Depozyt jako usługa
Przykładem tej umowy może być pozostawienie samochodu na parkingu strzeżonym, umieszczenie bagażu w przechowalni dworca, oddanie wierzchniego okrycia w szatni.
Do zawarcia umowy konieczne jest wydanie rzeczy. Od tej chwili powstają odpowiednie obowiązki przechowawcy i składającego rzecz. Przyjmuje się, że przechowawcy należy się wynagrodzenie, chyba że z umowy lub z okoliczności wynika, że zobowiązał się on przechować rzecz bez wynagrodzenia. Przechowawca zobowiązany jest wydać tę samą rzecz, którą otrzymał na przechowanie (depozyt prawidłowy).
W nauce prawa wyróżniany jest również tzw. depozyt nieprawidłowy (nieregularny), którego przedmiotem są pieniądze albo inne rzeczy oznaczone tylko co do gatunku. Jak wskazuje art. 845 kodeksu cywilnego, jeżeli z przepisów szczególnych albo z umowy lub okoliczności wynika, że przechowawca może rozporządzać oddanymi na przechowanie pieniędzmi lub innymi rzeczami oznaczonymi tylko co do gatunku, stosuje się odpowiednio przepisy o pożyczce (depozyt nieprawidłowy). Czas i miejsce zwrotu określają przepisy o przechowaniu.
Powyższe czynności na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług (zwanej dalej ustawą o VAT) traktujemy jak usługi, opodatkowujemy oraz rozliczamy wg zasad im przewidzianych (wystawiamy fakturę VAT dokumentującą czynności, a wartości z niej wynikające wykazujemy i rozliczamy w deklaracjach VAT-7 – w chwili powstania obowiązku podatkowego).
Pieniądze złożone w depozyt lub na rachunek powierniczy a zaliczka na poczet towaru lub usługi
Jednakże w praktyce gospodarczej mianem depozytu określa się również należności pieniężne uiszczane na poczet zabezpieczenia różnego typu zobowiązań cywilnoprawnych. Korzystają z niej przedsiębiorcy zawierający różnego rodzaju umowy. Celem tegoż depozytu jest zabezpieczenie wykonania zobowiązań wynikających z zawartych umów. Wpłatę ww. należności można porównać do kaucji uiszczanej na zabezpieczenie wykonania zawartej umowy.
Spółka prowadzi działalność developerską. Wybudowanie obiektu mieszkalnego poprzedzone jest zawarciem z przyszłymi nabywcami mieszkań umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego. Przed zawarciem umowy zobowiązującej do wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu klient zawiera umowę o wpłatę depozytu na rachunek bankowy.
Na podstawie ww. umowy potencjalny klient (nabywca mieszkania) wpłaca 5% przyszłej ceny sprzedaży lokalu na wyodrębniony rachunek powierniczy. Spółka do momentu podpisania ostatecznej umowy przenoszącej własność lokalu na rzecz klienta nie może dysponować kwotą wpłaconą na rachunek powierniczy. Pieniądze te są zablokowane przez bank do momentu spełnienia umowy przyrzeczonej lub odstąpienia od niej.
Bank może przekazać Spółce środki zdeponowane przez Nabywców tylko w momencie zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu. Do tego momentu są one zablokowane i stanowią depozyt zabezpieczający należyte wykonanie umowy zobowiązującej do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności lokalu.
Pozostała część ceny, zgodnie z umową przedwstępną ma być płatna przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność i do momentu jego podpisania również ma stanowić depozyt zablokowany na rachunku bankowym, który także zostanie przekazany Spółce jako cena za lokal po zawarciu umowy przenoszącej własność.
Bez wątpienia ww. należności nie można uznać za kwotę pieniężną, o której mowa w poprzednim punkcie niniejszego rozdziału (w dużym uproszczeniu kwotę będącą przedmiotem pożyczki/depozytu). Pojawia się jednakże wątpliwość czy w związku z faktem, że kwota zabezpieczenia depozytowego:
- została uiszczona przed transakcją,
- na rachunek sprzedającego oraz
- ostatecznie zostanie rozliczona jako element ceny transakcji sprzedaży,
nie należy jej uznać za zaliczkę wpłaconą na poczet zabezpieczanej transakcji?
Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 19 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.
W analizowanym przypadku odpowiedź winna być negatywna. W miejscu tym wskazać należy, iż ustawa o VAT nie precyzuje pojęcia zaliczki, zadatku czy kaucji. Zgodnie z definicjami zawartymi w internetowym Słowniku Języka Polskiego PWN:
1) „zaliczką” jest część należności wypłacana z góry na poczet należności,
2) „zadatkiem” suma pieniędzy dawana przy zawieraniu umowy w celu zapewnienia jej wykonania,
3) „przedpłatą” określona suma pieniędzy wpłacana regularnie, w ustalonych terminach, w celu zapewnienia sobie otrzymania jakiegoś towaru,
4) „ratą” część należności pieniężnej, płatną w oznaczonym terminie,
5) „kaucją” zaś jest suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania,
6) „depozytem” są przedmioty lub pieniądze oddane na przechowanie na warunkach określonych w umowie; też: przechowywanie przedmiotów lub pieniędzy przez osobę lub instytucję, której je powierzono.
Z przytoczonych wyżej definicji: zaliczki, zadatku, przedpłaty i raty wynika, iż wiążą się one z przekazaniem kontrahentowi środków pieniężnych do jego dyspozycji. Natomiast cechą charakterystyczną depozytu jest to, że może on zostać wykorzystany tylko w ściśle określonym przypadku.
Zabezpieczenie wykonania umowy, poprzez wpłatę pewnej kwoty pieniędzy w depozyt (bądź na rachunek powierniczy) ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający. W przytoczonym powyżej przykładzie umowa wskazuje jednoznacznie, że wolą stron było, aby depozyt został zaliczony na poczet wynagrodzenia oraz został przekazany do dyspozycji dewelopera, dopiero po zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu.
W przypadku, jeżeli umowa developerska zostałaby rozwiązana lub wygasła, niedoszły nabywca otrzyma zwrot wniesionego depozytu zabezpieczającego. Dopiero, gdy nastąpi skuteczne przeniesienie prawa własności lokalu, na podstawie dostarczonych dokumentów, bank prowadzący rachunek powierniczy, przekaże kwotę depozytu na poczet wynagrodzenia Spółki z tytułu sprzedaży nieruchomości.
Polecamy: serwis Koszty
Korzystanie z rachunku powierniczego ma na celu ochronę środków przyszłych nabywców przed ich utratą (np. wskutek upadłości dewelopera). W ten sposób klient zyskuje gwarancję, że środki pieniężne zostaną wykorzystane zgodnie z przeznaczeniem uzgodnionym pomiędzy stronami. Pieniędzmi wpłacanymi na rachunek powierniczy zarządza bank, przekazując je dopiero po zakończeniu inwestycji i podpisaniu aktu notarialnego ustanawiającego własność mieszkania. Jednocześnie Spółka ma gwarancję przynajmniej częściowej wypłacalności klienta oraz poważnego traktowania transakcji.
Otrzymana kwota depozytu nie spełnia kryteriów uznania za zaliczkę, zadatek, ratę lub przedpłatę, ponieważ nie może zostać w momencie wpłaty uznana za kwotę przekazaną na poczet należności z tytułu sprzedaży mieszania, w związku z czym nie stanowi obrotu w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy o VAT. Środki z depozytu będą stanowiły obrót dopiero w momencie spełnienia umowy przyrzeczonej, kiedy po przekazaniu kwoty depozytu przez bank zostaną zaliczone na poczet ceny kupna nieruchomości.
Jednocześnie, zdaniem autorów, identyczne skutki wywołuje wpłata depozytu bezpośrednio na rachunek sprzedawcy. Przy czym w tym ostatnim przypadku, poza samym umownym (pisemnym) uregulowaniem analizowanej sytuacji, konieczne jest aby sprzedawca złożoną do depozytu kwotę trzymał na odrębnym rachunku bankowym. Co więcej, ważne jest aby sprzedawca nie miał prawa dysponować ww. depozytem aż do momentu jego zwrotu lub zaliczenia na poczet ceny sprzedaży.
Kwestie związane z depozytem winny być uregulowane na piśmie w ramach zawartej z kontrahentem umowy cywilnoprawnej. W umowie należy ustalić wartość towaru/maszyny i wskazać termin płatności za towar. Nie może być on wcześniejszy niż sama dostawa towaru (może przypadać na dzień wydania towaru lub też określać czas następujący po dostawie - przykładowo 14 dni).
Jednocześnie należy zaznaczyć, iż nabywca tytułem zabezpieczenia należytego wykonania umowy (gwarancji dokonania zakupu zamówionego towaru) wniesie depozyt w określonej wysokości (wartość może być określona kwotowo lub w pewnym procencie wartości towaru). Można ustalić w umowie, czy zabezpieczenie zostanie w niesione gotówką czy przelewem bankowym oraz określić jego termin.
Polecamy: Jak rozliczać koszty w czasie
Sprzedawca winien wskazać w umowie, iż kwota gwarancyjna zostanie przez nią złożona do depozytu na odrębny rachunek bankowy, i że sprzedawca nie ma prawa dysponowania ww. kaucją aż do momentu jej zwrotu lub przepadku.
Zatem w sytuacji, gdy:
- z zawartej umowy będzie wynikało, iż zamówiony został konkretny towar/usługa, a kwota wpłaconych środków pieniężnych stanowi zabezpieczenie, iż klient oraz sprzedawca nie wycofają się z umowy,
- środki pieniężne zdeponowane będą na odrębnym koncie jako depozyt i sprzedawca nie będzie miał prawa nimi dysponować aż do momentu wydania towaru,
- ewentualnie zawarte zostaną klauzule, iż w sytuacji gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy nabywcy, wówczas depozyt ten zostanie zaliczony tytułem kary umownej (odszkodowania za niedopełnienie warunków umowy zawartej z kontrahentem),
otrzymania kwota pieniędzy nie będzie stanowiła zaliczki na poczet dostawy.
W konsekwencji, nie będzie rodziła obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług ani obowiązków dokumentacyjnych (poza dowodem przyjęcia depozytu) z nim związanych (oczywiście pod warunkiem, iż aż do dnia dostawy nie zostanie zaliczona na poczet przedmiotowej dostawy).
Stanowisko powyższe zostało potwierdzone w interpretacjach organów podatkowych. Przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 09.04.2010 r. (sygn. IPPP3/443-134/09-4/MM), postanowieniu Naczelnika Małopolskiego Urzędu Skarbowego z dnia 30.05.2007 (sygn. P02/433-75145689) czy też postanowieniu Naczelnika Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 04.08.2006 (sygn. 1472/RPP1/443-463/06/J0).