Darowizna środków pieniężnych w transzach na rachunek dewelopera a obowiązek złożenia SD-Z2

• Darowizna środków pieniężnych od rodziców
• Darowizna przekazywana w kilku transzach
• Znaczenie aktu notarialnego
• Zwolnienie dla najbliższej rodziny i warunki skorzystania ze zwolnienia
• Przelew bezpośrednio na rachunek dewelopera
• SD-Z2 przy kilku transzach
• Zmiana dotycząca spóźnionego SD-Z2
• Wnioski praktyczne

Kwestia ta ma szczególne znaczenie w przypadku darowizny pieniędzy przeznaczonych na zakup mieszkania, gdy rodzice przekazują środki w kilku transzach bezpośrednio na rachunek dewelopera.

Darowizna środków pieniężnych od rodziców

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. W przypadku darowizny środków pieniężnych dochodzi więc do nieodpłatnego przysporzenia majątkowego po stronie obdarowanego.

Jeżeli darowizna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego, obowiązek podatkowy powstaje – zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia.

W przypadku pieniędzy przekazanych przelewem oznacza to co do zasady moment wykonania przelewu, a w szczególności obciążenia rachunku darczyńcy. Jeżeli zatem rodzice zobowiązali się przekazać dziecku określoną kwotę, a następnie wykonali darowiznę w kilku odrębnych transzach, każda wykonana część może powodować powstanie obowiązku podatkowego w odrębnym momencie.

Darowizna przekazywana w kilku transzach

Art. 6 ust. 1a ustawy o podatku od spadków i darowizn przewiduje, że jeżeli nabycie następuje w częściach, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą nabycia poszczególnych części. Zasada ta została zastosowana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej, sygn. 0111-KDIB2-3.4015.149.2023.2.JKU. Sprawa dotyczyła darowizny środków pieniężnych od rodziców przeznaczonych na zakup mieszkania. Środki zostały przekazane w trzech częściach, bezpośrednio na rachunek dewelopera, na subkonto wyodrębnione dla podatniczki. KIS uznał, że obowiązek podatkowy powstał odrębnie dla każdej z trzech części darowizny.

W konsekwencji, jeżeli darowizna jest faktycznie wykonywana w kilku odrębnych transzach, sześciomiesięczny termin na dokonanie zgłoszenia SD-Z2 należy liczyć osobno dla każdej części, od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Nie można jednak przyjmować jako zasady, że każda płatność określona jako „rata” lub „transza” automatycznie oznacza odrębną darowiznę. Decydujące znaczenie ma rzeczywista konstrukcja prawna darowizny oraz moment jej wykonania.

Znaczenie aktu notarialnego

Istotne rozróżnienie występuje w przypadku darowizny dokonanej w formie aktu notarialnego. Jeżeli cała darowizna została skutecznie zawarta w akcie notarialnym, późniejsze przekazywanie pieniędzy w ratach nie musi oznaczać powstania odrębnego obowiązku podatkowego przy każdej racie. W takim przypadku należy przede wszystkim ustalić, kiedy – zgodnie z treścią aktu notarialnego – powstał obowiązek podatkowy.

Ma to również znaczenie dla obowiązku składania SD-Z2. Ustawa przewiduje bowiem wyjątek od obowiązku zgłoszenia w przypadku nabycia dokonanego w formie aktu notarialnego. Dlatego przy analizie konkretnej sprawy należy rozróżnić:

• darowiznę wynikającą ze zwykłej pisemnej umowy, wykonywaną w kilku transzach – w takim przypadku obowiązek podatkowy może powstawać przy każdej wykonanej części;
• darowiznę zawartą w formie aktu notarialnego – w takim przypadku późniejsze raty nie muszą powodować kolejnych obowiązków podatkowych ani kolejnych zgłoszeń SD-Z2.

A zatem sama okoliczność otrzymywania darowizny w ratach nie przesądza jeszcze o konieczności składania SD-Z2 po każdej racie, jeżeli źródłem całej darowizny jest akt notarialny.

Zwolnienie dla najbliższej rodziny i warunki skorzystania ze zwolnienia

Ustawa o podatku od spadków i darowizn przewiduje całkowite zwolnienie z podatku dla nabycia majątku przez osoby należące do tzw. grupy zerowej. Do tej grupy należą m.in.:

• małżonek,
• zstępni, czyli dzieci, wnuki itd.,
• wstępni, czyli rodzice, dziadkowie itd.,
• pasierb,
• rodzeństwo,
• ojczym,
• macocha.

Oznacza to, że darowizna środków pieniężnych od rodziców na rzecz dziecka może korzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, pod warunkiem spełnienia wymogów określonych w art. 4a ustawy.

W przypadku darowizny pieniężnej przekraczającej ustawowy limit konieczne jest spełnienie dodatkowych warunków. Obdarowany powinien przede wszystkim:

1. otrzymać darowiznę od osoby należącej do kręgu osób wskazanych w art. 4a ustawy;
2. udokumentować otrzymanie środków w sposób określony w ustawie;
3. w przypadku gdy wymagane jest zgłoszenie – złożyć SD-Z2 właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego.

Przy darowiźnie pieniężnej szczególne znaczenie ma dokument potwierdzający przekazanie środków.

Przelew bezpośrednio na rachunek dewelopera

Samo przekazanie pieniędzy bezpośrednio deweloperowi nie musi pozbawiać obdarowanego prawa do zwolnienia. W interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS, sygn. 0111-KDIB2-3.4015.149.2023.2.JKU, zaakceptowano sytuację, w której rodzice dokonali przelewów bezpośrednio na rachunek dewelopera.

Decydujące znaczenie miał fakt, że był to rachunek osoby trzeciej, ale w ramach tego rachunku zostało wyodrębnione subkonto przeznaczone dla obdarowanej. KIS uznał, że w takiej sytuacji warunek udokumentowania darowizny może zostać uznany za spełniony.

Oznacza to, że w przypadku zakupu mieszkania istotne jest ustalenie, czy rachunek dewelopera był rzeczywiście rachunkiem/subkontem wyodrębnionym dla konkretnego nabywcy. Nie należy natomiast utożsamiać tej sytuacji ze zwykłym przelewem na ogólny rachunek dewelopera. W takim przypadku spełnienie warunku z art. 4a wymaga odrębnej analizy.

SD-Z2 przy kilku transzach

Jeżeli darowizna została zawarta w zwykłej formie pisemnej i była wykonywana w kilku odrębnych transzach, należy przyjąć – zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym przez KIS – że obowiązek podatkowy powstaje oddzielnie dla każdej części. W konsekwencji termin sześciu miesięcy na zgłoszenie nabycia należy liczyć osobno od każdej transzy. Przykładowo, jeżeli rodzice przekazali:

• I transzę – 10 stycznia,
• II transzę – 10 lutego,
• III transzę – 10 marca,
  - to dla każdej z tych transz należy odrębnie ustalić termin sześciomiesięczny.

W takim modelu najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest złożenie odrębnego formularza SD-Z2 dla każdej transzy, wskazując właściwą datę nabycia. Nie oznacza to jednak, że jest to reguła obowiązująca w każdym przypadku, w którym pieniądze zostały technicznie wypłacone w ratach. Jeżeli z dokumentów wynika, że cała darowizna została dokonana jednorazowo w sensie prawnym, a raty były jedynie sposobem jej wykonania, ocena może być odmienna.

Zmiana dotycząca spóźnionego SD-Z2

Od 2026 r. istotne znaczenie ma również możliwość przywrócenia terminu do dokonania zgłoszenia w określonych sytuacjach. Jeżeli podatnik nie dokonał zgłoszenia SD-Z2 w terminie z przyczyn od niego niezależnych, możliwe jest wystąpienie z wnioskiem o przywrócenie terminu, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki.

W takim przypadku nie należy automatycznie zakładać, że przekroczenie sześciomiesięcznego terminu definitywnie pozbawia podatnika prawa do zwolnienia. Konieczne jest jednak zbadanie przyczyny uchybienia oraz zachowanie terminów dotyczących wniosku o przywrócenie terminu.

Wnioski praktyczne

W przypadku darowizny od rodziców przeznaczonej na zakup mieszkania należy przede wszystkim ustalić:

• kto dokładnie był darczyńcą;
• czy darowizna została dokonana przez jednego czy oboje rodziców;
• czy zawarto pisemną umowę darowizny;
• czy zawarto akt notarialny obejmujący darowiznę;
• jaka była łączna kwota darowizny;
• ile było transz;
• jakie były dokładne daty poszczególnych przelewów;
• czy przelewy zostały wykonane bezpośrednio z rachunku rodziców;
• czy rachunek dewelopera był subkontem wyodrębnionym dla obdarowanego;
• czy dla poszczególnych transz zostały złożone formularze SD-Z2;
• czy upłynęło już sześć miesięcy od którejkolwiek z dat powstania obowiązku podatkowego.

Podsumowując, w świetle przepisów obowiązujących we wrześniu 2026 r. oraz interpretacji KIS dotyczącej darowizny na rachunek dewelopera należy przyjąć, że w przypadku darowizny wykonanej w kilku odrębnych częściach, dokonanej na podstawie zwykłej umowy darowizny, obowiązek podatkowy może powstać odrębnie dla każdej transzy. W konsekwencji termin sześciu miesięcy na zgłoszenie SD-Z2 biegnie osobno dla każdej części darowizny. Jednocześnie nie można automatycznie utożsamiać każdej raty z odrębną darowizną. Jeżeli cała darowizna została skutecznie dokonana w formie aktu notarialnego, późniejsze przekazywanie środków w ratach może prowadzić do odmiennego sposobu ustalenia obowiązku podatkowego i obowiązku składania SD-Z2.