Najem prywatny a VAT. Rozliczenia po likwidacji działalności gospodarczej

Wynajmując mieszkania, musi być Pan czynnym podatnikiem VAT w 2023 roku. Powrót do zwolnienia - w związku z wysokością obrotu w 2022 r. i tzw. roczną karencją - byłby możliwy najwcześniej od 2024 roku. Ze zwolnienia może korzystać tylko najem mieszkań na cele mieszkaniowe. Obrót z tego tytułu byłby wtedy wykazywany w jednym JPK z obrotem opodatkowanym VAT. Przekazanie na cele prywatne nieruchomości, które będą wynajmowane, nie powoduje obowiązku naliczenia VAT. Szczegóły poniżej.

Najem prywatny a VAT

Dla celów rozliczeń VAT ustawodawca przewidział własną definicję działalności wskazaną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działalność gospodarcza według tej definicji obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stąd działalnością gospodarczą w VAT jest też wynajmowanie przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego, czyli najem prywatny. Dlatego wynajem prywatny zawsze podlega opodatkowaniu VAT. Owszem, można korzystać ze zwolnienia podmiotowego, gdy obrót nie przekracza 200 000 zł. W grę wchodzi też zwolnienie przedmiotowe dotyczące najmu lokali mieszkaniowych na cele mieszkalne.

Gdy wynajmujący prowadzi działalność, nie może łączyć dwóch statusów - podatnika zwolnionego podmiotowo z VAT ze względu na obrót (dla najmu prywatnego) i podatnika czynnego (dla pozostałej działalności). Może korzystać tylko ze zwolnienia przedmiotowego, gdy nieruchomość jest wynajmowana na cele mieszkaniowe. Wtedy we wspólnym JPK_V7 wykazuje w poz. K_10 i P_10 obrót z tytułu najmu zwolniony z VAT.

Ważne!
Gdy wynajmujący prowadzi działalność, nie może łączyć dwóch statusów - podatnika zwolnionego podmiotowo z VAT ze względu na obrót (dla najmu prywatnego) i podatnika czynnego (dla pozostałej działalności).

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14 maja 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.180.2020.1.RR) uznał za nieprawidłowe stanowisko wnioskodawcy co do tego, że świadczone usługi wynajmu nieruchomości stanowiącej majątek prywatny nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak wyjaśnił organ interpretacyjny:
(…) czynność będąca usługą najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Jak rozliczać w VAT najem prywatny po likwidacji działalności gospodarczej

W konsekwencji nawet mimo likwidacji działalności gospodarczej w rozumieniu Prawa przedsiębiorców osoba fizyczna nadal będzie podatnikiem VAT, ponieważ według ustawy o VAT będzie prowadzić działalność gospodarczą polegającą na najmie nieruchomości. Z punktu widzenia VAT nie mamy również do czynienia z przekazaniem nieruchomości na cele osobiste. Natomiast nie ma tu nawet potrzeby rozważania kwestii opodatkowania czy zwolnienia z VAT tego przekazania oraz ewentualnej korekty VAT naliczonego.

Dlatego podatnik musi pozostać czynnym podatnikiem VAT, wynajmując nieruchomości wycofane ze środków trwałych. Kwestię korzystania ze zwolnienia podmiotowego trzeba ocenić z perspektywy zasad powrotu do zwolnienia.

Podatnik, który utracił prawo do zwolnienia sprzedaży od podatku lub zrezygnował z tego zwolnienia, może, nie wcześniej niż po upływie roku, licząc od końca roku, w którym utracił prawo do zwolnienia lub zrezygnował z tego zwolnienia, ponownie skorzystać ze zwolnienia podmiotowego.

Przykład
Podatnik przekroczył w 2022 r. limit sprzedaży w wysokości 200 000 zł. Będzie mógł skorzystać ze zwolnienia podmiotowego począwszy od 1 stycznia 2024 r. (czyli po upływie całego 2023 r.). Zwolnienie będzie przysługiwało pod warunkiem, że ponownie obrót nie przekroczy w 2023 r. limitu 200 000 zł.

Jak wynika z podanych informacji, Pana obrót z najmu wyniesie rocznie 90 000 - 120 000 zł (10 000 miesięcznie, w zależności od tego, czy brać pod uwagę cały rok czy tylko okres od kwietnia do grudnia). Z opisu wynika również, że działalność w I kwartale 2023 r. powinna wygenerować obrót również po ok. 10 000 zł miesięcznie. Maksymalnie zatem 150 000 zł. To oznacza, że byłby możliwy powrót do zwolnienia w styczniu 2024 r.

Jeśli chodzi o kasę fiskalną, to można skorzystać tylko ze zwolnienia przedmiotowego. Dotyczy ono wynajmu i usług zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli:

- świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub

- świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Podstawa prawna:

art. 15 ust. 1 i 2, art. 113 ust. 1 i 11 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2707

§ 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Finansów z 22 grudnia 2021 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących - Dz.U. z 2021 r. poz. 2442; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2242

POWOŁANE INTERPRETACJE ORGANÓW PODATKOWYCH:

- pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 maja 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.180.2020.1.RR)

Łukasz Matusiakiewicz, radca prawny specjalizujący się w prawie podatkowym