Czy dostawa lokali mieszkalnych znajdujących się w obiekcie budownictwa mieszkaniowego, który podatnik zakupił od podmiotu będącego wykonawcą budynku, korzysta ze zwolnienia od VAT? - Decyzja z 7 sierpnia 2006 r., sygn. II-1/4430-153/06
Stan faktyczny i stanowisko podatnika:
„A” Sp. z o.o. została powołana w celu realizacji i komercjalizacji inwestycji mieszkaniowych zlokalizowanych w miejscowości Ż. Wykonując swoje zadania statutowe, spółka zamierza nabyć wszystkie lokale mieszkalne w budynku mieszkaniowym wielorodzinnym, które będą lokalami samodzielnymi, posiadającymi pozwolenie na użytkowanie. Spółka poinformowała, że zamierza nabyć ww. lokale mieszkalne od sprzedającego będącego osobą prawną, a następnie przeprowadzić ich komercjalizację poprzez sprzedaż mieszkań potencjalnym nabywcom lub poprzez ich wynajem.
Zdaniem spółki, dalsza sprzedaż mieszkań znajdujących się w ww. budynku powinna podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług. Stosownie bowiem do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn.zm.) zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy. Z kolei zgodnie z definicją w art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.
Podatnik poinformował ponadto, że obecny właściciel budynku zakupił cały ww. budynek jako środek trwały w budowie wraz z prawem użytkowania wieczystego działki, na której budynek jest usytuowany, od innej osoby prawnej i w związku z tą transakcją została wystawiona faktura VAT, a zobowiązanie wynikające z ww. faktury zostało między stronami rozliczone i obecny właściciel przejął przedmiotowy budynek do użytkowania. Zdaniem spółki, ww. transakcją nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ww. ustawy.
Zgodnie z uzyskaną przez aktualnego właściciela budynku opinią Urzędu Statystycznego w Łodzi, Ośrodka Interpretacji Standardów Klasyfikacyjnych „(...) obiekty budowlane klasyfikowane są do pozycji obejmującej obiekty gotowe, które zostaną wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną na podstawie decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku w określonym miejscu, zgodnie z zatwierdzonym obiektem budowlanym. Budynki mieszkalne wielorodzinne mieszczą się w grupowaniu: PKOB grupa 112, klasa 1122 – budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach”. W związku z powyższym spółka stanęła na stanowisku, iż przedmiotowy obiekt w momencie jego zakupu przez obecnego właściciela spełniał warunki definicji obiektów budownictwa mieszkaniowego z art. 2 pkt 12 ww. ustawy. Potwierdzeniem tego poglądu, zdaniem spółki, jest również fakt, iż w poz. 161 załącznika nr 3 do ww. ustawy ustawodawca przewidział „dostawę, budowę, remont lub przebudowę budynków mieszkalnych (PKOB 11) i ich części (...)”, co – jak twierdzi spółka – rozstrzyga o tym, że przejęcie do użytkowania obiektów budownictwa mieszkaniowego będących środkami trwałymi w budowie spełnia definicję pierwszego zasiedlenia z art. 2 pkt 14 ww. ustawy.
Podatnik poinformował ponadto, że ww. lokale mieszkalne w budynku wielorodzinnym wykończone są w standardzie deweloperskim, który w zakresie wykończenia lokalu mieszkalnego nie przewiduje: drzwi wewnętrznych, białego montażu, osprzętu elektronicznego i wykładzin lub parkietu na posadzce. Spółka podała również, że ww. lokale będą lokalami samodzielnymi i będą miały pozwolenie na użytkowanie, a w chwili obecnej sprzedający prowadzi w nich prace wykończeniowe.
W związku z tym spółka wystąpiła z zapytaniem, czy dalsza sprzedaż przez „A” Sp. z o.o. przedmiotowych lokali mieszkalnych potencjalnym nabywcom będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.
Odpowiedź:
(...) Artykuł 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o VAT stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.
Definicja „pierwszego zasiedlenia”, o którym mowa w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10, sformułowana została przez ustawodawcę w art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, według którego przez pierwsze zasiedlenie rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.
Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych: 111 – Budynki mieszkalne jednorodzinne, 112 – Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, ex 113 – Budynki zbiorowego zamieszkania – wyłącznie: budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.
(...) Przez pierwsze zasiedlenie, w rozumieniu art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, należy rozumieć objęcie we władanie obiektu budownictwa mieszkaniowego lub jego części (lokalu mieszkalnego) przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowy obiekt (lokal) nie musi zostać faktycznie zamieszkany przez nabywcę, lecz powinien być przejęty przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowych obiektów nabywcy powinno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.
Z przedstawionego (...) stanu faktycznego wynika, że strona zakupi obiekt budownictwa mieszkaniowego od podmiotu, który nabył przedmiotowy obiekt jako środek trwały w budowie oraz dokonał na nim nakładów inwestycyjnych. W momencie zakupu przedmiotowych lokali przez stronę lokale nie będą zamieszkane przez lokatorów lub najemców. Nabycie przedmiotowych lokali nastąpi w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu (dostawa przedmiotowych lokali). Lokale mieszkalne, które zamierza nabyć spółka, będą lokalami samodzielnymi, posiadającymi pozwolenie na użytkowanie, co oznacza, że spółka, w wyniku transakcji zakupu przedmiotowych lokali mieszkalnych stanie się ich właścicielem. W myśl art. 61 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U Nr 89, poz. 414 z późn.zm.) właściciel lub zarządca lokalu mieszkalnego obowiązany jest użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, co potwierdza, iż od momentu nabycia obiektu budownictwa mieszkaniowego spółka, jako właściciel przedmiotowego obiektu, staje się jego użytkownikiem.
(...) Organ odwoławczy zauważa, iż w przypadku spełnienia dyspozycji art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i niewystąpienia przesłanek wyłączających zwolnienie, o których mowa w ww. artykule, dalsza odsprzedaż lokali mieszkalnych będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.
(...)