Na wstępie należy wskazać, że na gruncie prawa polskiego podstawową regulacją w zakresie obrotu nieruchomościami z udziałem cudzoziemców jest ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (teks jednolity: Dz. U. 2004 r. Nr 167 poz. 1758), której przepisy uległy zasadniczej zmianie w 2004 roku w związku z akcesją Polski do Unii Europejskiej. Warto podkreślić, że znajomość przepisów ustawy jest niezwykle istotna, ponieważ nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, w sposób sprzeczny z tymi przepisami, jest nieważne.
Aby określić, do kogo ustawa znajdzie zastosowanie, w pierwszej kolejności należy sprawdzić co kryje się pod pojęciem „cudzoziemca”. Zgodnie z ustawą, cudzoziemcem jest:
1) osoba fizyczna, która nie posiada obywatelstwa polskiego (zatem zarówno osoba, która jest wyłącznie obywatelem innego kraju oraz osoba nieposiadająca obywatelstwa żadnego kraju - tzw. apatryda);
2) osoba prawna mająca swoją siedzibę poza granicami Polski;
3) nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób fizycznych, które nie mają obywatelstwa polskiego lub osób prawnych mających siedzibę za granicą, która ma swoją siedzibę za granicą i jest utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
4) osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w poprzednich trzech punktach.
Zatem cudzoziemcem jest nie tylko osoba fizyczna, ale także inne podmioty prawne wskazane w przepisach ustawy.
Na gruncie ustawy istotne jest również pojęcie „nabycia nieruchomości”. Nabyciem nieruchomości w jej rozumieniu jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Oznacza to, że jakiekolwiek nabycie nieruchomości położonych na terenie Polski przez cudzoziemca podlega regulacji ustawy.
Przepisy ustawy przede wszystkim uzależniają możliwość nabycia nieruchomości przez cudzoziemców, od uprzedniego uzyskania stosownego zezwolenia, które wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych (dalej „zezwolenie”).
Zezwolenie wydawane jest jedynie po uprzednim złożeniu wniosku przez cudzoziemca, zawierającego elementy szczegółowo wskazane w ustawie. Aby organ wydał cudzoziemcowi zezwolenie konieczne jest spełnienie poniższych warunków. Po pierwsze, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie może spowodować zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie mogą temu sprzeciwiać się względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Po drugie, podmiot wnioskujący musi wykazać, że zachodzą okoliczności, które potwierdzają jego więzi z Polską. Do okoliczności takich zaliczyć można m.in. posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Polski, czy wykonywanie na terytorium naszego kraju działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
Warto również wskazać, że wydanie zezwolenia nie będzie możliwe, jeśli w stosunku do zamiaru nabycia określonej nieruchomości przez określonego cudzoziemca sprzeciw wniesie Minister Obrony Narodowej. W przypadku nieruchomości rolnych prawo wniesienia sprzeciwu przysługuje zaś ministrowi właściwemu do spraw rozwoju wsi. Celem tej regulacji jest stworzenie mechanizmu kontrolnego, który ma gwarantować ochronę interesu publicznego.
Podsumowując, na gruncie prawa polskiego, nabycie nieruchomości przez cudzoziemców zasadniczo uzależnione jest od uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Procedura uzyskania tego dokumentu została szczegółowo określona w przepisach ustawy.
Reguła zezwalająca na nabycie nieruchomości, po uprzednim uzyskaniu zezwolenia przez cudzoziemca nie ma jednak charakteru bezwzględnego. Ustawodawca wprowadził jednak szereg wyjątków od konieczności uzyskania zezwolenia. Wyjątki te zostaną przedstawione w naszej kolejnej publikacji, będącej drugą częścią publikacji dotyczącej sposobu nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce.
Patrycja Dzięgielewska, aplikant radcowski
M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna