Czym różni się najem od podnajmu?
Umowa najmu należy do tzw. umów nazwanych, czyli uregulowanych w przepisach, w tym przypadku Kodeksu cywilnego. Powstający na jej podstawie stosunek prawny rodzi dwojakiego rodzaju obowiązki stron:
- wynajmujący zobowiązuje się do oddania danej rzeczy (np. lokalu) do używania drugiej stronie na czas określony,
- najemca zobowiązuje się do płacenia z tego tytułu czynszu.
Podnajem, to w istocie stosunek prawny oparty na tych samych zasadach co umowa najmu. Różnica jest zauważalna w praktyce - otóż osoba wynajmująca lokal na podstawie umowy najmu podnajmuje ten lokal kolejnemu najemcy, którego w tym przypadku należy określić podnajemcą. Umowa podnajmu stanowi zatem umowę najmu, lecz uwarunkowaną podstawową umową tego rodzaju.
Jak dokonać likwidacji części majątku firmowego?
Konsekwencją istnienia przy podnajmie dwóch umów (tzn. odrębnych stosunków prawnych) jest m.in. to, że:
- wynajmujący nie może żądać od podnajemcy zapłaty czynszu określonego w podstawowej umowie najmu, gdyż czynsz ten płaci najemca,
- zarówno najemca, jak i podnajemca są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.
Jeżeli zatem umowa najmu przewiduje np., że lokal ma być używany jako biuro, to najemca nie ma prawa podnająć go do działalności gastronomicznej.
Cechą charakterystyczną podnajmu jest to, że rozwiązuje się go z mocy prawa najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Oznacza to, że umowa na podstawie której następuje podnajem nie może trwać dłużej niż związana z nią umowa najmu.
Czy najemca musi się zgodzić na podnajem?
Co do zasady, najemca nie może oddać w podnajem lokalu przekazanego mu na podstawie umowy najmu. Co za tym idzie, biorąc pod uwagę podnajem, należy uzyskać zgodę właściciela i upewnić się, że umowa najmu zezwala na niego.
Umowa podnajmu powinna w swoich postanowieniach wskazywać, że jest zawierana w oparciu o umowę najmu, a w szczególności wskazywać czy dla jej zawarcia potrzebna jest zgoda wynajmującego. Przy istnieniu takiego warunku, niezbędne jest zatem wskazanie w umowie podnajmu, że zgoda taka została wyrażona. Ze względów dowodowych najlepiej, jeżeli pod tego rodzaju umową podpisze się obok najemcy i podnajemcy również wynajmujący.
Jak uniknąć odpowiedzialności karnoskarbowej
Podnajem, a podatek dochodowy
Przedsiębiorcy mogą korzystać z takich form opodatkowania, jak zasady ogólne, podatek liniowy, ryczałt od przychodów ewidencjononowanych czy karta podatkowa. Nie wszystkie z wymienionych form mogą być jednak zastosowane w sytuacji, w której dana osoba dokonuje podnajmu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.
W orzecznictwie i praktyce organów podatkowych wykształciło się bowiem stanowisko, że jeżeli konkretna rzecz będąca przedmiotem umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz umowy o podobnym charakterze, związana jest z prowadzoną działalnością gospodarczą, to wówczas można stosować tylko ogólne zasady opodatkowania PIT. W konsekwencji podnajem prowadzony przez przedsiębiorcę wyklucza stosowanie ryczałtu i karty podatkowej. Jeżeli natomiast podnajem dotyczy rzeczy niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, to wówczas wybór takich form opodatkowania jest możliwy ale pod warunkiem, że ma on charakter incydentalny.
W związku z tym, rozliczenie przychodu z tytułu podnajmu rzeczy związanej z działalnością gospodarczą następuje według ogólnych zasad dotyczących rozliczania przychodu w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Co za tym idzie, tego rodzaju przychód powinien też znaleźć się w rozliczeniu rocznym, na formularzach PIT-36 lub PIT-36L (odpowiednio dla zasad ogólnych i podatku liniowego).
Rozliczenie podnajmu na gruncie podatku VAT
Przychód z podnajmu może wymagać opodatkowania VAT-em przez stronę podnajmującą, zaś wydatek na podnajem może umożliwiać odliczenie VAT-u przez podnajemcę. Możliwości te zależą od celów podnajmu.
Gdy lokal najmowany przez przedsiębiorcę jest następnie podnajęty innej osobie na cele inne niż mieszkaniowe, to podnajem stanowi odpłatne świadczenie usług i jest opodatkowany podstawową stawką podatku VAT (23%). W takiej sytuacji przedsiębiorca jest zobligowany do wystawienia faktury VAT. Jeżeli zaś lokal jest podnajęty dla celów mieszkaniowych, to wówczas taki podnajem stanowi czynność zwolnioną od podatku VAT. W tej sytuacji przedsiębiorca również jest zobligowany do wystawienia faktury VAT (po 1 stycznia 2013 r. będzie do tego zobowiązany tylko na żądanie nabywcy, czyli podnajemcy).
Jak natomiast wygląda kwestia odliczenia VAT-u przy podnajmie? Zgodnie z ogólną regułą, podatnik VAT ma prawo dokonać obniżenia VAT-u od sprzedaży w sytuacji, w której nabyta przez niego usługa (a tak traktowany jest najem na gruncie przepisów o VAT) wykorzystywana jest do prowadzonej działalności gospodarczej. Jeżeli zatem przedsiębiorca podnajmuje lokal w całości przeznaczony na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, to wówczas ma prawo odliczenia całości VAT-u. Jeżeli zaś podnajmowany lokal w części służy potrzebom firmowym, a w części prywatnym, to można odliczyć tylko taką część VAT-u, która odpowiada procentowi wykorzystania lokalu do celów firmowych.
Sebastian Bobrowski
Dyrektor Finansowy inFakt