Podatek od nieruchomości od budynków. Jak ustalić podstawę opodatkowania?

PwC Studio
Serwis prawno-podatkowy PwC
rozwiń więcej
Podatek od nieruchomości od budynków. Jak ustalić podstawę opodatkowania?
Podatek od nieruchomości od budynków. W polskim systemie prawnym istnieje kilka definicji pojęcia powierzchni użytkowej. Jedna z nich została również zawarta w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych ("POL"), w zakresie dotyczącym podatku od nieruchomości. Z uwagi na różnice pomiędzy danymi normami podatnicy często spotykają się z problemami przy ustalaniu prawidłowej podstawy opodatkowania dla budynków podlegających opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości ("PoN").

 Podstawa opodatkowania budynków. Jak to faktycznie wygląda?

Podatnicy podczas ustalania podstawy opodatkowania dla budynków często korzystają z pomiarów wykonanych na potrzeby dokumentów budowlanych, które były dokonywane na podstawie innych norm niż te, które są właściwe dla celów PoN. W szczególności znaczenie mają tu Polskie Normy Budowlane nr PN-70/B-02365, PN-ISO 9836:1997 oraz PN-ISO 9836:2015-12 wraz z normami pomocniczymi. 

Autopromocja

Oznacza to, że podatnicy będą posiadali aż trzy dokumenty, tj. projekt budowlany, pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie, które będą wskazywały powierzchnię liczoną na podstawie tych samych norm. Co istotne, nie będzie to jednak powierzchnia właściwa dla celów PoN, ponieważ będzie oparta na pomiarach, które zostały wykonane na podstawie przepisów niewłaściwych dla celów opodatkowania nieruchomości. 

Ze względu na wiele okoliczności takich jak: rozbudowa, przebudowa, czy częściowa rozbiórka budynku, rozbieżności pomiędzy zadeklarowaną podstawą opodatkowania budynków, a tą która faktycznie występuje w danym przypadku, mogą na przestrzeni lat ulec spotęgowaniu.

W zakresie nowo wybudowanych budynków podatnik ma ułatwioną sytuację, gdyż ze względu na wakacje podatkowe na podstawie art. 6 ust. 2 ustawy o POL, ma czas do 1 stycznia następnego roku podatkowego na dokonanie specjalistycznych pomiarów dla celów PoN. 

Jak to powinno wyglądać?

Czym jest powierzchnia użytkowa?

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o POL powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych: za kondygnacje uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Z uwagi na brak tożsamości definicji powierzchni użytkowej w ustawie o POL oraz w Polskich Normach Budowlanych, podatnik powinien dokonać odrębnych pomiarów dla celów PoN. 

W pierwszej kolejności należy wskazać, że powierzchnię użytkową należy mierzyć po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach. Według norm budowlanych ściana jest elementem konstrukcji budowlanej zaprojektowanym w celu przenoszenia obciążeń działających na układ konstrukcyjny oraz zapewnienia mu odpowiedniej sztywności i stateczności. W literaturze specjalistycznej podnosi się, że ściany powinny stanowić przegrodę wzrokową, dźwiękową, cieplną i ochronną. Z racji tego, dla dokonania prawidłowych pomiarów konieczne jest ustalenie, po którym elemencie konstrukcyjnym należy zmierzyć powierzchnię użytkową dla celów opodatkowania PoN.

Czym jest kondygnacja?

Kolejną istotną kwestią dla ustalenia podstawy opodatkowania dla budynków jest pojęcie kondygnacji. W ustawie o POL oraz w normach budowlanych nie znajduje się żadna definicja tego określenia, jednakże w tym zakresie orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że w takim przypadku pojęcie to należy rozumieć zgodnie z jego znaczeniem powszechnym, tj. jako część budynku pomiędzy stropami lub między podłożem i najniższym stropem. Przedkładając powyższe na problematykę opodatkowania budynku dla celów PoN należy podkreślić, że w tym zakresie również występują wątpliwości czy dany obszar stanowi kondygnację, np. w przypadku dachów budynku z zagospodarowaną przestrzenią.

Co istotne, do dokonania prawidłowych pomiarów wymagana jest również odpowiednia analiza materialnoprawna. Chodzi tutaj w szczególności o rozstrzygnięcie, które obszary należy uznać za podlegające opodatkowaniu, oraz te które powinny być z  opodatkowania wyłączone, jak np. szyby windowe, klatki schodowe. 

Prawidłowa kwalifikacja pomieszczeń jest równie kluczowa jak kwestia pomiarów powierzchni użytkowej, ponieważ wykluczenie niektórych pomieszczeń z pomiarów umożliwia znaczne obniżenie podstawy opodatkowania budynków dla celów PoN.

***

Kwestia prawidłowego ustalenia podstawy opodatkowania budynków może przysporzyć trudności oraz może wiązać się z dodatkowymi wydatkami po stronie podatnika, jednak praktyka jednoznacznie wskazuje na to, że tego rodzaju działania prowadzą do znaczących oszczędności po stronie podatnika.

Krzysztof Suchorab, Manager
Kacper Bielecki, Associate
Pwc Polska

Księgowość
MF: Przedłużenie terminów podatkowych dla poszkodowanych w wyniku powodzi z września 2024 r.
20 wrz 2024

W czwartek, 19 września zostało opublikowane i zaczęło obowiązywać rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie przedłużenia niektórych terminów przewidzianych w przepisach prawa podatkowego w związku z powodzią we wrześniu 2024 r. 

Podatnicy poszkodowani w powodzi zapłacą tegoroczne podatki w 2025 roku [projekt rozporządzenia Ministra Finansów]
19 wrz 2024

W dniu 18 września 2024 r. opublikowano projekt rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie przedłużenia niektórych terminów przewidzianych w przepisach prawa podatkowego w związku ze stanem klęski żywiołowej. Rozporządzenie to ma pomóc przedsiębiorcom poszkodowanym we wrześniu br. powodzią na obszarze części województwa dolnośląskiego, opolskiego oraz śląskiego - poprzez odroczenie terminów zapłaty podatków i zaliczek na podatki. 

Dyrektywę UE o adekwatnych wynagrodzeniach minimalnych trzeba wdrożyć w Polsce jeszcze w 2024 roku. Co się zmieni w płacy minimalnej? Od kiedy?
17 wrz 2024

Do 15 listopada 2024 kraje członkowskie Unii Europejskiej zobowiązane są do implementacji do porządku krajowego, przepisów kolejnej dyrektywy. Mowa tu o dyrektywie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2022/2041 z dnia 19 października 2022 r. w sprawie adekwatnych wynagrodzeń minimalnych w Unii Europejskiej, która wprowadza szereg regulacji dotyczących sposobu i częstotliwości określania przez Rząd minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Stawka 0% VAT do końca 2024 r. na darowizny towarów i usług dla powodzian. Konieczna pisemna umowa z OPP, JST, podmiotem leczniczym lub RARS
17 wrz 2024

Minister Finansów wydał rozporządzenie, które wprowadza możliwość stosowania obniżonej do 0% stawki podatku VAT dla darowizn (przekazywanych już od 12 września 2024 r.) wszelkiego rodzaju towarów lub usług niezbędnych do wsparcia poszkodowanych w trwającej obecnie powodzi. Ale ta preferencyjna stawka VAT dotyczy wyłącznie darowizn realizowanych za pośrednictwem organizacji pożytku publicznego, jednostek samorządu terytorialnego, podmiotów leczniczych i Rządowej Agencji Rezerw Strategicznych.

ZUS: można zapłacić składki z 2024 r. do 15 września 2025 r. bez odsetek. Trzeba złożyć oświadczenie o poszkodowaniu w powodzi
17 wrz 2024

Przedsiębiorcy poszkodowani przez powódź mogą opłacić składki za okres od 1 sierpnia do 31 grudnia br. dopiero we wrześniu 2025 r., bez naliczania odsetek za zwłokę - poinformował we wtorek PAP rzecznik prasowy Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Paweł Żebrowski.

Pies w kosztach firmy. Fiskus zmienił zdanie, bo nie znalazł związku pomiędzy wydatkami a przychodem
17 wrz 2024

Fiskus zmienił zdanie w sprawie kosztów firmowych dotyczących psa. Chodziło o możliwość zaliczenia w kosztach uzyskania przychodu wydatków na zakup i utrzymanie psa, który służył jako reklama promująca ofertę spółki.

Od 300 do 1200 zł miesięcznie składki będzie musiał zapłacić przedsiębiorca? Zryczałtowana składka zdrowotna być może stanie się faktem
17 wrz 2024

Od 300 do 1200 zł miesięcznie składki będzie musiał zapłacić przedsiębiorca? zryczałtowana składka zdrowotna być może stanie się faktem. Konfederacja Lewiatan postuluje za obniżeniem składki zdrowotnej dla przedsiębiorców i uproszczenie sposobu jej opłacania poprzez wprowadzenie zryczałtowanych stawek

MF: od 1 października przez infolinię KAS podatnik dostanie indywidualną informację o swoich sprawach
16 wrz 2024

Ministerstwo Finansów poinformowało, że od 1 października 2024 r. pracownicy urzędów skarbowych i Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) będą udzielać odpowiedzi na pytania podatników na jednej ogólnopolskiej infolinii KAS pod numerami: (+48) 22 330 03 30 – dla połączeń z telefonów komórkowych i 801 055 055 – dla połączeń z telefonów stacjonarnych. Tak jak do te pory podatnicy uzyskają pod tymi numerami ogólną informację podatkową i celną. Istotną nowością będzie możliwość uzyskania na tej infolinii informacji dotyczących indywidualnych spraw podatnika objętych tajemnicą skarbową po potwierdzeniu tożsamości kodem telePIN.

Doradca podatkowy w todze i z większymi kompetencjami. Od 2025 roku? Założenia nowelizacji
16 wrz 2024

Minister Finansów chce zmienić szereg przepisów ustawy o doradztwie podatkowym. W dniu 16 września 2024 r. opublikowano założenia projektu nowelizacji, zgodnie z którymi m.in. doradcy podatkowi w sądzie mieliby nosić togi, tak jak inne zawody prawnicze (adwokaci, radcowie prawni, prokuratorzy). Rozszerzony ma zostać zakres spraw, w których doradcy podatkowi będą mogli wydawać opinie. Ponadto zmiany zajdą w zasadach egzaminu na doradcę podatkowego i w kompetencjach organów KIDP.

Grecja sięga do kieszeni turystów! 20 euro podatku zapłaci każdy pasażer wysiadający na Mykonos i Santorini
16 wrz 2024

Grecja wprowadza podatek dla turystów. Każdy pasażer wycieczkowca wysiadający na greckiej wyspie Mykonos i Santorini będzie musiał zapłacić podatek w wysokości 20 euro w szczytowym sezonie turystycznym. Tak ogłosiła minister turystyki Grecji Olga Kefalogianni. W innych portach opłata wyniesie 5 euro.

pokaż więcej
Proszę czekać...