiceminister finansów Jarosław Neneman.

REKLAMA

Stawki podatku od środków transportowych w 2026 roku: Nowe limity już opublikowane

Znamy już nowe górne granice stawek podatku od środków transportowych na 2026 rok. Większość limitów wzrosła o około 4,5% względem 2025 r. Sprawdź szczegółowe porównanie stawek, terminy płatności oraz zasady ustalania stawek przez gminy. To ważne dla przedsiębiorców i samorządów.

TSUE: Urzędy skarbowe nie mogą automatycznie wykreślać firm z rejestru VAT za zaległości

Przełomowy wyrok TSUE potwierdza, że wykreślenie firmy z rejestru VAT za brak zapłaty podatku nie może odbywać się automatycznie. Fiskus musi najpierw zbadać przyczyny zaległości i zachowanie przedsiębiorcy. Orzeczenie może uchronić tysiące firm przed nieproporcjonalnymi sankcjami i nieodwracalnymi stratami.

Koniec z bieganiem po zaświadczenia! Rewolucyjne zmiany w podatku od spadków i darowizn, dotyczące zaświadczeń z urzędu skarbowego oraz rozliczeń rent prywatnych

Koniec z obowiązkiem przedstawiania zaświadczeń z urzędu skarbowego przy sprzedaży majątku otrzymanego od najbliższej rodziny! Nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn upraszcza formalności i rozliczenia rent prywatnych. Sprawdź, co dokładnie się zmienia i kiedy nowe przepisy wchodzą w życie.

2 mln zł zamiast 1 mln! Rząd luzuje zasady w podatku PIT – to przełom dla przedsiębiorców, którzy korzystają z rozliczenia kasowego

Rząd szykuje istotną zmianę w podatku dochodowym – limit przychodów uprawniający do kasowego PIT ma wzrosnąć z 1 mln do 2 mln zł. To ogromna ulga dla tysięcy firm, które dzięki nowym przepisom poprawią swoją płynność finansową i uproszczą rozliczenia z fiskusem.

REKLAMA

Wystawianie faktur ustrukturyzowanych narusza konstytucyjne prawo do prywatności

Istotna część podatników, mimo istnienia formalnego obowiązku, nie będzie mogła wystawiać faktur ustrukturyzowanych, gdyż nie pozwalają im na to zawarte umowy, w których nabywcy zastrzegają sobie zachowanie tajemnicy handlowej. Wystawianie faktur ustrukturyzowanych w sposób oczywisty narusza tę zasadę, bowiem ich treść będzie w sposób nieograniczony dostępna dla długiej listy organów państwa – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski. I dodaje: Organy te będą mogły bez jakichkolwiek ograniczeń czerpać informacje o tajemnicach handlowych, a zwłaszcza o towarach i usługach oraz cenach stosowanych przez podatników.

Nowe Centrum Kompetencyjne i Zespół ds. zwalczania agresywnego planowania podatkowego – jest ważny krok w uszczelnianiu CIT

Ministerstwo Finansów ogłosiło powstanie Centrum Kompetencyjnego ds. zwalczania agresywnego planowania podatkowego w CIT oraz nowego Zespołu analizującego systemowe rozwiązania w tym obszarze. KAS zmienia też priorytety kontroli – liczyć się będą efekty, nie liczba postępowań.

REKLAMA