Rozliczenia związane z bezumownym korzystaniem z nieruchomości mogą budzić wątpliwości w zakresie ich odpowiedniej kwalifikacji. Spółki często stoją przed pytaniem czy wynagrodzenie za korzystanie z takiej nieruchomości należy uznać za wynagrodzenie za świadczenie usług czy też uzyskane pieniądze będą stanowić odszkodowanie za korzystanie z gruntu bez umowy. Dyrektor KIS wskazał w swojej interpretacji, że nawet w przypadku, w którym Spółka otwarcie sprzeciwia się korzystaniu z gruntu i wzywa do wydania gruntu, korzystanie z gruntu może być dorozumianie zakwalifikowane jako świadczenie usług.
- Bezumowne korzystanie z nieruchomości a obowiązek zapłaty VAT
- Czy wynagrodzenie miało charakter odszkodowania czy odpłatnej usługi?
Bezumowne korzystanie z nieruchomości a obowiązek zapłaty VAT
Sprawa dotyczyła spółki będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej spółka zawarła z wykonawcą umowę dotyczącą odkładania urobku z działek. Po upływie terminu na jaki zawarto tę umowę nie podpisano protokołu wydania nieruchomości, ze względu na niedopełnienie zobowiązań co do jej treści. Dodatkowo wykonawca pomimo upływu umownego terminu zakończenia, a także uzyskania odpowiednich zezwoleń, decyzji i pozwoleń nie zakończył formalnie procesu budowlano-refulacyjnego, nie dokonał odbioru robót oraz nie złożył zawiadomienia o zakończeniu budowy. Spółka oraz wykonawca zawarli drugą umowę, dotycząc odkładania urobku na nieruchomości, po zakończeniu której wykonawca zobowiązany był do wydania nieruchomości w stanie niepogorszonym.
W związku z niewywiązaniem się z tego obowiązku, spółka skierowała do wykonawcy pismo dotyczące podpisania protokołu wydania nieruchomości. A miesiąc później skierowano dodatkowe pismo informujące, że na podstawie zapisów umownych uznano, iż Wykonawca bezumownie zajmuje nieruchomość i w związku z tym spółka zaczęła naliczać wynagrodzenie zgodnie z umową. Spółka pomimo pisma ze strony wykonawcy podtrzymała swoje stanowisko i doliczyła określoną kwotę wynagrodzenia. Jednakże w wątpliwość podjęto fakt czy opisywana sytuacja powinna być traktowana jako świadczenie usług, a do wynagrodzenia doliczony podatek VAT.
Czy wynagrodzenie miało charakter odszkodowania czy odpłatnej usługi?
Spółka stanęła na stanowisku, że wystawiane przez nią faktury nie były związane z świadczeniem usług i w związku z tym nie powinna doliczać do nich odpowiedniej wartości podatku od towarów i usług. Wskazała przy tym, że wykonawca po zakończeniu umowy korzystał z niej w inny sposób niż ten jaki został określony, natomiast sama Spółka już od pierwszego dnia sprzeciwiała się dalszemu korzystaniu z nieruchomości.
Spółka wskazała przy tym na interpretacje indywidualne dotyczące tej kwestii, w których za kluczowy moment dla ustalenia, czy dochodzi do tolerowania bezumownego korzystania z nieruchomości jest moment wyrażenie przez właściciela nieruchomości sprzeciwu wobec nieuprawnionego korzystania z jego rzeczy. W takim przypadku świadczenie to traktowane było jako odpłatne udostępnianie nieruchomości i podlegało VAT. Zdaniem spółki jej sytuacja jest jednak inna, ponieważ od dnia wygaśnięcia umowy zgłaszała oraz żądała wydania nieruchomości. Zdaniem spółki w takiej sytuacji nie doszło do przedłużenia ani zawiązania nowego stosunku umownego, a wykonawca korzystał z nieruchomości bez zgody Spółki. W związku z powyższym uzyskane wynagrodzenie w ocenie spółki miało charakter odszkodowawczy (za pozbawienie prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością) i co za tym idzie nie podlegało przepisom ustawy o VAT.
Z takim stanowiskiem nie zgodził się organ, który w wydanej interpretacji indywidualnej (interpretacja indywidualna z 17 lutego 2026 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.914.2025.2.IK) wskazał, iż spółka co prawda opisuje, że nie zgadzała się na korzystanie przez niego z nieruchomości, ale jak sama wskazuje kierowała do niego pisma oraz wystawiła faktury VAT za bezumowne korzystanie z niej. Spółka nie skierowała sprawy na drogę sądową tylko w pierwszej kolejności prowadziła rozmowy ugodowe, które doprowadziły do zwrotu nieruchomości. W związku z powyższym w ocenie organu spółka wyraziła zgodę na korzystanie przez wykonawcę z przedmiotowej nieruchomości, co za tym idzie omawiane świadczenie powinno być traktowane jako świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust 1 ustawy o VAT. Zdaniem organu otrzymana płatność ma na tyle bezpośredni związek z świadczoną usługą, iż bezsprzecznie należy uznać, że są one związane i będzie stanowić wynagrodzenie za wyświadczoną przez Spółkę usługę. W takiej sytuacji zdaniem organu usługa ta powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
Organ dodatkowo odniósł się do interpretacji przedstawionych przez spółkę wskazując, iż interpretacja, w której stanowisko było korzystne dla spółki jest interpretacją uwzględniającą wyrok sądu i nie jest zbieżna ze stanowiskiem przedstawianym przez organ interpretacyjny, druga natomiast z interpretacji przedstawiała stanowisko tożsame z tym, które zaprezentowano w przedmiotowej sprawie.
Sławomir Buszko - Partner ID Advisory Doradca Podatkowy