Jakie podatki i w jakich terminach musi uiścić spółka, zbywając zabudowaną nieruchomość i prawo wieczystego użytkowania gruntu w drodze przetargu? Wycena została dokonana w następujący sposób: wartość rynkowa nieruchomości, w tym wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu. Jeżeli w drodze przetargu spółka uzyska wyższą cenę niż na wycenie - czy zwiększa tylko wartość nieruchomości, czy również wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu?
RADA
Jeżeli przedmiotowa nieruchomość, z prawem użytkowania wieczystego, nie spełnia definicji towaru używanego, wówczas nie może skorzystać z prawa do zwolnienia z VAT. Jednocześnie będzie podlegać opodatkowaniu i rozliczeniu w deklaracji podatkowej VAT-7. Przychód uzyskany z tytułu przedmiotowej sprzedaży stanowić będzie dla spółki (lub jej wspólników) przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Należy proporcjonalnie zwiększyć wartość nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania.
UZASADNIENIE
Z treści pytania wynika, że spółka zamierza sprzedać grunt będący przedmiotem użytkowania wieczystego, wraz ze znajdującą się na nim nieruchomością. Transakcja taka podlegać będzie opodatkowaniu:
• podatkiem VAT, jeśli przedmiotowy budynek (budowla) nie posiada statusu towaru używanego, a w konsekwencji nie jest zwolniona od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług (ewentualnym zwolnieniem objęte będzie również zbycie prawa użytkowania wieczystego – por. § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia wykonawczego), ewentualne rozliczenie podatku VAT z tego tytułu następuje w ramach ogólnych rozliczeń VAT, tj. w terminie do 25 dnia miesiąca następującego po danym miesiącu,
• podatkiem od czynności cywilnoprawnych – jeżeli transakcja powyższa będzie zwolniona od podatku VAT jako dostawa towaru używanego (por. art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych); podatek zostanie pobrany przez notariusza w momencie zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Ponadto, przychód uzyskany z tytułu przedmiotowej sprzedaży stanowić będzie dla spółki (lub jej wspólników) przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Przychodem tym będzie uzyskana na przetargu cena, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (koszty organizacji przetargu, ewentualny podatek od czynności cywilnoprawnych). Przychód ten winien zostać wykazany w deklaracji CIT (w przypadku spółki cywilnej lub osobowej – w deklaracjach PIT lub CIT składanych przez wspólników).
ZAPAMIĘTAJ
Przychodem z tytułu sprzedaży nieruchomości będzie uzyskana w drodze przetargu cena, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Fakt przeprowadzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości ma znaczenie głównie z punktu widzenia ewentualnego opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (podstawą opodatkowania jest w przypadku tego podatku właśnie wartość rynkowa). Ewentualne uzyskanie ceny wyższej od ceny rynkowej nie skutkuje zwiększeniem podstawy opodatkowania tym podatkiem (konsekwencją takiej sytuacji mogą być jednak wątpliwości organu podatkowego, który może powołać własnego rzeczoznawcę).
Na gruncie VAT podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu sprzedaży, a przychodem na gruncie podatku dochodowego jest, jak zostało wskazane, uzyskana cena (pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia). W obu przypadkach wartość rynkowa przedmiotu sprzedaży nie jest brana, co do zasady, pod uwagę przy ustalaniu skutków podatkowych (tym niemniej w obu przypadkach przepisy przewidują pewne wyjątki).
Jeśli chodzi o przyporządkowanie wzrostu uzyskanej na przetargu ceny w stosunku do wyceny rzeczoznawcy, to – w mojej ocenie – najbezpieczniejsze jest proporcjonalne jego przyporządkowanie do ceny nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu. Tym niemniej, przepisy nie zawierają w tej kwestii żadnych postanowień, a więc nie jest wykluczone przyjęcie odmiennego sposobu postępowania.
• art. 5, art. 29 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 179, poz. 1484
• ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 143, poz. 1199
• ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 179, poz. 1484
• ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych – Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654; ost.zm. Dz.U. z 2005 r. Nr 179, poz. 1484
Tomasz Krywan
konsultant podatkowy