Na wstępie należy wskazać, że zasady emisji, zbywania, nabywania i wykupu obligacji określa ustawa z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach (tekst jednolity: Dz. U. z 2001 r., Nr 120, poz. 1300 ze zm., dalej „ustawa o obligacjach”). Zgodnie z przepisami ustawy o obligacjach, obligacja jest papierem wartościowym emitowanym w serii, w którym emitent (tj. podmiot emitujący obligację) stwierdza, że jest dłużnikiem właściciela obligacji (obligatariusza) i zobowiązuje się wobec niego do spełnienia określonego świadczenia.
Emitent w celu zabezpieczenia roszczeń obligatariuszy wynikających z obligacji, może ustanowić określonego rodzaju zabezpieczenie. Zabezpieczeniem tym może być ustanowienie hipoteki na nieruchomości stanowiącej własność emitenta bądź podmiotu trzeciego.
Warto przy tym zwrócić uwagę, że zgodnie z ustawą o obligacjach, do ustanowienia hipoteki stanowiącej zabezpieczenie roszczeń obligatariuszy wystarcza oświadczenie woli właściciela nieruchomości złożone w formie aktu notarialnego. Jest to wyjątek od ogólnej reguły wynikającej z art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361, dalej „ustawa o księgach wieczystych i hipotece”), zgodnie z którym do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Zatem w przypadku ustanowienia hipoteki w celu zabezpieczenia roszczeń obligatariuszy, hipoteka powstanie jeszcze przed dokonaniem stosownego wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której hipoteka jest ustanowiona. Nie oznacza to jednak, że wpis w księdze wieczystej nie ma żadnego znaczenia. Przede wszystkim należy pamiętać, że dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej, ze względu na jawność treści ksiąg wieczystych, ma duże znaczenie dla ujawnienia praw obligatariuszy wobec wszystkich osób potencjalnie zainteresowanych nabyciem nieruchomości, oraz dla zapewnienia bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.
Wpis w księdze wieczystej dotyczący hipoteki zabezpieczającej roszczenia obligatariuszy powinien wskazywać w szczególności: uchwałę lub oświadczenie emitenta o emisji obligacji i jej datę; sumę, na którą ustanawia się hipotekę; liczbę, numery i wartość nominalną obligacji; sposób i wysokość oprocentowania obligacji, o ile jest ono przewidziane, a także terminy i sposób wykupu obligacji.
W księdze wieczystej nie oznacza się natomiast imiennie obligatariuszy. Zamiast nich do księgi wieczystej wpisuje się dane administratora hipoteki, z którym emitent zobowiązany jest zawrzeć umowę w formie pisemnej pod rygorem nieważności jeszcze przed rozpoczęciem emisji obligacji. Administrator hipoteki, zgodnie z ustawą o obligacjach, wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy. Konstrukcja, w której to emitent zobowiązany jest zawrzeć umowę z administratorem hipoteki jest w zasadzie konstrukcją nową, obowiązującą od lutego 2011 r., dlatego na efekty jej praktycznego zastosowania trzeba będzie jeszcze trochę poczekać. Już teraz budzi ona jednak wątpliwości, ponieważ powoduje, po pierwsze, że to emitent dokonuje wyboru administratora hipoteki, który przecież reprezentuje obligatariuszy w kwestiach związanych z hipoteką, a po drugie to również emitent pokrywa jego wynagrodzenie.
Jeśli zaś zamierzamy nabyć obligacje zabezpieczone hipotecznie, powinniśmy dokładnie zapoznać się z warunkami emisji takich obligacji, stanem prawnym nieruchomości, na której hipoteka ma zostać ustanowiona, jak również z treścią umowy zawartej pomiędzy administratorem hipoteki, a emitentem. Pozwoli to nam na podjęcie świadomej decyzji odnośnie przyjęcia propozycji nabycia takich obligacji, w oparciu o niezbędne informacje.
Podsumowując, częstym zabezpieczeniem roszczeń obligatariuszy związanych z obligacjami jest ustanowienie przez emitenta lub podmiot trzeci hipoteki. Sposób ustanowienia takiej hipoteki i wymogi z tym związane określa ustawa o obligacjach, modyfikując zasady wynikające z ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nabywając tak zabezpieczone obligacje możemy mieć większą pewność, że nasze roszczenia związane z obligacjami zostaną zaspokojone, ponieważ nawet jeśli emitent stanie się niewypłacalny, możemy zaspokoić się z nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka.
Patrycja Dzięgielewska
aplikant radcowski
M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna