JAKI PROBLEM ROZSTRZYGNĘŁA IZBA: Aktem notarialnym z 2 marca 2007 r. podatniczka nabyła nieruchomość w postaci samodzielnego lokalu użytkowego wraz z udziałem części budynku i innych urządzeń oraz w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu za łączną kwotę 385 300 zł, na którą składały się: cena zakupu 375 000 zł; podatek PCC 7500 zł; taksa notarialna wraz z VAT 2440 zł; opłata sądowa 360 zł. Podatniczka 26 czerwca 2008 r. ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego i użytkowego. Dokonała podziału nieruchomości nabytej w 2007 roku na trzy odrębne lokale, z których jeden lokal mieszkalny wraz z piwnicą o łącznej powierzchni 142,76 mkw. sprzedała za cenę 220 000 zł. W jaki sposób ustalić koszty uzyskania przychodów związane ze sprzedażą lokalu mieszkalnego?
ODPOWIEDŹ IZBY: Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi - 19 proc. podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami a kosztami powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.
Można do takich kosztów zaliczyć m.in.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego; prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości; koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości; wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej; koszty i opłaty sądowe.
Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o PIT koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Odliczeniu od przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z piwnicą podlegają koszty nabycia ustalone proporcjonalnie, tj. w części, jaką stanowi powierzchnia sprzedanego lokalu mieszkalnego i piwnicy do całkowitej powierzchni nieruchomości nabytej przez podatniczkę w 2007 roku.
Interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 9 grudnia 2008 r. (nr IPPB2/415-1373/08-2/AS)
Opracowała EWA MATYSZEWSKA
ewa.matyszewska@infor.pl