Czy trzeba płacić podatek od ogrodzenia i bramy wjazdowej? Tak ale nie wszyscy mają taki obowiązek. Co się zmieniło od 2025 roku?

• Budowle są opodatkowane podatkiem od nieruchomości o ile są związane z prowadzeniem biznesu 
• Co to są budowle (definicja do końca 2024 roku) 
• Definicja budowli dla potrzeb podatku od nieruchomości obowiązująca od 1 stycznia 2025 r.
• Co to są budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej?
• Jak obliczyć wartość budowli dla potrzeb podatku od nieruchomości?
• Podatek od bramy wjazdowej

Budowle są opodatkowane podatkiem od nieruchomości o ile są związane z prowadzeniem biznesu 

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają nie tylko grunty i budynki lub ich części (np. lokale mieszkalne) ale także budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wynika to z art. 2 ust. 1 pkt 3 w związku z art. ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.

Stawkę podatku od nieruchomości w przypadku budowli określa każda gmina w stosownej uchwale ale stawka ta nie może być wyższa niż 2% wartości budowli określonej na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3–7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Zatem jasne jest, że tylko budowle związane z prowadzeniem biznesu mogą być opodatkowane podatkiem od nieruchomości. A stawka tego podatku w przypadku budowli może osiągnąć maksymalnie 2% wartości budowli.

Co to są budowle (definicja do końca 2024 roku) 

Na to pytanie odpowiada przepis art. 1a ust. 1 pkt 2) ww. ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W myśl tego przepisu budowla, to  obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jak widać, aby poznać w pełni definicję budowli a także urządzeń budowlanych (traktowanych przez ustawę o podatkach i opłatach lokalnych na równi z budowlą) musimy też sięgnąć do ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. 
W myśl art. 3 pkt 3 tej ustawy budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

A na podstawie art. 3 pkt  9) Prawa budowlanego urządzeniami budowlanymi są urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Definicja budowli dla potrzeb podatku od nieruchomości obowiązująca od 1 stycznia 2025 r.

Od 1 stycznia 2025 r. obowiązuje w podatku od nieruchomości nowa definicja budowli. Wprowadziła ją ustawa z 19 listopada 2024 r. o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o opłacie skarbowej (Dz.U. poz. 1757).

Zmieniony przepis art. 1a ust. 1 pkt 2) ww. ustawy o podatkach i opłatach lokalnych stanowi teraz, że budowlą jest:

a) obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,

b) elektrownię wiatrową, elektrownię jądrową i elektrownię fotowoltaiczną, biogazownię, biogazownię rolniczą, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linową, wyciąg narciarski oraz skocznię, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,

c) urządzenie budowlane – przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,

d) urządzenie techniczne inne niż wymienione w lit. a–c – wyłącznie w zakresie jego części budowlanych,

e) fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową
– wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie.

A w ww. załączniku nr do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w pkt 22 jest wymienione ogrodzenie. Oczywistymi elementami ogrodzenia są bramy wjazdowe, czy furtki,

A zatem również w stanie prawnym obowiązującym od początku 2025 r. ogrodzenie jest uważane za budowlę. Potwierdziło to Ministerstwo Finansów w komunikacie z 19 stycznia 2025 r.,: "W stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 2025 r. ogrodzenie w dalszym ciągu pozostaje przedmiotem podatku od nieruchomości, jako jedna z budowli wymienionych w Załączniku 4 do upol. Warunkiem do objęcia ogrodzeń podatkiem konieczne było i jest obecnie wykazanie związku z prowadzeniem działalności gospodarczej."

Co to są budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej?

Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w art. 1a ust. 1 pkt 3) ww. ustawy o podatkach i opłatach lokalnych: budowlami związanymi z prowadzeniem działalności gospodarczej są budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Więc budowle nie muszą być własnością przedsiębiorcy aby podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Wystarczy, że znajdują się w posiadaniu przedsiębiorcy (np. na podstawie umowy najmu lub dzierżawy, czy innej umowy).

Przy czym na podstawie art. 1a ust. 2a tej samej ustawy, do budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się:
1) budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami;
2) gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b (tj. gruntów pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych) i lit. d (tj. niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2021 r. poz. 485), i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego);
3) budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351, z późn. zm.), lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.


Jednocześnie Ministerstwo Finansów wskazało w komunikacie z 19 stycznia 2025 r.,, że:
"Działalność gospodarczą na potrzeby pobierania podatku od nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców. Taką działalnością w rozumieniu upol nie jest działalność leśna, tj. działalność właścicieli, posiadaczy lub zarządców lasów w zakresie urządzania, ochrony i zagospodarowania lasu, utrzymywania i powiększania zasobów i upraw leśnych, gospodarowania zwierzyną, pozyskiwania - z wyjątkiem skupu - drewna, żywicy, choinek, karpiny, kory, igliwia, zwierzyny oraz płodów runa leśnego, a także sprzedaż tych produktów w stanie nieprzerobionym (art. 1a ust. 2 i art. 1a ust. 1 pkt 7 upol).

Budowle związane z działalnością inną niż działalność gospodarcza, np. z działalnością leśną, także tą prowadzoną przez Państwowe Gospodarstwo Lasy Państwowe, nie podlegały podatkowi od nieruchomości, zarówno w stanie prawnym obowiązującym do końca 2024 r., jak i obecnie.

Nieopodatkowane podatkiem od nieruchomości pozostają również ogrodzenia budynku mieszkalnego, którego część zajęta jest przez osobę prywatną na prowadzenie biura rachunkowego lub gabinetu stomatologicznego. Zajęcie części budynku mieszkalnego na cele działalności gospodarczej nie pozbawia budynku charakteru mieszkalnego, a budynki mieszkalne ustawa jednoznacznie wyłącza z kategorii obiektów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. W tym zakresie stan prawny także nie uległ zmianie."

Jak obliczyć wartość budowli dla potrzeb podatku od nieruchomości?

Jak już wspomniano wyżej stawka podatku od nieruchomości w przypadku budowli nie może być wyższa niż 2% wartości budowli określonej na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3–7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Zatem w myśl tych przepisów podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości stanowi dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych (ustawa o PIT albo ustawa o CIT – w zależności od formy prawnej podatnika/przedsiębiorcy), ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Przy czym:
- Jeżeli obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od budowli powstał w ciągu roku podatkowego – podstawą opodatkowania jest wartość stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji na dzień powstania obowiązku podatkowego.
- Jeżeli budowla jest przedmiotem umowy leasingu i odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający, w przypadku jej przejęcia przez właściciela, do celów określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość początkową przed zawarciem pierwszej umowy leasingu, zaktualizowaną i powiększoną o dokonane ulepszenia oraz niepomniejszoną o spłatę wartości początkowej.
- Jeżeli od budowli lub ich części nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych – podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa, określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego. A gdy takie budowle lub ich części zostały ulepszone lub zgodnie z przepisami o podatkach dochodowych nastąpiła aktualizacja wyceny środków trwałych – podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego następującego po roku, w którym dokonano ulepszenia lub aktualizacji wyceny środków trwałych.
- Jeżeli podatnik nie określił wartości budowli lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy powoła biegłego, który ustali tę wartość. W przypadku gdy podatnik nie określił wartości budowli lub wartość ustalona przez biegłego jest wyższa co najmniej o 33% od wartości określonej przez podatnika, koszty ustalenia wartości przez biegłego ponosi podatnik.

Podatek od bramy wjazdowej

Oczywiste jest również, że brama wjazdowa jest elementem ogrodzenia - więc wartość bramy wchodzi w skład wartości ogrodzenia opodatkowanej podatkiem od nieruchomości. Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2023 r., sygn. III FSK 988/22. NSA uznał w tym orzeczeniu, że: W odniesieniu do kwestii bramy wjazdowej i zapory drogowej należy także zaaprobować stanowisko WSA we Wrocławiu, że stanowią one elementy ogrodzenia, związanego z gruntem skarżącego, które stanowi urządzenie budowlane zapewniające użytkowanie danego obiektu budowlanego, które bez tego obiektu nie spełniałoby swojej funkcji technicznej. W konsekwencji podlegają one opodatkowaniu u skarżącego, ale jako budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, na co wskazuje zarówno umowa najmu, jak i objęcie ich ewidencją środków trwałych najemcy.

Podstawa prawna: 
- ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych – tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r., poz. 70 - ostatnia zmiana: Dz.U. z 2024 r., poz. 1757.

Paweł Huczko