Zakupiliśmy aktem notarialnym od syndyka masy upadłościowej przedsiębiorstwo, w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności używanego budynku. Transakcja ta nie podlegała VAT.
W grudniu 2004 r. nieruchomość została wydzierżawiona firmie „D”. W umowie dzierżawy ustalono między innymi, że dzierżawca dokona rozbudowy i zmiany użytkowania nieruchomości na własny koszt i że będzie miał prawo pierwszeństwa do zakupu dzierżawionej nieruchomości. W lutym 2005 r. dzierżawca rozpoczął inwestycję w obcym środku trwałym (nakłady przekroczyły 100% wartości ceny). W sierpniu 2005 r., w trakcie trwania prac budowlanych, sprzedaliśmy notarialnie firmie „D” pierwotny stan prawa użytkowania wieczystego działki i własność znajdującego się na tej działce budynku. Sprzedaż udokumentowaliśmy fakturą VAT i zastosowaliśmy zwolnienie z VAT. Czy postąpiliśmy prawidłowo? Czy sprzedaż wymienionej nieruchomości (gruntu i budynku) korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług jako towar używany?
RADA
Tak, postąpili Państwo prawidłowo. W tym przypadku przysługiwało Wam prawo do zastosowania zwolnienia.
UZASADNIENIE
Z pytania wynika, że sprzedali Państwo nieruchomość, która była użytkowana przez dzierżawcę i to on ponosił koszty jej ulepszenia. W przypadku sprzedaży nieruchomości, aby uznać ją za dostawę towarów używanych, muszą być spełnione następujące warunki:
- w stosunku do tej nieruchomości nie przysługiwało sprzedawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze;
- od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.
Jak wynika z pytania, wszystkie te warunki zostały spełnione. Jednak przepisy wprowadzają jeszcze jeden warunek. W przypadku gdy budynek został sprzedany przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania, wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:
- miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
- użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych,
prawo do zwolnienia nie przysługuje. Wszystkie te warunki muszą być spełnione łącznie.
W opisanym przez Państwa przypadku ulepszenia dokonał dzierżawca, traktując to jako inwestycję w obcym środku trwałym. Ponadto, co należy podkreślić, nakłady stanowiły własność dzierżawcy. Oznacza to, że w Państwa przypadku przynajmniej jeden z warunków nie jest spełniony. Przede wszystkim nie odliczyli Państwo VAT od poniesionych wydatków oraz nie dokonali ulepszenia środka trwałego. Dlatego prawidłowo zastosowali Państwo zwolnienie z VAT do tej transakcji.
Podstawa prawna:
- art. 43 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. Nr 54, poz. 535; ost.zm. Dz.U. z 2006 r. Nr 143, poz. 1029
Agnieszka Jasiorowska
ekspert w zakresie VAT