NSA orzekł, że zwolnienie z PCC przy nabyciu pierwszego mieszkania dotyczy również sytuacji, gdy nabywamy tylko udział w nieruchomości. Nowy wyrok z 23.06.2026 r. to przełom: NSA podkreślił, że skarbówka błędnie interpretowała przepisy – celem zwolnienia jest umożliwienie nabycia pierwszego mieszkania na preferencyjnych warunkach, niezależnie od tego, czy kupujemy całą nieruchomość, czy udział.
- Czego dotyczyła sprawa w NSA i dlaczego to szansa na zwolnienie z podatku przez skarbówkę?
- Co mówi przepis o zwolnieniu z PCC dla pierwszego mieszkania?
- Stanowisko podatników: mamy prawo do zwolnienia
- Stanowisko Dyrektora KIS było przeciwko nabywcom udziału: zwolnienie nie dotyczy udziałów
- Wyrok WSA: stanowisko skarbówki to błąd
- Wyrok NSA: zwolnienie obejmuje też nabycie udziału, skarbówka się myli na niekorzyść podatników
- Co to oznacza w praktyce dla podatników?
- Ile można oszczędzić na nowym wyroku NSA?
- Przykłady zastosowania zwolnienia od PCC przy nabyciu udziału w nieruchomości
- Co zrobić, jeśli zapłaciłeś PCC mimo prawa do zwolnienia?
- Kiedy przysługuje zwolnienie z PCC w zależności od sytuacji, zgodnie z nowym wyrokiem NSA?
- Zwolnienie od PCC a nabycie udziału w pierwszym mieszkaniu lub domu - pytania i odpowiedzi (FAQ)
Czego dotyczyła sprawa w NSA i dlaczego to szansa na zwolnienie z podatku przez skarbówkę?
Podatnik w 2013 r. odziedziczył 1/2 części udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym (dom jednorodzinny). Druga połowa przysługiwała jego siostrze. W 2024 r. podatnik wraz z małżonką (na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej) nabył do majątku wspólnego pozostały udział wynoszący 1/2 części nieruchomości.
Co zrobił notariusz?
W dniu podpisania aktu notarialnego notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% od wartości rynkowej przedmiotu umowy sprzedaży na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Pytanie podatników - nabywców udziału w nieruchomości - do skarbówki
Małżonkowie wystąpili jednak o interpretację podatkową z pytaniem: Czy w związku z dokonanym nabyciem byli uprawnieni do skorzystania ze zwolnienia z PCC, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Co mówi przepis o zwolnieniu z PCC dla pierwszego mieszkania?
Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalnia się od podatku:
Sprzedaż, której przedmiotem jest:
- Prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość;
- Prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Pod warunkiem, że:
- Kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne;
- Którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach;
- Chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Stanowisko podatników: mamy prawo do zwolnienia
Zdaniem małżonków notariusz niesłusznie pobrał podatek PCC w wysokości 2%. W okolicznościach faktycznych sprawy należało zastosować zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy.
Argumenty podatników:
- Z treści przepisu nie wynika wprost, że zwolnienie nie dotyczy sprzedaży udziału w prawach wymienionych w przepisie;
- Udział w nieruchomości jest formą prawa własności;
- Co za tym idzie, jego nabycie powinno zostać objęte zwolnieniem;
- Jeden z małżonków posiadał już udział 1/2, ale został on nabyty w drodze dziedziczenia – co zgodnie z przepisem nie wyklucza zwolnienia przy nabyciu pozostałego udziału.
Stanowisko Dyrektora KIS było przeciwko nabywcom udziału: zwolnienie nie dotyczy udziałów
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał negatywną interpretację, odmawiając prawa do zwolnienia.
Jakie były argumenty skarbówki?
- Przedmiotem nabycia był wyłącznie udział w prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
- W takiej sytuacji wnioskodawcy nie mogli skorzystać ze zwolnienia;
- Przepis art. 9 pkt 17 ustawy jasno mówi o prawie własności jako przedmiocie sprzedaży;
- Nie należy odnosić treści tego przepisu do udziału w tym prawie;
- Skoro ustawodawca napisał „prawo własności", to miał na myśli pełne prawo własności, a nie udział.
Wyrok WSA: stanowisko skarbówki to błąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił zaskarżoną indywidualną interpretację podatkową, uznając stanowisko organu za nieprawidłowe. Sąd pierwszej instancji stanął po stronie podatników i uznał, że mają oni prawo do zwolnienia z PCC przy nabyciu udziału.
Wyrok NSA: zwolnienie obejmuje też nabycie udziału, skarbówka się myli na niekorzyść podatników
Dyrektor KIS wniósł skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. NSA oddalił skargę kasacyjną organu, potwierdzając prawidłowość wyroku WSA. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 czerwca 2026 r. (sygn. III FSK 525/25) orzekł, że:
Do nabycia przez małżonków udziału do ½ części we własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym – domem jednorodzinnym, w sytuacji posiadania już przez jednego z małżonków pozostałego udziału w tej nieruchomości, może mieć zastosowanie zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych o jakim mowa w art. 9 pkt 17 ustawy.
Kluczowe tezy NSA przeciwko skarbówce to:
1. Wykładnia organu nieprawidłowa
Nie może zostać uznana za uprawnioną wykładnia prezentowana przez organ, sprowadzająca się do tezy, że skoro w analizowanym przepisie ustawodawca stanowi jedynie o prawie własności, to zwolnieniem nie może być objęty udział w takim prawie.
2. Zwolnienie realizuje cel pozafiskalny
Ustawodawca, decydując się na wprowadzenie zwolnienia podatkowego z art. 9 pkt 17 ustawy, realizuje także pozafiskalny cel opodatkowania.
3. Wykładnia celowościowa ma znaczenie
Oprócz wykładni językowej, przy ustaleniu zakresu sytuacji objętych sporną regulacją trzeba uwzględnić cel tego zwolnienia podatkowego.
4. Cel zwolnienia
Cel zwolnienia sprowadza się do umożliwienia osobom fizycznym nabycia swojego pierwszego mieszkania lub domu z rynku wtórnego na preferencyjnych warunkach, a zatem ze zwolnieniem z obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
Co to oznacza w praktyce dla podatników?
Wyrok NSA ma istotne znaczenie zwłaszcza dla osób wykupujących udziały w nieruchomościach rodzinnych.
Kiedy na pewno możesz skorzystać ze zwolnienia z PCC zgodnie z nowym wyrokiem NSA?
Zwolnienie z podatku PCC przy nabyciu pierwszego mieszkania obejmuje również nabycie udziału w:
- Prawie własności lokalu mieszkalnego;
- Prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
- Spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
Oraz pod warunkiem, że:
- Kupującym jest osoba fizyczna;
- Przed nabyciem nie przysługiwało jej żadne z tych praw ani udział w tych prawach;
- lub przysługiwał udział nieprzekraczający 50%, nabyty w drodze dziedziczenia.
Ile można oszczędzić na nowym wyroku NSA?
Rachunek jest prosty - podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% i właśnie o tyle toczy się gra przy każdej transakcji nabycia udziału, którą skarbówka błędnie intepretowała.
- Jeżeli za nabywany udział w pierwszej nieruchomości zapłaciłeś 100 tys. zł - 2% podatku to 2 tys. zł. Tyle możesz oszczędzić na nowej interpretacji dokonanej przez NSA;
- A jeżeli za nabywany udział płaciłeś 200 tys. zł - do zaoszczędzenia jest już 4 tys. zł na podatku.
Przykłady zastosowania zwolnienia od PCC przy nabyciu udziału w nieruchomości
Wykup udziału od rodzeństwa
Odziedziczyłeś 1/3 domu po rodzicach. Resztę odziedziczyło dwoje Twojego rodzeństwa. Wykupujesz od nich pozostałe 2/3 udziału – możesz skorzystać ze zwolnienia z PCC, jeśli to Twoje pierwsze mieszkanie/budynek mieszkalny.
Małżonkowie wykupują udział
Jeden z małżonków odziedziczył 50% domu. Małżonkowie wspólnie wykupują pozostałe 50% od siostry męża – mogą skorzystać ze zwolnienia z PCC.
Wykup większego udziału
Odziedziczyłeś 25% mieszkania. Wykupujesz pozostałe 75% od dalszej rodziny – zwolnienie z PCC przysługuje.
Co zrobić, jeśli zapłaciłeś PCC mimo prawa do zwolnienia?
Jeśli notariusz pobrał PCC, a po tym wyroku NSA uważasz, że miałeś prawo do zwolnienia:
- Złóż wniosek o stwierdzenie nadpłaty w podatku PCC;
- Dołącz dokumenty potwierdzające nabycie udziału w drodze dziedziczenia;
- Powołaj się na wyrok NSA z 23 czerwca 2026 r., sygn. III FSK 525/25;
- Termin na złożenie wniosku: 5 lat od dnia zapłaty podatku.
Kiedy przysługuje zwolnienie z PCC w zależności od sytuacji, zgodnie z nowym wyrokiem NSA?
- Kupuję całe mieszkanie, które jest moim pierwszym - czy zwolnienie przysługuje? TAK
- Kupuję udział 50% w mieszkaniu pierwszy raz - czy zwolnienie przysługuje? TAK
- Odziedziczyłem 30%, wykupuję pozostałe 70% udziału w pierwszym mieszkaniu - czy zwolnienie przysługuje? TAK
- Odziedziczyłem 60%, wykupuję 40% - czy zwolnienie przysługuje? NIE (odziedziczony udział jest większy niż 50%)
- Już mam mieszkanie, kupuję udział 50% w drugim - czy zwolnienie przysługuje? NIE
Zwolnienie od PCC a nabycie udziału w pierwszym mieszkaniu lub domu - pytania i odpowiedzi (FAQ)
Czy zwolnienie z PCC przy nabyciu pierwszego mieszkania dotyczy udziału?
Tak. NSA potwierdził, że zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC obejmuje również nabycie udziału w prawie własności mieszkania lub domu.
Co zrobić, jeśli zapłaciłem PCC przy wykupie udziału od rodzeństwa?
Możesz złożyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty w podatku PCC, powołując się na wyrok NSA z 23 czerwca 2026 r.
Czy udział odziedziczony wyklucza zwolnienie?
Nie, jeśli udział odziedziczony nie przekraczał 50%. Taki udział nie wyklucza prawa do zwolnienia przy wykupie reszty.
Jaki jest termin na złożenie wniosku o zwrot PCC?
5 lat od dnia zapłaty podatku.
Czy zwolnienie dotyczy tylko mieszkań, czy też domów?
Dotyczy zarówno lokali mieszkalnych, jak i budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokalu.
Co było kluczowym argumentem NSA w nowym wyroku?
Cel zwolnienia – umożliwienie nabycia pierwszego mieszkania na preferencyjnych warunkach, niezależnie od tego, czy nabywa się pełne prawo własności, czy tylko udział.
Źródło: Naczelny Sąd Administracyjny (Wyrok NSA z 23 czerwca 2026 r., sygn. III FSK 525/25)