Pomimo takiego postanowienia podmiotem zobowiązanym do zapłaty podatku w dalszym ciągu jest właściciel nieruchomości. Obowiązek podatkowy nie może być bowiem, zgodnie z ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U, z 2014, poz. 849), przenoszony z podatnika na inny podmiot w drodze umowy cywilnoprawnej.
Dzierżawca zapłaci daninę
Umowa taka nie wywiera żadnych skutków prawnych w zakresie obowiązków podatkowych, a właściciel nawet pomimo ewentualnego uiszczenia podatku przez dzierżawcę, w dalszym ciągu zobowiązany jest do jego zapłaty. Warto również pamiętać, iż wydzierżawiający, który nie prowadzi działalności gospodarczej, zobowiązany jest opłacać podatek od nieruchomości za wydzierżawianą nieruchomość z zastosowaniem wyższej stawki podatkowej, gdy dzierżawcą jest przedsiębiorca. Jednak ta reguła nie ma zastosowania do dzierżawy nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Osoba biorąca w dzierżawę od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego nieruchomość (np. gminy), niezależnie od postanowień umowy, zobowiązana jest do zapłaty podatku od nieruchomości.
Dla oceny podatkowych skutków umowy dzierżawy zawartej z gminą decydujące znaczenia ma treść art. 3 ust. 1 pkt 4 lit a) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zgodnie z którym podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości.
Polecamy: Monitor Księgowego – prenumerata
Kim jest posiadacz?
Kluczowe dla zrozumienia istoty problemu jest ustalenie zakresu pojęcia „posiadacz” nieruchomości. Powyższe należy ustalić w oparciu o treść art. 336 Kodeksu cywilnego zgodnie z którym posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Nie budzi więc wątpliwości, że dzierżawca jest posiadaczem zależnym nieruchomości. O ile w przypadku umowy dzierżawy zawartej z osobami fizycznymi, osobami prawnymi lub jednostkami organizacyjnymi nieposiadającymi osobowości prawnej posiadanie zależnie nie stanowi tytułu prawnego do objęcia podatkiem od nieruchomości, bowiem obowiązek ten ciąży na właścicielu lub posiadaczu samoistnym nieruchomości, o tyle w przypadku umowy ze Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego jest inaczej. W przypadku umowy dzierżawy zawartej ze Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego (np. gminą) posiadanie zależne stanowi tytuł prawny do objęcia podatkiem od nieruchomości. Wynika to z tego, że przepis art. 3 ust. 1 pkt 4 lit a) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych posługuje się pojęciem „posiadania”, a więc dotyczy zarówno posiadania samoistnego jak i zależnego.
Tak więc zawarcie umowy dzierżawy z gminą stanowi tytuł prawny do objęcia dzierżawcy podatkiem od nieruchomości.
Do zastosowania przedmiotowego przepisu niezbędne jest jeszcze aby „posiadanie wynikało z umowy zawartej z właścicielem”. Za taką umowę należy uznać każdy dwustronny stosunek obligacyjny przenoszący posiadanie danego przedmiotu – podlegającego opodatkowaniu – z właściciela na inny podmiot np. umowa dzierżawy.
Tomasz Strzałkowski, doradca podatkowy z Kancelarii Chałas i Wspólnicy