Dość często można spotkać sytuację, w której jednostki posiadają nieruchomości niewykorzystywane na własne potrzeby, oddane w najem lub których przeznaczenie nie jest na dzień bilansowy znane. W zdecydowanej większości przypadków nieruchomości te klasyfikowane są i traktowane jako środki trwałe.
Klasyfikacja ta wynika najczęściej z siły przyzwyczajenia wyniesionej z okresu, gdy wzór sprawozdania finansowego oraz sama ustawa o rachunkowości nie zawierała (nie definiowała, a tym samym nie zezwalała na stosowanie) kategorii nieruchomości inwestycyjnych.
Ponieważ ustawa o rachunkowości nie daje jednoznacznych odpowiedzi na to pytanie, próbując na nie odpowiedzieć, konieczne będzie skorzystanie z MSR nr 40 „Nieruchomości inwestycyjne”. Zgodnie z tym standardem przez nieruchomość inwestycyjną rozumie się nieruchomość, którą właściciel traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost jej wartości, względnie obie te korzyści, przy czym nieruchomość ta nie jest wykorzystywana w produkcji, dostawach towarów, świadczeniu usług lub czynnościach administracyjnych ani też przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności.
Tak więc widzimy, że kryterium klasyfikacji nieruchomości jako środków trwałych lub też nieruchomości inwestycyjnych nie jest związane z charakterem prowadzonej przez jednostkę działalności statutowej, więc fakt, iż wynajem nie jest statutowym źródłem przychodów nie jest tutaj istotny. Zgodnie z przedstawioną wyżej definicją MSR nr 40, klasyfikacja jest związana z charakterem samej nieruchomości odmiennej od innych aktywów i z faktem, że możliwe jest wyodrębnienie przepływów pieniężnych związanych z tą nieruchomością, niezależnych od przepływów generowanych przez inne aktywa. Takimi aktywami są niewykorzystywane grunty, których przeznaczenie nie jest znane, budynki lub budowle utrzymywane ze względu na wzrost ich wartości, nieruchomości wynajmowane lub nieruchomości, które jedynie w niewielkim stopniu są wykorzystywane dla działalności produkcyjno-handlowo-usługowej. Dla wszystkich takich nieruchomości można wyodrębnić oddzielne od innych aktywów przepływy pieniężne czy to w postaci otrzymywanego czynszu, czy też w postaci potencjalnych przychodów ze sprzedaży.
W opisanym w pytaniu przypadku budynek taki powinien być zaprezentowany jako nieruchomość inwestycyjna i wyceniony w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia w wartości godziwej.
Biorąc pod uwagę kryterium niezależności przepływów pieniężnych znacznie rozszerza się zakres nieruchomości, które powinny być prezentowane jako nieruchomości inwestycyjne. Może mieć to bardzo duże znaczenie dla wyceny tych aktywów, a w konsekwencji na prezentowane wyniki finansowe oraz kapitały własne jednostek. Wydaje się więc, że w wielu spółkach konieczna byłaby analiza posiadanych nieruchomości prezentowanych jako środki trwałe i zastanowienie się, czy nieruchomości te, sposób ich użytkowania, czy też cel ich posiadania nie wskazują posiadania faktycznie nieruchomości inwestycyjnych. W takim przypadku konieczna byłaby zmiana zasady prezentacji i wyceny.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 76, poz. 694 z późn. zm.).
Jacek Mateja
biegły rewident