rada
Wartość początkową nabytego udziału w gruncie należy wyodrębnić z ceny nabycia obejmującej zarówno grunt, jak i posadowiony na nim budynek. Takie rozwiązanie wynika z tego, że w ustawach o podatkach dochodowych wyłączono możliwość amortyzacji gruntów.
uzasadnienie
Zgodnie z zapisem ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają m.in. budynki. Z treści pytania wynika, że dotychczas użytkowana była część budynku stanowiąca własność przedsiębiorcy. Nabycie pozostałego udziału powoduje zwiększenie wartości użytkowej pawilonu handlowego, zwiększa się bowiem jego powierzchnia możliwa do wykorzystania przez przedsiębiorcę.
Z ceny nabycia tego udziału należy wyodrębnić wartość budynku, tak aby o odpowiednią kwotę podwyższyć wartość początkową pawilonu handlowego. Przepisy nie wskazują jednoznacznie, jak w takim przypadku dokonać tej wyceny. Ustawa o podatku dochodowym stanowi tylko, że w przypadku gdy nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika.
UWAGA!
Przy wycenie uwzględnia się ceny rynkowe środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stan i stopień ich zużycia.
Jednak powyższy przepis tylko częściowo można zastosować do sytuacji przedstawionej w pytaniu. W danej sytuacji należy odnieść się do cen rynkowych gruntu lub metra kwadratowego budynku użytkowego, z okresu zawarcia transakcji kupna-sprzedaży, a nie z grudnia roku poprzedzającego rok nabycia nieruchomości. Za tym stanowiskiem przemawia fakt, że cena nabycia zabudowanej nieruchomości jest znana, należy natomiast oszacować poszczególne wartości części składowych, których suma musi dać cenę nabycia.
Jeżeli przedsiębiorca będzie miał problemy z określeniem wartości początkowych, można zwrócić się do biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
Operat szacunkowy sporządzony przez biegłego powołanego przez podatnika jest dokumentem powszechnie respektowanym przez urzędy skarbowe.
Sposób rozdzielenia ceny nabycia zaproponowany w pytaniu nie wydaje się słuszny, chociażby ze względu na fakt, że udział ceny gruntu w cenie ogółem z dnia nabycia dotychczasowego udziału w nieruchomości może zasadniczo różnić się od obecnej relacji tych cen. Bardziej poprawne będzie więc odniesienie się do bieżących wartości rynkowych tychże składników majątkowych.
Przykład
Przedsiębiorca nabył 50% udziałów w nieruchomości zabudowanej, w której posiadał już 50% udziałów, za cenę 2 500 000 zł.
Cała nieruchomość usytuowana jest na działce o powierzchni 80 arów.
Powierzchnia nabytego pawilonu handlowego wynosi 5000 m2.
Z ofert rynkowych wynika, że wartość 1 ara działki gruntu w tej samej lokalizacji i z okresu zawarcia umowy kupna-sprzedaży kształtowała się na poziomie 15 000 zł, czyli łącznie wartość kupionego gruntu wynosi 600 000 zł (15 000 × 80 arów : 2).
Ewidencja księgowa
- przyjęcie gruntu do ewidencji środków trwałych
Wn „Grunty” 600 000
- przyjęcie pawilonu handlowego do ewidencji środków trwałych
Wn „Budynki i budowle” 1 900 000
- cena zakupu - zobowiązanie dla sprzedawcy udziału
Ma „Pozostałe rozrachunki” 2 500 000
W przykładzie pominięto koszty związane z zakupem nieruchomości, typu: opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, doradztwo prawne itp. Koszty te należy rozliczyć proporcjonalnie do udziału wartości gruntu i pawilonu w ogólnej cenie nabycia nieruchomości.
Dla danych z przykładu 24% kosztów związanych z zakupem nieruchomości podwyższy wartość gruntu, natomiast 76% przypadnie na pawilon.
• art. 22c, art. 22g ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2007 r. Nr 176, poz. 1243
Co to jest operat szacunkowy
Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń, wyniku końcowego.
Wioletta Roman
doradca podatkowy