Jako firma deweloperska zamierzamy nabyć od starostwa prawo wieczystego użytkowania gruntu niezabudowanego, przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe. Czy starostwo przy sprzedaży powinno naliczyć podatek VAT i w jakiej wysokości?
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT).
Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, natomiast przez świadczenie usług – każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 232 Kodeksu cywilnego, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność gmin lub ich związków – mogą być oddane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.
Użytkowanie wieczyste należy do praw rzeczowych i – jak wszystkie prawa rzeczowe – jest prawem podmiotowym bezwzględnym. Z punktu widzenia praktycznych uprawnień użytkownika, a zwłaszcza zakresu, w którym może on rozporządzać rzeczą, użytkowanie wieczyste jest zbliżone do prawa własności. Oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie następuje na podstawie umowy, zawartej w formie aktu notarialnego między organem administracji państwowej lub samorządowej i użytkownikiem. Umowa ta może być zawarta na okres od 40 do 99 lat. Po wygaśnięciu prawa teren wraca we władanie państwa.
Jak wynika z omówionych przepisów, oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie mieści się w zakresie definicji dostawy towarów, zawartej w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, nie daje bowiem praw do rozporządzania gruntem jak właściciel, natomiast jest świadczeniem na rzecz innego podmiotu. Zgodnie zatem z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT należy uznać, że jest ono świadczeniem usług. Oznacza to jednocześnie, że podlega opodatkowaniu, a stawka podatku wynosi 22% (art. 41 ustawy o VAT).
Obowiązek podatkowy w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych, zgodnie z § 3a rozporządzenia Ministra Finansów z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, powstaje z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych wpłat pobieranych z tego tytułu.
Przy oddaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu.
Należy również wyjaśnić, że mimo iż nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, do których realizacji zostały powołane, to z tytułu czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych organy te są podatnikiem podatku od towarów i usług (art. 15 ust. 6 ustawy o VAT).
Oznacza to, że sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu niezabudowanego, przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe, bez względu na to czy jest dokonywana przez starostwo czy inny organ władzy publicznej, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Jolanta Karbowiak
Podstawy prawne
• ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 53, poz. 545
• rozporządzenie Ministra Finansów z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 97, poz. 970; ost.zm. Dz.U. z 2004 r. Nr 224, poz. 2277
• ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. Nr 16, poz. 93; ost.zm. Dz.U. z 2004 r. Nr 172, poz. 1804