Otwarte rachunki powiernicze w praktyce są znacznie częściej stosowane
Niektóre firmy deweloperskie stosują środki ochrony nabywcy, niewymagane przez obowiązujące przepisy. Dlatego rachunki powiernicze można spotkać w przypadku inwestycji sprzedawanych jeszcze przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej (29 kwietnia 2012 r.). Takie podejście deweloperów okazuje się jednak rzadkie. Inwestorzy ze względu na koszty, zwykle wybierają najmniej problematyczne rozwiązanie wymagane przez przepisy – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wspomniana już ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie zwana ustawą deweloperską), obliguje deweloperów (oraz spółdzielnie działające na zasadach komercyjnych) do stosowania następujących środków ochrony dla nabywcy nieukończonego mieszkania lub domu:
- otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego
- zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego
- otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz gwarancji ubezpieczeniowej
- otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz gwarancji bankowej
Inwestor rozpoczynający publiczną sprzedaż swojego projektu po 29 kwietnia 2012 roku, musi zastosować przynajmniej jedno z wymienionych powyżej rozwiązań. W praktyce zdecydowana większość deweloperów wybiera pierwszy wariant (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy - OMRP). Pozostałe rozwiązania (np. zamknięte rachunki powiernicze), spotyka się o wiele rzadziej.
Jak nietrudno się domyślić, otwarty rachunek powierniczy jest najbardziej korzystny z punktu widzenia inwestora mieszkaniowego. W przeciwieństwie do rachunku zamkniętego, OMRP zapewnia deweloperowi możliwość pobierania środków wpłaconych przez klientów jeszcze przed zakończeniem inwestycji. Taka wypłata następuje, gdy bank potwierdzi realizację jednego z ustalonych wcześniej etapów budowy. Dzięki opisywanemu mechanizmowi, deweloper może ograniczyć finansowanie przy pomocy kredytu bankowego, które wiąże się z koniecznością zapłaty prowizji i odsetek. Właśnie dlatego otwarty rachunek powierniczy jest znacznie częściej wybierany przez inwestorów mieszkaniowych, niż jego zamknięty odpowiednik. Gdyby otwarte rachunki powiernicze zostały zlikwidowane (zgodnie z propozycją UOKiK-u), to faktyczne koszty tej zmiany prawdopodobnie ponieśliby nabywcy mieszkań (poprzez podwyżkę cen metrażu).
BFG teraz gwarantuje zwrot do 100 000 euro z rachunku powierniczego …
W kontekście ochrony zapewnianej przez rachunki powiernicze, warto wspomnieć o niedawnej zmianie zasad gwarantowania wypłat po upadłości banku. Od października 2016 roku, wpłaty każdego klienta dewelopera na rachunek powierniczy, są chronione przed upadłością banku do kwoty 100 000 euro. Wcześniej obowiązywały przepisy, zgodnie z którymi standardowy limit wypłaty zapewnianej przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny (100 000 euro), dotyczył wszystkich środków na rachunku (niezależnie od liczby klientów firmy deweloperskiej) – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Trzeba również dodać, że w razie upadłości dewelopera, środki znajdujące się na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, podlegają prawnej ochronie. Te pieniądze posłużą do kontynuowania inwestycji albo zostaną zwrócone klientom upadłego inwestora po odstąpieniu przez syndyka od kontynuacji budowy.
Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM
Niektóre obowiązki dewelopera nie zależą od daty rozpoczęcia sprzedaży
W ramach uzupełnienia tematu związanego z rachunkami powierniczymi, warto zwrócić uwagę na ważną kwestię. Artykuły i poradniki dotyczące ustawy deweloperskiej niekiedy sugerują, że deweloper rozpoczynający sprzedaż swojego projektu do 29 kwietnia 2012 roku, uniknął wszystkich obowiązków przewidzianych przez wspomnianą ustawę. Taka interpretacja przepisów nie jest słuszna, o czym świadczy chociażby art. 37 ustawy deweloperskiej.
Zgodnie z właściwą wykładnią przepisów, rozpoczęcie przez dewelopera sprzedaży inwestycji przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, zwolni takiego przedsiębiorcę tylko z obowiązku stosowania środków ochrony nabywcy (tzn. rachunków powierniczych lub gwarancji). Każdy deweloper sprzedający nieukończone mieszkanie po 29 kwietnia 2012 roku, musi natomiast spełnić szereg innych wymagań. W tym kontekście wystarczy tylko wspomnieć o notarialnej formie umowy deweloperskiej oraz konieczności przygotowania prospektu informacyjnego dla potencjalnego klienta.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.