Jestem czynnym podatnikiem VAT z tytułu usług najmu 2 lokali mieszkalnych na cele prowadzonej działalności gospodarczej dwóch spółek. Moje pytanie dotyczy kaucji pobieranych przy zawieraniu umów najmu lokalu. Słyszałam, że kaucje takie podlegają opodatkowaniu?
RADA
Kaucja nie stanowi należności za wykonanie świadczenia ani sama w sobie nie jest usługą, nie stanowi również zaliczki ani zadatku. Nie podlega więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ani też nie należy jej fakturować. Jednak, w sytuacji gdy kaucja nie zostanie oddana i zaliczona na poczet czynszu, to należy ją traktować jako formę zaliczki i udokumentować, wystawiając fakturę VAT.
UZASADNIENIE
Z treści pytania Czytelniczki nie wynika, czy jest to kaucja zwrotna, czy też nie. Dlatego omówienia wymagają w tej sytuacji dwie możliwości.
Otóż jeżeli przyjmiemy, że jest to kaucja zwrotna, to nie wystąpi obowiązek opodatkowania jej podatkiem VAT.
WAŻNE!
Kaucja to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania umowy, nie stanowi zatem obrotu w rozumieniu VAT. Nie rodzi obowiązku podatkowego, gdyż ma charakter zabezpieczenia prawidłowego wykonania umowy najmu, i w całości podlega zwrotowi po wygaśnięciu umowy.
W praktyce wielu podatników stosuje taką metodę rozliczeń, że nie zwraca kaucji, którą otrzymali na początku obowiązywania umowy. Zostaje ona zaliczona na poczet kolejnej raty czynszu.
W przypadku, gdy kaucja gwarancyjna zostanie zaliczona na poczet należności za najem, należy ją traktować jako formę zaliczki lub zadatku. Takie postępowanie podatnika musi jednak znaleźć swoje odzwierciedlenie w zawartej umowie najmu. Z umowy musi bowiem jasno wynikać, iż obydwie strony zgadzają się i przyjmują taki sposób rozliczenia. Tak więc w sytuacji jeśli zostanie wpłacona kaucja, przy czym od razu wiadomo, że zostanie ona zaliczona na poczet czynszu za najem, należy ją traktować jako formę zaliczki i wystawić fakturę VAT. Fakturę należy wystawić nie później niż 7. dnia od dnia otrzymania takiej kaucji.
• Skutki w podatku dochodowym
Podatnicy – najemnicy z tytułu korzystania z obcych składników majątku na podstawie umowy najmu ponoszą w związku z tym określone wydatki. Przepisy podatku dochodowego przewidują możliwość zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów. Kosztem są tylko te wydatki, które nie podlegają zwrotowi. Tymczasem kaucja nie ma takiego charakteru. Nie stanowi składnika czynszu i nie może być zaliczona w ciężar kosztów. Tak jest tylko wtedy, gdy jest ona zwracana najemcy po upływie umowy najmu. Jeśli natomiast zgodnie z umową kaucja jest zaliczona na poczet czynszu, to traci ona charakter zwolnionej i staje się czynszem, a jednocześnie kosztem uzyskania przychodów.
• art. 19 ust. 11, art. 19 ust. 13 pkt 4, art. 29 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 179, poz. 1484
• § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 95, poz. 798
Ewa Michalak
specjalista w zakresie VAT