Ważnym elementem umowy jest wskazanie okresu jej obowiązywania. O ile umowa na czas nieokreślony może być wypowiedziana w każdym czasie z zachowaniem okresu wypowiedzenia, tak w przypadku umowy na czas określony zasadniczo do czasu upływu terminu na jaki ją zawarto, umowa obowiązuje. Tym samym żadna ze stron nie może jej wypowiedzieć we wcześniejszym terminie, chyba, że uzyska na to zgodę drugiej strony. Można w umowach na czas określony wprowadzić klauzule dotycząca możliwości wypowiedzenia, choć w takiej sytuacji wydaje się, że nie ma sensu zawarcie umowy na czas określony. Jej celem jest bowiem zapewnienie obydwu stronom stosunku prawnego, pewnego bezpieczeństwa, w ten sposób, ze każda z nich ma pewność, że stosunek prawny będzie trwał do czasu określonego w umowie. Oczywiście w przypadku realizacji przedmiotu umowy np. sprzedaży nieruchomości, umowa wygasa, ponieważ cel na jaki została zawarta został osiągnięty.
Umowa na wyłączność
Czy w sytuacji jeżeli Klient zawarł umowę z kontrahentem nie skojarzonym z nim przez pośrednika, pośrednik będzie miał prawo domagać się wynagrodzenia? W takiej sytuacji Pośrednik nie ma prawa do wynagrodzenia, chyba, że zawarł z Klientem umowę na wyłączność. Wówczas Klient w ogóle nie był uprawniony do oferowania swojej nieruchomości przez innych pośredników, za co może odpowiadać wobec Pośrednika odszkodowawczo, co warto przezornie wskazać w treści umowy. Umowa na wyłączność to jednak coraz rzadsza praktyka. Rynek usług pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości jest tak duży, że Pośrednik musi działać dynamicznie i walczyć o klienta, co oznacza nierzadko podpisanie umowy z klientem, który z góry oświadcza, że zamierza oferować swoją nieruchomość również samodzielnie i przez innych pośredników. Umowa na wyłączność nie uprawnia do żądania prowizji, jeżeli do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego, niezwiązanych z czynnościami pośrednika.
Koszty prowadzonej działalności
Skoro w przypadku sprzedaży nieruchomości bez udziału Pośrednika, wynagrodzenie nie jest mu należne, to czy Pośrednik może domagać się zwrot poniesionych przez niego kosztów? Tu znów odpowiedzi należałoby szukać w umowie, przy czym praktyka pokazuje, że kliencie nie są skłonni zawierać umów, nakładających na nich dodatkowe opłaty. Kilku lub kilkunastoprocentowa prowizja Pośrednika, powinna zrekompensować mu nakład pracy i poniesione koszty reklamy, banerów, dojazdów do klienta i spotkań z kontrahentami – poniesionych nie tylko w związku z tą jedną umową, ale również tymi, które nie zakończyły się sukcesem. Krótko mówiąc Pośrednik w celu efektywnego wykonania umowy - poprzez doprowadzenie do zawarcia umowy głównej, albo określa w umowie wynagrodzenie za poszczególne usługi albo ryzykuje, że nie odzyska poniesionych kosztów swojej działalności. Jeżeli Pośrednik doprowadzi do zawarcia docelowej umowy, koszty się zwrócą. W przeciwnym wypadku będą one nie do odzyskania. W taki razie jak zminimalizować ryzyko? Przedsiębiorca nie może przerzucać na konsumenta ciężaru prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Oznacza to, że w ramach umowy pośrednictwa, przedsiębiorca nie może zarabiać na usługach, które służą starannemu wykonaniu umowy. I tak, zdobycie kompletu aktualnych dokumentów będzie niezbędnym elementem dla zawarcia umowy ale w tym wypadku są to opłaty niezależne od Pośrednika. Tym samym może on domagać się zwrotu poniesionych na ten cel wydatków, zgodnie z ich rzeczywistą wysokością o ile wskaże taki zapis w umowie. Pośrednik może również przerzucić na Klienta obowiązek dostarczenia przedmiotowych dokumentów, w określonym terminie od zawarcia umowy i w ten sposób wyeliminować ewentualne straty.
Wynagrodzenie
Pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy. Oznacza to, że jeżeli do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości dojdzie wskutek samodzielnych działań sprzedających, nie będzie prawa do wynagrodzenia. Według stanowiska Sądu Najwyższego dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia decydującego jest stworzenie przez pośrednika sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy. Nie wystarczy aby pośrednik wskazał, że oferta sprzedaży nieruchomości została przez niego zamieszczona w Internecie. Wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi tylko wówczas gdy podjęte przez niego czynności skutkowały skojarzeniem kontrahentów.
Umowa starannego działania i rezultatu
Inaczej będzie, jeżeli w umowie znajdzie się zapis wskazujący, że strony zawarły umowę pośrednictwa, która jest zarówno umową starannego działania, jak i rezultatu. Wtedy wynagrodzenie należne Pośrednikowi wynika zarówno z podjęcia samych działań w zakresie pośrednictwa, o czym mowa powyżej, jak i za doprowadzenie do zbycia nieruchomości. Umowa pośrednictwa ze swej istoty zakłada wynagrodzenie pośrednika za jej wykonanie, czyli stworzenie warunków do zawarcia umowy. Jeżeli tego nie ma, nie ma roszczenia o wynagrodzenie. W praktyce wyzwaniem może okazać się zweryfikowanie czy klient nie zawarł umowy ze skierowanym przez Pośrednika kontrahentem, po upływie okresu na jaki została zawarta umowa. Taką sytuację zabezpiecza zapis o okresie karencji np. kilkumiesięcznej. Pośrednik znając dane księgi wieczystej nieruchomości, może bez udziału klienta sprawdzić kto stał się jej nowym właścicielem.
Podstawową przesłanka niezbędną do tego Pośrednik mógł domagać się zapłaty za doprowadzenie do zawarcia umowy głównej, jest skojarzenie obydwu stron kontraktu a nie tylko kupującego z ofertą.
Autor:
Joanna Gaik, aplikant radcowski w Kancelarii GACH, HULIST, MIZIŃSKA, WAWER – adwokaci i radcowie prawni sp.p.
Podyskutuj o tym na naszym FORUM